실제 교육 내용은 채권담보 및 채권회수에 관한 것이지만 자칫 사채업양성교육으로 비추어지지 않을까 하는 우려에서이다. 교육의 필요성에 관한 이해를 돕기 위하여 먼저 대부업의 현황에 관하여 간단하게 소개하고자 한다.
1. 대부업이라 하면 흔히, 사채를 떠올린다.
맞는 말이다. ‘사채’라는 말에는 그간 늘 어두운 이미지가 따라 다녔던 것이 현실이다. 그럼에도 불구하고 사채시장은 사라지지 않고, 오히려 그 규모가 갈수록 커지고 있다. 그 이유는 간단하다. 비싼 이자에도 불구하고 사채를 필요로 하는 사람들이 점점 늘고 있기 때문이다.
최근 대부업을 이용한 사람과 자금규모에 관한 통계를 보더라도 사금융을 이용하는 사람이 해마다 증가추세에 있음을 알 수 있다. 참고로 금융위원회와 금융감독원이 발표한 ‘2010년 하반기 대부업 실태조사 결과’에 따르면 2010년 한해 대부업체 거래자 수가 220만명에 이르고, 대출금 규모도 7조5천억원으로 사상 최대를 기록했다.
사채를 이용하는 사람들의 자금유형도 생활자금, 학자금, 부도를 막기 위한 사업자금, 건설자금, 소규모 영업자금, 전세자금, 경락잔금 등 다양하다. 이처럼 다양한 목적으로 사채를 이용하지만 그들의 공통적인 특징이 있다. 바로 은행과 같은 제도권금융을 이용할 수 없는 사람들이 주된 고객이라는 점이다. 제1금융권이나 제2금융권을 이용할 수 있는 사람이라면 굳이 높은 이자를 부담하고 사채를 이용할 까닭이 없기 때문이다.
각 지방자치단체에 합법적으로 등록하여 영업 중인 대부업체는 1만6천여 곳으로 조사된 바 있다(2011년 5월말 현재). 여기에 등록하지 않고 영업하는 무등록업체까지 합치면 전국에 4만여 개가 활동 중인 것으로 금융당국은 추정한다. 이처럼 무등록업체까지 사금융 시장에서 활동하다보니 자금대출 및 회수와 관련하여 각종 탈법적인 관행을 털어내지 못하고 있는 것이 현실이다.
위와 같은 사금융의 어두운 이미지에도 불구하고 필자가 대부업에 관한 교재를 집필하고 강단에서 대부업 교육을 하는 데에는 아래와 같은 두 가지 이유가 있다.
2. 제도권 내의 제3금융으로 거듭나야 한다.
필자가 대부업교육을 하게 된 이유 중 하나는 대부업이 제3금융으로 자리매김하고, 보다 선진화되어야 한다는 작은 바램에서이다. 대부업이 선진화되기 위해서는 우선적으로 법의 틀 안에서 운용되는 것은 물론, 제3금융의 위상에 맞는 전문화가 필요하다고 본다.
일반적으로 대부업에 대한 곱지 않은 시선은 지나치게 높은 이자, 불법적인 채권추심, 세금탈루 등에 그 이유가 있는 것이지, 그것이 사금융이어서가 아니다. 즉, 법의 틀 안에서 운용되지 못하고 있다는 데에 가장 큰 이유가 있는 것이다. 따라서 세금 제대로 내고, 채권추심은 적법한 절차를 통해서만 하고, 이자는 법정이자율의 한도에서 받아야 할 것이다.
“참 현실을 모르는 순진한 생각이다. 그렇게 해서 어느 세월에 돈을 벌 수 있겠느냐?”라고 항변할 수 있다. 수긍이 가는 부분이 없지 않다. 일정부분 탈법 내지 위법을 하지 않으면 상대적으로 대출이자로 인해 발생하는 소득이 줄어들 수 있기 때문이다.
그러나 대부업을 하나의 직업으로서 영속적으로 영위하기 위해서는 법의 테두리 안에서 운용하여야 한다. 이는 선택의 문제가 아니라 당연히 준수하여야 할 의무이자 권리이다. 법의 테두리 안에서 운용한다는 것은 법을 위반하면 안 된다는 소극적 의미에 그치는 것이 아니라 법이 인정한 권리를 충분히 행사할 수 있다는 것도 포함된다.
현행 대부업 법령상 이자율의 상한선은 연 39%이다. 다른 금융기관의 이자율에 비해서 결코 낮은 것이 아니라고 본다. 따라서 잘만 운용하면 안정적인 소득을 창출하는 좋은 ‘수단’이 될 수도 있다. 나아가 법의 틀 안에서 운용한다면 단순한 ‘수단’에 그치지 않고 사회적으로 인정받는 좋은 ‘직업’이 될 수 있다. 수단과 직업 중 어느 것을 선택할 것인가!
