부동산 경매 NPL 투자 정보 남들보다 안전하게 자주 NPL(부실채권) 하는 방법 [와이즈허브부동산뉴스]

NPL(부실채권) 투자 하는 방법 전, 부동산을 투자함에 접근방법의 차이를 먼저 생각해 봐야 한다.

부동산이 광풍이던 2004년 이후, 많은 사람들이 공인중개사 학원으로 몰려갔던 것을 상기해보자.

그 당시 공인중개사 학원은 거의 대부분이 만원을 이루었었다.

왜 사람들이 공인중개사학원을 앞 다투어 찾아갔을까?

그 당시 부동산에 투자해 돈을 벌었다는 얘기가 주위에서 왕왕 들리니 나도 그렇다면 부동산으로 돈을 벌수 있을까 하는 마음에 공인중개사학원으로 달려갔으며 그 결과 역대 이래 많은 공인중개사를 배출해냈으며, 중개사 시험 일부 과목 난이도는 법조인도 울고 갈 난이도 인 적도 있었다.

그럼 그렇게 배출된 중개사들이 바라던 바와 같이 부동산으로 돈을 많이 벌었을까?

아마도 그렇지는 않았을 것이다.

대부분이 장롱 면허로 전락했을 것이다.

이는 부동산에 대한 접근 방법이 틀렸기 때문일 것이다.

부동산을 투자한다는 것은 물건을 매입하여 시세차익을 누리거나, 건축, 시행을 통해 실행마진을 발생시키거나, 토지 형질변경, 리-모델링 등과 같이 저가의 부동산을 매입하여 약간의 노력으로 새로운 가치를 만드는 것 등을 말한다.

그런데 학원에서는 이러한 것들을 가르쳐주지 않는다.

오로지 부동산 매입과 매도, 이를 위한 중개에 대하여 법률적인 문제를 짚는 공부이다.

심지어 중개사법을 가르치면서 실무에서 중개하는 법도 가르쳐 주지 않는다.

정리하여 말하면 공인중개사 학원은 부동산 중개 자격을 따기 위한 공부를 하는 곳이지, 부동산 자체와 부동산 투자를 배우는 곳이 아니라는 것이다.



그러면 왜 이 장황한 이야기를 하는지 의문이 생길 것이다.

일반 투자자들이 요사이 NPL (부실채권) 투자로 수익을 냈다는 이야기를 종종 듣게 된다.

어떤 이는 요즘 재개발투자는 지고 NPL (부실채권) 이 뜬다고도 얘기한다.

어떤 이는 아파트 투자는 지고 NPL (부실채권) 이 뜬다고도 말한다.

부동산 투자와 부동산 중개가 엄연히 다른 구조이듯 이 또한 잘못된 표현이다

NPL 부실채권 매입을 통한 투자의 방법은 여러 매입 방법 중 하나일 것이다.

잘 아는 중개사를 통해 요행히 저렴하게 급매로 부동산을 살수도 있을 거고,  부동산 경매로 살수도 있고, 내가 가지고 있는 토지를 상가와 바꿔 살수 도 있을 것이다.

그런 매입 방법 중 하나로 미리 상품권을 사 두었다가 백화점 세일할 때 물건을 사는 원리로, 부실채권(NPL) 을 저렴하게 매입하고 밀린 이자까지 받아서 차익을 노리는 형태, 부동산 경매의 우선권을 확보하는 방법으로 선택되었다면 이는 매입방법의 하나로 분류함이 맞다.

그러면 NPL 부실채권 투자의 목적은 무엇인가에 대해 다시 한 번 살펴보자.

결국 부동산 투자를 통한 수익률 창출인데, NPL 부실채권 투자란 결국 그러한 투자 대상 부동산을 매입하는 하나의 방법으로 존재하는 것이니 중요한 것은 부동산이 어떤 부동산이냐 하는 것에 귀결된다.

우리가 상품권을 싼값에 살수 있다고 잘 알지도 못하는 회사의 상품권을 사지 않듯이, 혹은 싼값에 상품권을 샀다고 아무 물건이나 선택하지 않듯이 결국 어떤 부동산을 선택할 것 이냐가 부동산 투자의 관건이 된다.

소위 말하는 출구전략이 중요하다는 얘기이다.

NPL(부실채권) 투자를 통한 경매 낙찰우선권 확보, 이를 통한 아파트 매입, 상가 매입 등이니 아파트 시장은 지고 NPL(부실채권) 이 뜬다는 말은 맞지 않게 되는 것이다.

결국 아파트가 거래가 받쳐줘야 NPL 부실채권 매입 방법이 존재하게 되고 출구 전략도 성공할수 있다.

매입방법에 있어 급매냐, 부동산 중개이냐의 방법에서 지금처럼 경기상황이 저점에서 회복 단계에 있는 경우에는 NPL 부실채권 매입의 방법이 선호되는 것이지만 그래도 그 대상이 어떤 것인지에 대하여는 여전히 주목되어져야 한다.

NPL로 매입방법을 정했다면 이제 해당 물건을 봐야 하는데 그 해당 물건은 각각 다르니 이는 해당 전문가의 힘을 빌리는 게 당연한 일이다. 매입 방법도 중요한 수익 창출의 요소이기는 하지만 보다 더 중요한 것은 해당 물건만의 속성에 대한  이해이다.

NPL (부실채권) 투자를 통해 투자금이 묶이지 않고 수익을 계속하여 오래 동안 발생하기 위해선 결국  해당 물건이 어떠한 구조를 가지고 있는지에 대한 이해가 필요하게 된다.

단지 아파트의 경우라면 시세와 전월세 동향, 해당 지역의 향후 가격변동 요인 등을 체크하면 되겠지만, 토지, 재개발, 농지/산지와 같은 해당물건만의 고유한 속성의 이해가 필요되거나 유치권이 있는 건물, 공유지분 중 일부 취득, 지상권이 있는 물건과 같이 특수한 상황의 경우라면 해당 분야의 내용을 꼼꼼히 점검해야 할 것이다

그래야 NPL 부실채권 투자의 효과를 누리면서 오래도록 안전하게 투자수익을 발생시킬 수 있을 것이다.


<NPL실제 스터디 클럽 모임안내 1644-1903>

부동산 경매 NPL 투자에 꼭 알아야 할 비법서

스마트 폰 앱으로 만나보세요!! 클릭 !!