경·공매와 관련하여 가장임차인 파트는 고위험고수익군에 속한다.
말하자면 법정지상권, 유치권과 함께 성립 여부에 따라 수익에 미치는 영향은 지대하다. 가장임차인과 관련하여, 일반적으로 임차보증금이 실제적으로 수수되었는가, 실제 점유하는가에 대하여 입찰자는 평면적으로 판단할 수밖에 없겠으나, 실제 소송상으로 다투게 되면 보다 세밀한 부분에 초점을 맞추어 입체적으로 판단할 수밖에 없는 것이다.
가령 보증금 1억원의 임차인이라고 주장하는 사람이 신용불량자라면, 기초생활 보호대상자라면 이를 인정할 수 있겠는가 또는 임차인 1인 단독세대가 아파트 방 3개짜리의 임차인이라면 그 진위성에 대하여 어떻게 판단할 것인가의 문제가 법정의 숙제가 되는 것이다.
원고 근저당권자 국민은행이 피고가 선순위 임차인임을 전제로 한 배당은 위법하다는 주장을 근거로 한 배당이의의 소를 제기한 사안에서 아래와 같이 판시하고 있다(본 사건은 1심에서 가장임차인으로, 2심에서 진성임차인으로 판단한 사건이다).
2. 사실관계
피고는 1996. 3. 25. 임대인과 보증금 1억 3,000만 원에 이 사건 아파트를 임차하고, 1996년 4. 3. 위 근저당이 설정된 사안에서, 당시 피고, 임대인 및 이미 이사건 아파트를 임차하여 거주하여 오던 소외 임차인을 대리한 그의 장인 3자 사이에, 피고는 임대인에게는 위 보증금 중금 5,000만 원을 지급하고, 나머지 금 8,000만 원은 임차인의 전세보증금 반환 채무를 피고가 인수하는 것으로 갈음하기로 하되, 임차인이 새로 집을 구입할 때까지는 당분간 방 3개로 된 이 사건 아파트 중 방 2개를 사용하면서 거주하도록 하고, 임차인이 새 집으로 이사할 때에 위금 8,000만 원을 지급하기로 약정하였으며, 피고는 처와의 불화 등으로 1996. 4.1. 혼자 전입신고를 하고 이 사건 아파트에 입주하여 임차인의 가족이 사용하지 않는 현관 옆방에 거주하다가 같은 해 12월 16일 피고의 딸도 전입신고를 하였으며, 임차인은 위 약정에 따라 이 사건 아파트에 계속해서 거주하다가 1997. 2. 26. 무렵 피고로부터 위 금 8,000만 원을 모두 지급받고 다른 곳으로 이사하였다.
3. 원심판단
근저당권자인 원고가 피고보다 선순위 채권자임에도 불구하고 피고가 원고보다 선순위 채권자임을 전제로 한 배당은 위법하다는 원고의 주장에 대하여, 그 판시와 같은 인정 사실만으로는 피고가 임대인과 사이에 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결한 사실이 없다거나, 1996. 4. 3. 이전에는 이 사건 아파트를 인도받아 이를 점유한 사실이 없다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하여 원고의 주장을 배척하였다. 이에 원고는 원심판결에 불복하여 상고를 제기하였다.
4. 대법원 판결
대법원은 아래와 같은 이유로 원심판결을 파기하고 환송하였다.
첫째, 임대차계약이 이 사건 근저당 설정에 임박하여 계약체결일로부터 1주일만에 중도금과 잔금의 지급 및 주택의 인도 등 계약의 이행이 모두 이루어졌다는 점, 보증금 1억 3,000만 원의 임대차계약을 체결하고 5,000만 원을 현실적으로 지급하고 8,000만 원의 채무를 부담하면서 현관 옆의 방 1칸에 입주한 점, 기존 임차인도 그의 보증금을 전혀 돌려받지 아니 하고 임차인으로서 소유자에 대한 대항력을 포기한 상태에서 이 사건 아파트의 방 1칸을 피고에게 입주하도록 하였다는 점, 임차인이 임대인과 직무관계로 연결된 점(기록 생략).
