1. 근린시설
근린생활시설이라 함은 강학상으로 주택가와 인접하여서 인근 주민들의 생활에 편의를 목적으로 하는 시설물을 말하며, 이해하기 쉽게 표현하면 상가의 개념으로 접근하면 된다. 예를 들면 마트, 병원, 음식점, 금융기관 등을 들 수 있다. 이러한 근린시설이 경매의 매물로 나오면, 물론 지역과 위치에 따라 편차가 분명히 존재하지만 거의 최저매각가의 50~60% 대에 낙찰이 이루어지는 것을 확인할 수 있다.
근린시설과 같은 상가를 낙찰 받은 경우에는 직접 상가를 운영하여 장사를 하거나 아니면 제3자에게 임대하여서 임대수익을 얻는 방법들을 고려해 볼 수 있다. 하지만 두 가지 경우 모두 수익에 대한 확신과 자신이 없어 환금성이 좋은 주택에 비하여 입찰에 참여하는 사람들이 많지 않다. 그러다보니, 낙찰가가 주택이나 아파트에 비하여 조금 떨어지는 것이 사실이다. 다만 이를 역으로 생각하면 부동산취득과 관련하여 최저입찰가대비 투자수익은 일반 주택이나 아파트에 비하면 훨씬 클 수밖에 없으며, 상권이 살아있는 곳이라면 대출을 일으키는데도 큰 문제가 없으므로 적은 돈을 투자하여 부동산을 소유하기에 참 좋은 수익모델이 아닌가 생각한다.
2. 선순위가등기·가처분
위에 기술한 근린시설 물건들을 검색하다보면 선순위 가등기와 가처분등기가 있는 경우를 종종 발견하게 되는데, 이는 아마도 고가의 근린시설 물건들을 자기자본이 아닌 타인자본을 끌어들여 매수한 경우가 아닌가 생각된다. 이에 선순위가등기와 가처분의 경우 이를 통한 수익모델을 설명해보고자 한다.
1) 선순위가등기
가등기에는 단순히 자신의 청구권을 보전하기 위한 가등기와 담보가등기 이렇게 두 가지로 구별할 수 있다. 청구권보전을 위한 가등기의 경우에는 말소기준권리가 되지 않기에 매수인이 인수하여야 하는 경우도 있지만, 만약 가등기가 담보가등기이라면 그 자체가 말소기준권리가 되므로 매수인이 인수할 여지는 없게 된다.
청구권을 보전하기 위한 가등기 경우 만약 이 가등기가 말소기준권리보다 선순위인 경우에는 앞서 언급했듯이 매수인이 인수하여야 하기에 매수인에게 큰 손해를 일으킬 수 있는 권리이다. 다만, 이러한 경우에도 주의해서 살펴보면 큰 수익을 낼 수 있는 해법이 있으며 이러한 해법을 이해하기 위해서는 소멸시효와 제척기간에 대한 이해가 전제되어야 한다.
(1) 매매계약에 기한 순위보전의 가등기가 선순위인 경우
매매계약을 통하여 매수인에게는 소유권이전등기청구권이 발생하게 되며, 이러한 소유권이전등기청구권은 일반채권으로서 10년의 소멸시효가 진행하게 된다. 따라서 가등기가 경료된 시점부터 10년동안 시효의 중단사유 없이 시간이 경과한 경우라면 당해 가등기는 원인무효의 가등기로서 말소등기의 대상이 될 수 있다. 따라서 이러한 경우에는 매각물건명세서에 인수되는 권리라고 기재는 되어 있지만 실제로는 인수 할 여지가 없는 권리가 되므로 이를 통한 수익을 창출할 수 있는 것이다.
(2) 매매예약에 기한 순위보전의 가등기가 선순위인 경우
매매예약을 통하여 예약권리자에게는 예약완결권이 발생하게 되며, 이러한 예약완결권은 형성권으로서 10년의 제척기간이 진행하게 된다. 제척기간은 소멸시효와 다르게 그 진행에 있어서 중단이나 정지제도가 없으므로 가등기가 경료 된 시점부터 10년이 경과하면 당연 소멸하게 된다. 따라서 이 경우에도 매각물건명세서에는 인수되는 권리라고 기재되어 있지만 실제로는 인수할 여지가 없는 권리이므로 이를 통한 수익창출도 가능하다 할 것이다.
