부동산 경매 굿옥션 전세권, YES or NO [칼럼: 안수현]

 세상이 단순하면 얼마나 좋을까요. 그러나 그건 복잡해서 머리 아플 때 하는 말이고, 만일 세상이 흑백만 있다면 너무 심심하겠지요. 경매물건의 권리분석을 하다 쉽게 결론이 나지 않으면 <예스 아니면 노>만 있었으면 좋겠다고 생각한 때가 있었습니다. 굿옥션의 상담방에서 회원님들은 명쾌하게 설명해달라고 주문하는데, 저의 권리분석 실력도 그렇거니와, 사실 명쾌하게 설명될 부분은 그리 많지 않습니다. 전세금반환청구는 강제경매가 되기도 하고, 임의경매가 되기도 합니다. 전세권은 말소기준등기가 되기도 하고, 안되기도 합니다. 그래서 경매가 어렵습니다.

2층 다가구주택이 있는데 1층의 문간방에 세 들어 사는 사람이 전세권을 설정했습니다. 전세권이 만기가 되었는데 집주인이 돈을 안돌려줍니다. 참다 참다 소송을 냈습니다. 판사가 집주인더러 돈을 주라고 판결하였습니다. 이 전세권자가 경매를 신청했습니다. 강제경매입니다. 이때 전세권은 말소기준의 권리가 아닙니다. 건물의 등기부에만 전세권을 설정했으므로 배당은 건물의 낙찰가에서 받습니다.

아파트의 세입자가 주민등록전입하고 전세권등기도 설정하였습니다. 당연히 건물전체에 대한 설정이지요. 전세권 존속기간이 끝났는데 집주인은 기다리란 말만 합니다. 바로 경매를 신청하였습니다. 임의경매입니다. 이 전세권은 말소기준등기가 됩니다. 전유부분에 대한 전세권은 그 대지권에도 미치므로 전체 낙찰금액에서 배당을 받습니다. 다음은 상담사례의 예입니다. 참고해 보시기 바랍니다.

Q. 수고 많으십니다. 상기 같은 경우에는 전세권이 말소기준이 되는 게 아닌가요? 따라서 후순위 가등기는 소멸되구요?

A.
1.집합건물의 전세권자가 경매신청채권자이므로 가등기는 낙찰 후 소멸된다고 봅니다.
2. 전세권이 말소기준권리가 될 수 없다고 주장하는 사람이 있습니다. 그러면 가등기가 인수라는 거죠. 아래 그림 ****사이트의 권리분석도 그런 주장을 따르는 듯합니다.


▶ 등기권리자 배당

등기권리	권리자	등기일자	채권(청구)액	배당액	말소여부	비고
전세권	신동아..	2004-06-24	25,000,000	18,882,740	말소
가등기	윤○○	2005-07-11	0	0	인수
압류	국민건강	2006-01-24	확인안됨	0	인수	말소기준권리
임의	신동아..	2006-10-20	0	0	말소	경매기입등기

3. 만약 이 사건의 가등기가 인수라면, 법원은 매각물건명세서에 <등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것- 05.7.11 가등기 인수>이라고 기록하여야 합니다. 그런데 이 사건의 매각물건명세서에 <해당사항 없음>이라고 명시하였습니다.