재개발?재건축의 투자 타이밍은 언제일까? 다시 오기는 할까? 하락에 하락을 거듭한 재개발·재건축의 현주소를 짚어보자. 사실, 구도심이 낙후되고 있는 문제는 부동산 문제라기보다 사회문제, 도시기능의 측면으로도 접근해볼 필요가 있다. 낙후된 도심은 도시 기능의 문제로 인한 경제활동 효율의 저하로도 볼 수 있으며 범죄율 증가의 문제로도 나타나기 때문이다. 그런 측면에서 보면 재개발·재건축 특히, 재개발의 필요성은 의무사항에 가깝다 할 수 있겠다. 서울시의 자료를 보아도 도시를 재생하지 못해 늘어나는 재개발 지역이 향후 수년 내에 크게 급증할 것으로 나타나고 있으며 이로 인한 도시 기능 저하는 불 보듯 뻔하다.
새 도시로 가야하나, 도심을 재생해야 하나
그럼 흉물이 되어가는 도시니까 버리고 새 도시를 만들어 가야 하나? 그렇게 하기엔 도로망, 지하철, 학교, 공원, 관공서 등의 가치가 너무도 크다. 모두 떠가지 않는 이상 새 도시는 활성화가 쉽지 않을 것이다. 관공서만 옮겨가는 신행정수도 역시 다른 여건이 갖추어지기까지 수많은 시행착오를 겪을 가능성이 높으며 다시 회귀할 여지도 충분히 있다.
재개발·재건축의 필요성과 방법론은?
위에 말한 여러 측면으로 본다면 재개발·재건축이 커다란 투기장이 되어서 모두의 인식에 안 좋게 자리매김했지만 그렇다 하여 개발의 필요성마저 사라졌다 보기는 힘들다고 봐야 한다. 결국 다시 필요성이 대두되면 또 다시 투기장이 될 수 있다는 결론이다.
재개발·재건축에 관심이 쏠리는 사이클은 다시 온다.
모든 투자 상품은 사이클이 존재한다. 필요성이 다시 투기 수요를 불러 모으는 시점의 사이클이 언제인가에 포인트를 두어야 한다. 위에 말한 방법론의 부재에 의한 짙어지는 필요성이 더 크게 사이클을 만들지도 모를 일이다. 아마도 지난해 중순이 가장 저점이 아니었나 하는 생각이 들며, 도시계획이 다시 그려지고 지방선거가 있는 2014년을 넘어 인구가 가장 정점에 달하는 2018년이 최고점이 될 것으로 예측해 본다.
하지만 지금 관련 종사자들은 힘들다. 부동산 종사자들이 힘든 것은 가격의 하락보다는 거래의 실종 측면이다. 가격이 떨어져서 힘든 이유처럼 보이지만 거래 빈도가 줄어서 힘든 경우가 더 많다는 결론이다.?재개발?재건축의 힘든 기간이 3년 이상 지속된 이유는 여기에 있다.
결국 타이밍으로 귀결된다.
타이밍에 따라 매수, 보유, 매도 전략이 있고, 투자 물건의 대상이 있을 뿐 종목 자체를 버리거나 잊는 것은 옳지 않다.? 부동산 실패의 원인 역시 그것을 타이밍에 맞게 잘하지 못했기 때문이지 ‘부동산’ 그 자체의 문제는 아니라는 것이다. 이는 주식도 금(金)도 모두 마찬가지이다. 재개발?재건축 역시 마찬가지이다. 재개발?재건축의 타이밍이 다시 오기 전에 우선 제반 지식을 쌓아 그 타이밍을 준비하는 자세가 필요한 시점이라 하겠다.
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