3. 특수경매물건에 대한 금융대출의 한계
대부업 교육을 하게 된 두 가지 이유 중 다른 하나는 지극히 현실적인 데에 있다. 그것은 다름 아니라 특수경매물건에 대한 대출의 한계에서 출발한다. 경매시장의 침체에도 불구하고 부동산경매에서 큰 수익을 얻을 수 있는 물건은 특수경매물건이다.
특수경매물건이란 경매로 나온 부동산 중 일반적으로 법적 권리분석이 까다로운 물건을 일컫는 말이다. 예컨대 유치권이 신고 된 물건, 선순위가처분이나 가등기가 존재하는 물건, 예고등기가 있는 물건, 선순위임차권이나 전세권이 있는 물건, 대지권등기가 되어 있지 않은 물건, 법정지상권이 성립될 여지가 있는 물건 등이 그 범주에 속한다고 볼 수 있다.
최근 경매대상 부동산 중 법률적 분석이 비교적 간단한 일반물건으로부터 기대했던 만큼 큰 수익을 얻지 못하는 현상이 일반화되면서 경험이 많은 경매투자자 중심으로 특수경매물건에 대한 관심이 높아지고 있다.
문제는 특수경매물건에 대해서는 은행권에서 매각대금의 대출이 되지 않는다는 데에 있다. 따라서 힘들여 분석해서 입찰할 준비가 되었더라도 대출의 장벽 때문에 입찰을 포기하거나, 설령 입찰에 성공하더라도 대출의 거부로 인하여 매각대금의 미납이라는 사태에 이르게 되는 경우가 종종 발생한다.
물론, 진짜 위험한 권리가 매수인에게 인수되어 부동산의 가치가 크게 하락할 우려가 있다면 은행에서 매각대금대출을 거부당하는 것은 당연하다. 그러나 외관상으로만 위험해보일 뿐 실제로는 아무런 법적 문제가 없는 경우까지 대출이 거부되는 것은 안타까운 일이 아닐 수 없다. 예를 들어 입찰분석과정에 가짜로 판명된 유치권이나 선순위임차권이더라도 이를 합의서나 판결 등으로 증명하지 않으면 은행권에서는 대출을 거부하기 십상이다. 매각대금을 납부하고 2~3개월 이내에 인도명령으로 결판날 사안이라도 말이다. 사정이 이러하다보니 매각대금이 일부 부족한 입찰예정자들은 특수경매물건에 대해서 아예 입찰을 포기하지 않을 수 없는 상황에 직면하게 된다.
결국 특수경매물건에 대한 대출을 은행권에 기대하는 것은 요원하다고 보며, 이 문제의 해법은 사금융권의 과제로 남겨두어야 할 것이다.
맞는 말이다. ‘사채’라는 말에는 그간 늘 어두운 이미지가 따라 다녔던 것이 현실이다. 그럼에도 불구하고 사채시장은 사라지지 않고, 오히려 그 규모가 갈수록 커지고 있다. 그 이유는 간단하다. 비싼 이자에도 불구하고 사채를 필요로 하는 사람들이 점점 늘고 있기 때문이다.
최근 대부업을 이용한 사람과 자금규모에 관한 통계를 보더라도 사금융을 이용하는 사람이 해마다 증가추세에 있음을 알 수 있다. 참고로 금융위원회와 금융감독원이 발표한 ‘2010년 하반기 대부업 실태조사 결과’에 따르면 2010년 한해 대부업체 거래자 수가 220만명에 이르고, 대출금 규모도 7조5천억원으로 사상 최대를 기록했다.
사채를 이용하는 사람들의 자금유형도 생활자금, 학자금, 부도를 막기 위한 사업자금, 건설자금, 소규모 영업자금, 전세자금, 경락잔금 등 다양하다. 이처럼 다양한 목적으로 사채를 이용하지만 그들의 공통적인 특징이 있다. 바로 은행과 같은 제도권금융을 이용할 수 없는 사람들이 주된 고객이라는 점이다. 제1금융권이나 제2금융권을 이용할 수 있는 사람이라면 굳이 높은 이자를 부담하고 사채를 이용할 까닭이 없기 때문이다.
각 지방자치단체에 합법적으로 등록하여 영업 중인 대부업체는 1만6천여 곳으로 조사된 바 있다(2011년 5월말 현재). 여기에 등록하지 않고 영업하는 무등록업체까지 합치면 전국에 4만여 개가 활동 중인 것으로 금융당국은 추정한다. 이처럼 무등록업체까지 사금융 시장에서 활동하다보니 자금대출 및 회수와 관련하여 각종 탈법적인 관행을 털어내지 못하고 있는 것이 현실이다.
위와 같은 사금융의 어두운 이미지에도 불구하고 필자가 대부업에 관한 교재를 집필하고 강단에서 대부업 교육을 하는 데에는 아래와 같은 두 가지 이유가 있다.
2. 제도권 내의 제3금융으로 거듭나야 한다.