2) 선순위가처분
가처분은 민사소송에서의 채권보전절차의 하나로서 자신의 청구권을 보전하기 위하여 당해부동산을 묶어놓는 것으로 이해하면 된다. 예를 들면, 이혼 후 재산분할을 위하여, 또는 소유권이전등기의 말소등기를 위하여 당해부동산을 제3자에게 처분하지 않도록 처분금지가처분등기를 경료하는 경우를 들 수 있다.
이러한 가처분등기가 선순위로 존재하는 경우에는 원칙적으로 매수인이 이를 인수하여야 하므로 매수인에게 큰 손해가 발생할 수 있으므로 주의하여야 한다. 다만, 이러한 가처분이라 할지라도 멋진 수익모델을 창출할 수 있는 해법이 있다. 즉, 가처분의 경우에도 가처분권자가 일정기간동안 가처분의 전제가 되는 본안소송을 제기하지 아니하면 채무자 혹은 이해관계인이 그 말소를 법원에 청구할 수 있으며 이 경우에는 오히려 위험이 아닌 수익으로 돌아오게 된다. 민사집행법이 개정되기 전에는 가처분의 경우에 등기부에 등재된 때로부터 10년이 경과하면 채무자 혹은 이해관계인의 청구에 의하여 그 취소를 신청할 수 있도록 되어 있었는데, 2002년 민사집행법의 시행으로 기간이 5년으로 단축되었으며 2005년부터 다시 법이 개정되어 3년의 기간이 경과하면 선순위가처분의 취소를 신청할 수 있도록 하였다.
인수되는 선순위가처분과 선순위가등기가 무조건 어려운 것은 아니다. 권리관계를 찬찬히 분석해보고 당사자를 만나서 권리분석 한 내용을 확인해보는 과정만 전제가 된다면, 멋진 수익창출의 기회를 만날 수 있다. 공부하자. 그리고 또 공부하자.
근린생활시설이라 함은 강학상으로 주택가와 인접하여서 인근 주민들의 생활에 편의를 목적으로 하는 시설물을 말하며, 이해하기 쉽게 표현하면 상가의 개념으로 접근하면 된다. 예를 들면 마트, 병원, 음식점, 금융기관 등을 들 수 있다. 이러한 근린시설이 경매의 매물로 나오면, 물론 지역과 위치에 따라 편차가 분명히 존재하지만 거의 최저매각가의 50~60% 대에 낙찰이 이루어지는 것을 확인할 수 있다.
근린시설과 같은 상가를 낙찰 받은 경우에는 직접 상가를 운영하여 장사를 하거나 아니면 제3자에게 임대하여서 임대수익을 얻는 방법들을 고려해 볼 수 있다. 하지만 두 가지 경우 모두 수익에 대한 확신과 자신이 없어 환금성이 좋은 주택에 비하여 입찰에 참여하는 사람들이 많지 않다. 그러다보니, 낙찰가가 주택이나 아파트에 비하여 조금 떨어지는 것이 사실이다. 다만 이를 역으로 생각하면 부동산취득과 관련하여 최저입찰가대비 투자수익은 일반 주택이나 아파트에 비하면 훨씬 클 수밖에 없으며, 상권이 살아있는 곳이라면 대출을 일으키는데도 큰 문제가 없으므로 적은 돈을 투자하여 부동산을 소유하기에 참 좋은 수익모델이 아닌가 생각한다.
2. 선순위가등기·가처분
위에 기술한 근린시설 물건들을 검색하다보면 선순위 가등기와 가처분등기가 있는 경우를 종종 발견하게 되는데, 이는 아마도 고가의 근린시설 물건들을 자기자본이 아닌 타인자본을 끌어들여 매수한 경우가 아닌가 생각된다. 이에 선순위가등기와 가처분의 경우 이를 통한 수익모델을 설명해보고자 한다.
