부동산 경매 굿옥션 도시계획시설 예정부지의 매수청구로 고수익을 노려라! [칼럼: 이주왕]

 지목이 ‘대’인 토지, 10년간 미집행 시 매수청구 가능

15~30% 감정 저평가 됨, 많은 유찰 시 가격메리트 충분

우리가 가끔 경매물건을 검색하여 해당 물건의 ‘토지이용계획확인원’을 보다보면 ‘소로 2류(저촉)’ 혹은 ‘중로 1류(저촉)’와 같은 말을 종종 접하게 된다. 이는 도시계획시설 중 ‘도로’에 도시계획선 대상토지 일부 혹은 전부가 포함되어 장래에 도로로 수용되는 등 당해 토지이용에 제한을 받는다는 의미이다. 아래의 공매물건이 바로 이러한 예에 해당된다.

물건정보

물건번호	2010-23517-001 (공매)
소재지	경기 화성시 매송면 원평리 97-6
재산종류	압류재산	물건용도	대지	세부용도	-
면 적	대지 549㎡
이용현황	본건 공히 주거나지로 이용 중 임.
기 타	원평리 97-6번지 지상에 소재하는 건물은 가격시점 현재 멸실되어 평가 외 하였는바 귀 공매업무진행시 참고바람.
감정기관	(주)통일감정평가법인	감정일자	2011-04-11	감정금액	258,579,000

이 공매물건은 2006년 이전까지는 용도지역이 관리지역의 개발제한구역이었으나 2006년부터 개발제한구역이 해제되어 집단취락지구(사당골)로 지정된 상태로, 현재는 도시지역인 제1종일반주거지역이다. 기호(1)은 지목이 ‘대’이며 기호(2)는 지목이 ‘전’이다. 다음에서 보는(그림2)의 토지이용계획확인원처럼 기호(1)의 토지는 도시계획시설의 ‘소로2류(폭 8~10m)(소로)(저촉)’의 예정도로에 저촉되어있다.

현행 『국토의 계획 및 이용의 관한 법률 (이하 『국계법』) 제95조, 제96조에 의하면 ‘도시계획시설사업의 시행자는 토지·건축물 또는 그 토지에 정착된 물건 및 이것에 인접한 물건에 대해 수용하거나 사용할 수 있다.’로 규정하고 있고, 제96조에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 『공취법』)를 준용하여 실시계획을 고시한 경우에는 사업인정 및 그 고시일로 간주하여 보상하도록 규정하고 있다. 그러나 도시계획시설 도로라는 것이 언제 개설될 지 불투명하고, 도로 예정지로 고시되면 내 땅 위에 건축행위 등을 제한받는다. 또 도로 개설 예정만 되어 있고 실제 도시계획시설사업이 지자체 혹은 시행자의 예산, 일정에 따라 지연될 소지가 있을 경우 실질적인 불이익을 받을 수 있다.

그래서 이를 구제하기 위해 『국계법』 제47조에서 ‘도시계획시설 부지의 매수청구’를 명시하고 있는데, 도시계획시설에 결정 고시일부터 10년 이내에 사업이 시행되지 아니하는 경우 (단, 실시계획의 인가된 상태는 제외) 그 도시계획시설의 부지로 되어 있는 토지 중 지목(地目)이 대(垈)인 토지(그 토지에 있는 건축물 및 정착물을 포함)의 소유자는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수 등의 ‘매수의무자’에게 그 토지의 매수를 청구할 수 있다. 이러한 ‘매수청구’ 제도의 취지는 ‘수용유사침해’라는 것에서 비롯된다. 수용유사침해란 국가나 지방자치단체가 공공의 필요에 응하기 위해 법령에 근거하여 공권력행사를 통해 사인의 재산권에 특별한 희생을 가하였으나, 그 근거법령에 보상규정이 없거나 하여 그 공권력 행사가 위법한 경우에도 수용침해보상의 경우와 마찬가지로 재산권 보장과 공적 부담 앞의 평등이라는 견지에서 그 사인에게 조절적인 보상을 해주는 제도를 말한다.

상기 물건의 토지는 1980년에 도시계획시설 도로로 지정되어 매수청구 요건이 되었다. 매수청구하면 6개월 이내에 검토하여 신청자에게 통보하여 2년 이내에 보상이 이루어지는데 지자체에 문의 결과, 보상금 수령까지 신청 후 1년 6개월 정도 걸리는 것으로 확인되었다. 이 물건의 경우, 공매의 최초 감정가액이 258,579,000원이었으나, 6회 유찰되어 129,290,000원으로 최초가격의 약 50%까지 떨어진 상태였고, 결국 단독입찰하여 148,500,000원으로 최초가격의 약 57%수준에서 낙찰되었다.

실제 매수청구에 의해 보상이 이루어질 경우 매수청구일을 기준으로 당해년도 유사 표준지를 비교하여 개별요인, 지역요인, 시점수정, 보정치를 감안한 감정평가액을 예상 산출할 경우 보수적으로 잡아도 3억원 정도의 보상액을 기대할 수 있어 약 1억5천만원 정도의 수익을 올릴 수 있었다. 공매 혹은 경매물건 중 도시계획시설 예정부지가 있을 경우, 해당 지자체에 문의하여 결정고시일부터 10년이 지나도 사업이 미시행된 물건인지 확인하고 만일 수차례 유찰되어 최초 감정가보다 30% 이상 떨어진 저평가된 물건일 경우 매수청구하여 보상이 진행된다면 큰 수익을 거둘 수 있다.

또한 이러한 도시계획시설 예정부지는 지정이후 건축행위 등의 개발행위가 제한되기 때문에 최초 감정평가시 약 15~20%정도 가격을 일반 감정가액보다 저평가하기 때문에 수차례 유찰 후 낙찰을 받는다면 분명 공·경매 투자의 틈새시장으로서 고수익을 안겨줄 수 있는 블루오션이라 할 수 있다. 그래서 민법적인 경매접근 방식도 중요하지만, 부동산 관련 공법적인 요소를 충분히 이해하고 터득하는 것이 보다 차별화된 경매투자 방법이라고 할 수 있다.

이주왕