필자가 대부업교육을 하게 된 이유 중 하나는 대부업이 제3금융으로 자리매김하고, 보다 선진화되어야 한다는 작은 바램에서이다. 대부업이 선진화되기 위해서는 우선적으로 법의 틀 안에서 운용되는 것은 물론, 제3금융의 위상에 맞는 전문화가 필요하다고 본다.
일반적으로 대부업에 대한 곱지 않은 시선은 지나치게 높은 이자, 불법적인 채권추심, 세금탈루 등에 그 이유가 있는 것이지, 그것이 사금융이어서가 아니다. 즉, 법의 틀 안에서 운용되지 못하고 있다는 데에 가장 큰 이유가 있는 것이다. 따라서 세금 제대로 내고, 채권추심은 적법한 절차를 통해서만 하고, 이자는 법정이자율의 한도에서 받아야 할 것이다.
“참 현실을 모르는 순진한 생각이다. 그렇게 해서 어느 세월에 돈을 벌 수 있겠느냐?”라고 항변할 수 있다. 수긍이 가는 부분이 없지 않다. 일정부분 탈법 내지 위법을 하지 않으면 상대적으로 대출이자로 인해 발생하는 소득이 줄어들 수 있기 때문이다.
그러나 대부업을 하나의 직업으로서 영속적으로 영위하기 위해서는 법의 테두리 안에서 운용하여야 한다. 이는 선택의 문제가 아니라 당연히 준수하여야 할 의무이자 권리이다. 법의 테두리 안에서 운용한다는 것은 법을 위반하면 안 된다는 소극적 의미에 그치는 것이 아니라 법이 인정한 권리를 충분히 행사할 수 있다는 것도 포함된다.
현행 대부업 법령상 이자율의 상한선은 연 39%이다. 다른 금융기관의 이자율에 비해서 결코 낮은 것이 아니라고 본다. 따라서 잘만 운용하면 안정적인 소득을 창출하는 좋은 ‘수단’이 될 수도 있다. 나아가 법의 틀 안에서 운용한다면 단순한 ‘수단’에 그치지 않고 사회적으로 인정받는 좋은 ‘직업’이 될 수 있다. 수단과 직업 중 어느 것을 선택할 것인가!
3. 특수경매물건에 대한 금융대출의 한계
대부업 교육을 하게 된 두 가지 이유 중 다른 하나는 지극히 현실적인 데에 있다. 그것은 다름 아니라 특수경매물건에 대한 대출의 한계에서 출발한다. 경매시장의 침체에도 불구하고 부동산경매에서 큰 수익을 얻을 수 있는 물건은 특수경매물건이다.
특수경매물건이란 경매로 나온 부동산 중 일반적으로 법적 권리분석이 까다로운 물건을 일컫는 말이다. 예컨대 유치권이 신고 된 물건, 선순위가처분이나 가등기가 존재하는 물건, 예고등기가 있는 물건, 선순위임차권이나 전세권이 있는 물건, 대지권등기가 되어 있지 않은 물건, 법정지상권이 성립될 여지가 있는 물건 등이 그 범주에 속한다고 볼 수 있다.
최근 경매대상 부동산 중 법률적 분석이 비교적 간단한 일반물건으로부터 기대했던 만큼 큰 수익을 얻지 못하는 현상이 일반화되면서 경험이 많은 경매투자자 중심으로 특수경매물건에 대한 관심이 높아지고 있다.
문제는 특수경매물건에 대해서는 은행권에서 매각대금의 대출이 되지 않는다는 데에 있다. 따라서 힘들여 분석해서 입찰할 준비가 되었더라도 대출의 장벽 때문에 입찰을 포기하거나, 설령 입찰에 성공하더라도 대출의 거부로 인하여 매각대금의 미납이라는 사태에 이르게 되는 경우가 종종 발생한다.
물론, 진짜 위험한 권리가 매수인에게 인수되어 부동산의 가치가 크게 하락할 우려가 있다면 은행에서 매각대금대출을 거부당하는 것은 당연하다. 그러나 외관상으로만 위험해보일 뿐 실제로는 아무런 법적 문제가 없는 경우까지 대출이 거부되는 것은 안타까운 일이 아닐 수 없다. 예를 들어 입찰분석과정에 가짜로 판명된 유치권이나 선순위임차권이더라도 이를 합의서나 판결 등으로 증명하지 않으면 은행권에서는 대출을 거부하기 십상이다. 매각대금을 납부하고 2~3개월 이내에 인도명령으로 결판날 사안이라도 말이다. 사정이 이러하다보니 매각대금이 일부 부족한 입찰예정자들은 특수경매물건에 대해서 아예 입찰을 포기하지 않을 수 없는 상황에 직면하게 된다.
결국 특수경매물건에 대한 대출을 은행권에 기대하는 것은 요원하다고 보며, 이 문제의 해법은 사금융권의 과제로 남겨두어야 할 것이다.
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