1) 선순위가등기
가등기에는 단순히 자신의 청구권을 보전하기 위한 가등기와 담보가등기 이렇게 두 가지로 구별할 수 있다. 청구권보전을 위한 가등기의 경우에는 말소기준권리가 되지 않기에 매수인이 인수하여야 하는 경우도 있지만, 만약 가등기가 담보가등기이라면 그 자체가 말소기준권리가 되므로 매수인이 인수할 여지는 없게 된다.
청구권을 보전하기 위한 가등기 경우 만약 이 가등기가 말소기준권리보다 선순위인 경우에는 앞서 언급했듯이 매수인이 인수하여야 하기에 매수인에게 큰 손해를 일으킬 수 있는 권리이다. 다만, 이러한 경우에도 주의해서 살펴보면 큰 수익을 낼 수 있는 해법이 있으며 이러한 해법을 이해하기 위해서는 소멸시효와 제척기간에 대한 이해가 전제되어야 한다.
(1) 매매계약에 기한 순위보전의 가등기가 선순위인 경우
매매계약을 통하여 매수인에게는 소유권이전등기청구권이 발생하게 되며, 이러한 소유권이전등기청구권은 일반채권으로서 10년의 소멸시효가 진행하게 된다. 따라서 가등기가 경료된 시점부터 10년동안 시효의 중단사유 없이 시간이 경과한 경우라면 당해 가등기는 원인무효의 가등기로서 말소등기의 대상이 될 수 있다. 따라서 이러한 경우에는 매각물건명세서에 인수되는 권리라고 기재는 되어 있지만 실제로는 인수 할 여지가 없는 권리가 되므로 이를 통한 수익을 창출할 수 있는 것이다.
(2) 매매예약에 기한 순위보전의 가등기가 선순위인 경우
매매예약을 통하여 예약권리자에게는 예약완결권이 발생하게 되며, 이러한 예약완결권은 형성권으로서 10년의 제척기간이 진행하게 된다. 제척기간은 소멸시효와 다르게 그 진행에 있어서 중단이나 정지제도가 없으므로 가등기가 경료 된 시점부터 10년이 경과하면 당연 소멸하게 된다. 따라서 이 경우에도 매각물건명세서에는 인수되는 권리라고 기재되어 있지만 실제로는 인수할 여지가 없는 권리이므로 이를 통한 수익창출도 가능하다 할 것이다.
2) 선순위가처분
가처분은 민사소송에서의 채권보전절차의 하나로서 자신의 청구권을 보전하기 위하여 당해부동산을 묶어놓는 것으로 이해하면 된다. 예를 들면, 이혼 후 재산분할을 위하여, 또는 소유권이전등기의 말소등기를 위하여 당해부동산을 제3자에게 처분하지 않도록 처분금지가처분등기를 경료하는 경우를 들 수 있다.
이러한 가처분등기가 선순위로 존재하는 경우에는 원칙적으로 매수인이 이를 인수하여야 하므로 매수인에게 큰 손해가 발생할 수 있으므로 주의하여야 한다. 다만, 이러한 가처분이라 할지라도 멋진 수익모델을 창출할 수 있는 해법이 있다. 즉, 가처분의 경우에도 가처분권자가 일정기간동안 가처분의 전제가 되는 본안소송을 제기하지 아니하면 채무자 혹은 이해관계인이 그 말소를 법원에 청구할 수 있으며 이 경우에는 오히려 위험이 아닌 수익으로 돌아오게 된다. 민사집행법이 개정되기 전에는 가처분의 경우에 등기부에 등재된 때로부터 10년이 경과하면 채무자 혹은 이해관계인의 청구에 의하여 그 취소를 신청할 수 있도록 되어 있었는데, 2002년 민사집행법의 시행으로 기간이 5년으로 단축되었으며 2005년부터 다시 법이 개정되어 3년의 기간이 경과하면 선순위가처분의 취소를 신청할 수 있도록 하였다.
인수되는 선순위가처분과 선순위가등기가 무조건 어려운 것은 아니다. 권리관계를 찬찬히 분석해보고 당사자를 만나서 권리분석 한 내용을 확인해보는 과정만 전제가 된다면, 멋진 수익창출의 기회를 만날 수 있다. 공부하자. 그리고 또 공부하자.
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