둘째, 피고의 처는 임대인이 이 사건 아파트를 매수한 후인 1996. 3. 16. 타처로 전출하였다가 이 사건 임대차계약의 체결일인 같은 해 3월 25일 다시 이 사건 아파트를 주소지로 전입신고를 한 점, 같은 해 3월 29일 이 사건 근저당권의 설정 당시 무상임차각서를 작성 교부한 점,
셋째, 피고의 주장 내용이 계약서에 기재되어 있지 않을 뿐만 아니라, 실제 거래도 계약서와 부합되지 않는 점.
넷째, 피고는 임대차계약 체결 당시 타처에 주소지를 두고 있었으나 실제로는 피고의형 소유의 주택에 거주하고 있었고, 피고가 이 사건 아파트로 전입신고를 한 후인 같은 해 12월 2일 피고의 처는 피고의 형과 1,400만 원의 임대차계약을 체결하고 그 자녀와 함께 같은 해 위 주택으로 전입신고를 한 다음, 같은 해 12월 31일자로 확정일자를 부여받아 위 주택에 대한 경매절차가 진행되자 주택임차인으로서 배당요구하기도 하였으며, 특히 피고는 1997. 1. 18. 09:25경 위 주택에서 경매사건의 경매개시결정정본을 수령하였던 점.
결론: 임대차계약이 통모에 의한 허위의 의사표시이거나 피고가 실제로는 이 사건 아파트에 입주하지 아니하여 이 사건 아파트의 인도를 받지 아니하였음에도 불구하고, 그 주장의 임차보증금을 배당 받기 위하여 임차인으로서의 형식만을 갖추어 배당요구를 한 가장임차인이라고 볼 여지가 충분하다.
5. 시사점
대법원의 위 판결은 가장임차인이 가장임차인임을 인정하지 않는 상황에서 가장임차인 여부를 판단할 때, 진성임차인이라면 표출될 수 없었던 사안 즉 가장임차인으로서의 여러 정황들을 종합적으로 고려하여 판단하였다는 점에 의의가 있다.
경매 참가자의 입장에서는 대단히 긍정적으로 평가된다.
말하자면 법정지상권, 유치권과 함께 성립 여부에 따라 수익에 미치는 영향은 지대하다. 가장임차인과 관련하여, 일반적으로 임차보증금이 실제적으로 수수되었는가, 실제 점유하는가에 대하여 입찰자는 평면적으로 판단할 수밖에 없겠으나, 실제 소송상으로 다투게 되면 보다 세밀한 부분에 초점을 맞추어 입체적으로 판단할 수밖에 없는 것이다.
가령 보증금 1억원의 임차인이라고 주장하는 사람이 신용불량자라면, 기초생활 보호대상자라면 이를 인정할 수 있겠는가 또는 임차인 1인 단독세대가 아파트 방 3개짜리의 임차인이라면 그 진위성에 대하여 어떻게 판단할 것인가의 문제가 법정의 숙제가 되는 것이다.
원고 근저당권자 국민은행이 피고가 선순위 임차인임을 전제로 한 배당은 위법하다는 주장을 근거로 한 배당이의의 소를 제기한 사안에서 아래와 같이 판시하고 있다(본 사건은 1심에서 가장임차인으로, 2심에서 진성임차인으로 판단한 사건이다).
2. 사실관계
피고는 1996. 3. 25. 임대인과 보증금 1억 3,000만 원에 이 사건 아파트를 임차하고, 1996년 4. 3. 위 근저당이 설정된 사안에서, 당시 피고, 임대인 및 이미 이사건 아파트를 임차하여 거주하여 오던 소외 임차인을 대리한 그의 장인 3자 사이에, 피고는 임대인에게는 위 보증금 중금 5,000만 원을 지급하고, 나머지 금 8,000만 원은 임차인의 전세보증금 반환 채무를 피고가 인수하는 것으로 갈음하기로 하되, 임차인이 새로 집을 구입할 때까지는 당분간 방 3개로 된 이 사건 아파트 중 방 2개를 사용하면서 거주하도록 하고, 임차인이 새 집으로 이사할 때에 위금 8,000만 원을 지급하기로 약정하였으며, 피고는 처와의 불화 등으로 1996. 4.1. 혼자 전입신고를 하고 이 사건 아파트에 입주하여 임차인의 가족이 사용하지 않는 현관 옆방에 거주하다가 같은 해 12월 16일 피고의 딸도 전입신고를 하였으며, 임차인은 위 약정에 따라 이 사건 아파트에 계속해서 거주하다가 1997. 2. 26. 무렵 피고로부터 위 금 8,000만 원을 모두 지급받고 다른 곳으로 이사하였다.
