부동산 경매 굿옥션 어렵지만 쉽게 풀어쓴 유치권이야기 [생활: 황정선]

갑돌씨는 길거리에서 개에게 물렸다.
이 개는 주인이 있는 애완견이며 비교적 큰 고가의 사냥개이다. 갑돌씨는 이 사건으로 종아리부분에 심한 상해를 입었고 흉터 등이 남을 가능성이 농후했다. 해서 갑돌씨는 개 주인인 을순씨에게 치료비등을 요구하였으나 을순씨는 이에 불응하고 있다. 이런 경우 과연 갑돌씨는 개를 상대로 유치권을 행사할 수 있는가를 알아보자.
유치권이란‘타인의 물건(유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력) 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리’를 의미한다.
(민법 제320조). 여기에서 유체물이란 사전적으로‘공간의 일부를 차지하고 사람의 감각에 의하여 지각할 수 있는 형태를 가지는 물건’을 뜻하기 때문에, 결국 개의 법적지위는 사람이나 법인과 달리 물건에 해당한다. 즉, 개와 같은 동물은 권리의 주체가 되는 것이 아니라 권리의 객체가 된다는 의미이다. 따라서 개라는 물건에 의해 손해를 입게 된 갑돌씨는 개를 합법적으로 점유하게 된다면 유치권을 행사할 수 있게 된다.

그렇다면 갑돌씨는 개를 목적물로 하여 유치권을 어떻게 행사할 수 있는 것인지가 문제된다. 왜냐하면 아무리 유치권자라 하더라도 선량한 관리자의 주의(주의 의무의 정도가 개개인의 차이를 고려하지 않고 추상적, 평균인을 전제로 하는 정도)로 유치물을 점유하여야 하기 때문이다.
(동법 제324조). 만약 생명이 있는 물건인개를 자신을 물었다는 이유로 갑돌씨가 먹이도 주지 않고 방치한다면 을순씨가 유치권 소멸을 청구할 수도 있으며, 그로 인해 개가 죽기라도 한다면 오히려 채무불이행에 의한 해배상을 역으로 하여야 하는 처지가 될 수도 있기 때문이다. 또한 유치권의 본질적 요소인 점유를 상실하게 되면 유치권은 소멸하기(동법 제328조) 때문에 갑돌씨는 언제든 도망갈 수 있는 개의 점유에 온 신경을 써야 할 판이다.
바로 이런 경우 등을 대비해서 우리 법제도는 유치권자는 유치물을 경매할 수 있도록 하고 있다(동법 제322조와 민사집행법 제274조).

갑돌씨의 경매신청으로 법원이 상당한 가격을 정하여 갑돌씨가 신청한 개를 경매한다면(이런 경우 동산경매에 준해 집행관이 경매주관) 이런 경매를‘형식적 경매’혹은‘환가를 위한 경매’라고 한다.
그러나 여기에서 한 가지 주의하여야 할 것은 유치권자의 경매신청에 있어서 유치권자는 유치권을 주장하지만 그 채무자(물건의 소유자)는 유치권을 인정하지 않을 수 있기 때문에, 법원은 유치권자의 경매신청에 유치권의 존재를 증명하는 서류를 제출할 것을 요구한다(민사집행법 제264조). 즉, 갑돌씨의 경우 개를 경매신청하려면 자신에게 유치권이 있음을 증명하는 서류 예컨대, 법원이“개주인인 을순이는 갑돌이에게 치료비를 지급하라”라는 판결문 같은 것(이를‘집행권원’이라 한다)이 있어야 한다.

어찌어찌하여 을순씨의 개가 경매로 상당한 가격에 팔렸을 때 그 매각대금을 법원은 누구에게 지급하여야 하는지가 문제된다. 우선 유치권자에게는 우선변제권이 없다. 즉, 갑돌씨는 매각대금에서 배당을 받을 수는 없다는 뜻이다. 그렇다고 매각대금을 을순씨에게 지급하게 되면 유치권자의 경매신청이 아무 의미가 없게 된다.
따라서 이런 경우 법원은 매각대금중에서 경매비용을 빼고 그 환가대금 전체를 경매신청자인 갑돌씨에게 교부(배당과는 다른 의미 임)할 수밖에 없다. 결과적으로 매각대금을 교부받은 갑돌씨는 대금에서 자신의 치료비 상당액을 빼고 남은 것만 을순씨에게 돌려주면 되기 때문에 사실상 우선변제를 받게 된다.

상기 내용은 부동산 유치권에도 대체로 적용되며 부동산 경매를 실제 하는 사람들도 이를 어렵게 생각하고 있기 때문에 이를 쉽게 풀어쓴 것이다.