건축을 하고자 하거나 컨설팅을 하는 사람들이 반드시 기억해야 할 내용 중의 하나가 높이제한이다.
건축하고자 하는 토지를 매입하여 용도지역상 건축까지 판단을 하여 연면적이 어느 정도 나오겠구나 판단하고 건축을 하다 보면 예기치 않았던 높이규제로 인하여 용적률을 다 찾아 먹지 못하는 경우 수익률분석이 잘못 되는 경우가 종종 있다.
현재 높이제한은 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에서 고도지구와 용적률로 규제를 하고 있기 때문에 토지이용계획확인서에서 확인한 후 어느 정도 판단이 될 수 있지만, 건축법령에 숨어 있는 사선제한이나 일조제한을 간과하는 경우가 발생하는 경우도 매우 흔한 일이다.
물론 건축사무소에서 맡기게 되면 그럴 일이 없겠지만 처음 토지를 매입할 때부터 건축사무소에 의뢰를 하여 매입하지 않고 단순히 토지만 매입하는 경우에 문제가되는 것이다.
그래서 기본적으로 알아두면 도움이 될 부분에 대하여 이야기 하고자 한다.
첫째, 건축법에서는 최고높이의 지정이라는 규정이 있다.
현재 가로구역(도로로 둘러쌓인 일단의 지역)별로 최고 높이(지난 칼럼에서 이야기 한 부분을 참고하면 이해가 쉽다.)를 허가권자가 지정을 해 놓았고 이 규제가 없는 경우에는 도로너비에 따른 사선제한을 적용한다.
즉, 도로를 따라 가다 보면 건축물의 높이가 평행하게 이루어진 경우라면 최고높이 지정을 한 지역으로 보면 되고 만약 건축물의 도로를 기준으로 하여 위로 가면서 뒤로 밀리면서 줄어드는 건축물은 “사선제한”을 받았기 때문에 아마도 해당지역은 최고높이지정이 없는 것으로 판단하면 된다.
두 번째, 일조에 따른 높이제한이다.
일반적으로 일조를 받기 위한 용도지역은 주거지역(전용주거, 일반주거, 준주거)지역으로 해당지역 중 준주거지역을 제외한 전용주거지역과 일반주거지역의 경우안의 모든 건축물에 대하여 일조제한을 적용하는데 이는 해가 남쪽으로 기울어져 있기 때문에 서로 마주 보는 건축물이 일정간격을 띄어 건축해야 일조를 받을 수 있게 되므로 정북 쪽에서 건축물을 일정거리를 띄어서 건축하게 하는 것이다.
결론적으로 말하면 다음 그림을 이해하면 된다.
그림의 B 대지에 있는 건축물로 인하여 A대지에 있는 건축물이 햇빛을 보지 못하게 되므로 B대지의 건축물을 정북방향에서 일정거리를 후퇴하여 건축하게되면 A대지에 있는 건축물이 햇빛을 볼 수 있다는 이유에서 B대지에 건축물의 높이가 9m이하라면 1.5m를 후퇴하여 건축하고 9m를 초과하는 경우에는 그 건축물의 높이의 1/2이상을 후퇴하여 건축하라는 규제이다.
(원인은 해가 약간 남쪽으로 기울어져 있기 때문에 나온 현상이다.)
일조제한은 공동주택에 대하여도 적용되나 일반적건축물에 대한 규제가 아니므로 생략하도록 한다.
여기서 주목할 것은 전국의 모든 지역에 적용되는 규제가 아니라 용도지역이 전용주거지역과 일반주거지역인 경우에만 해당되는 규정이므로 만약 매입하고자 하는 토지가 준주거지역이라면 일조제한과 상관없이 그대로 위로건축이 가능하다.
앞으로 다가구주택이나 다세대주택을건축하고자하는 토지매입자는 이 부분을 고려하여 매입하여야 할 것이다.
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