3. 원심판단
근저당권자인 원고가 피고보다 선순위 채권자임에도 불구하고 피고가 원고보다 선순위 채권자임을 전제로 한 배당은 위법하다는 원고의 주장에 대하여, 그 판시와 같은 인정 사실만으로는 피고가 임대인과 사이에 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결한 사실이 없다거나, 1996. 4. 3. 이전에는 이 사건 아파트를 인도받아 이를 점유한 사실이 없다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하여 원고의 주장을 배척하였다. 이에 원고는 원심판결에 불복하여 상고를 제기하였다.
4. 대법원 판결
대법원은 아래와 같은 이유로 원심판결을 파기하고 환송하였다.
첫째, 임대차계약이 이 사건 근저당 설정에 임박하여 계약체결일로부터 1주일만에 중도금과 잔금의 지급 및 주택의 인도 등 계약의 이행이 모두 이루어졌다는 점, 보증금 1억 3,000만 원의 임대차계약을 체결하고 5,000만 원을 현실적으로 지급하고 8,000만 원의 채무를 부담하면서 현관 옆의 방 1칸에 입주한 점, 기존 임차인도 그의 보증금을 전혀 돌려받지 아니 하고 임차인으로서 소유자에 대한 대항력을 포기한 상태에서 이 사건 아파트의 방 1칸을 피고에게 입주하도록 하였다는 점, 임차인이 임대인과 직무관계로 연결된 점(기록 생략).
둘째, 피고의 처는 임대인이 이 사건 아파트를 매수한 후인 1996. 3. 16. 타처로 전출하였다가 이 사건 임대차계약의 체결일인 같은 해 3월 25일 다시 이 사건 아파트를 주소지로 전입신고를 한 점, 같은 해 3월 29일 이 사건 근저당권의 설정 당시 무상임차각서를 작성 교부한 점,
셋째, 피고의 주장 내용이 계약서에 기재되어 있지 않을 뿐만 아니라, 실제 거래도 계약서와 부합되지 않는 점.
넷째, 피고는 임대차계약 체결 당시 타처에 주소지를 두고 있었으나 실제로는 피고의형 소유의 주택에 거주하고 있었고, 피고가 이 사건 아파트로 전입신고를 한 후인 같은 해 12월 2일 피고의 처는 피고의 형과 1,400만 원의 임대차계약을 체결하고 그 자녀와 함께 같은 해 위 주택으로 전입신고를 한 다음, 같은 해 12월 31일자로 확정일자를 부여받아 위 주택에 대한 경매절차가 진행되자 주택임차인으로서 배당요구하기도 하였으며, 특히 피고는 1997. 1. 18. 09:25경 위 주택에서 경매사건의 경매개시결정정본을 수령하였던 점.
결론: 임대차계약이 통모에 의한 허위의 의사표시이거나 피고가 실제로는 이 사건 아파트에 입주하지 아니하여 이 사건 아파트의 인도를 받지 아니하였음에도 불구하고, 그 주장의 임차보증금을 배당 받기 위하여 임차인으로서의 형식만을 갖추어 배당요구를 한 가장임차인이라고 볼 여지가 충분하다.
5. 시사점
대법원의 위 판결은 가장임차인이 가장임차인임을 인정하지 않는 상황에서 가장임차인 여부를 판단할 때, 진성임차인이라면 표출될 수 없었던 사안 즉 가장임차인으로서의 여러 정황들을 종합적으로 고려하여 판단하였다는 점에 의의가 있다.
경매 참가자의 입장에서는 대단히 긍정적으로 평가된다.
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