부동산 경매 굿옥션 新-테크, 채권매입경매 [칼럼: 박태형]

현재 국내에 극소수만이 수익을 내고 있는 부동산분야 초고수들의 재테크의 한 분야, ‘채권매입경매’를 소개합니다. 채권매입경매란 채권+매입+경매라는 세 단어가 결합된 투자방식으로, 채권분야와 민법상의 권리양도 그리고 경매분야를 모두 알아야하는 고난위도의 재테크 방식입니다.

요즘 들어 저축은행들이 대출상품의 다양화를 위해 개인이 소유한 근저당권(물권)을 담보로 ‘근저당권부질권’이란 담보성대출을 상품화하고 있다. 이는 구체적으로는 소유권(물권)에 담보행위를 하는 근저당권(물권)과 민법상으로는 물권에 물권행위를 하는 공식적인 부분으로 매우 안정적인 담보권행사라고 볼 수 있다. 쉽게 말하면 개인이 근저당권을 가지고 있는데 이 권리를 담보로 금융이나 개인에게 등기상에 기재가 가능한 담보권실행으로 대출을 받을 수 있다는 말이다. 흔히 근저당권부질권이라는 혼합된 물권의 권리가 바로 파생물권이다. 이는 부동산물건이 경매나 소유권이 이전되는 행위가 있을 경우, 순위보전이나 채권이 손실될 가능성이 매우 적다는 판단을 할 수 있기에 가능한 법적행위다. 위와 같은 행위를 하는 이유는 채권과 관련된 부동산이 경매로 인해 혹은 매매라 할지라도 채권을 매입(권리양도양수)한 채권양수인은 채권가액의 차액을 수익으로 환가할 수 있으며 아직까지 이에 대한 법적인 세금이 없다는 장점이 있기 때문이다. 이러한 분야를 공략하기 위하여 ‘부동산투자법’에 의한 부동산투자회사인 ‘AMC’ 나 ‘유동화전문회사’ 등이 일명, 부실채권(NPL)을 상품화하여 많은 이슈를 만드는 것을 보았을 것이다.

앞서 말한 내용은 아주 초보적인 채권거래 혹은 채권양도에 의한 배당차익 정도의 기술로서 대량화 될 경우 그 수익이 극대화 하는 모습을 보이지만, 일반적인 개인이 채권을 양도받거나 혹은 투자할 만한 채권이 어떻게 존재하며 어디서 채권을 찾을 수 있는지 등의 내용은 아직까지는 접근하기 어려운 것이 사실이다. 이러한 접근성과 물건을 고르는 등의 기술은 짧은 시간에 알기는 어렵지만 그 대가는 현존하는 부동산재테크 중에 으뜸이라 할 수 있다.

NPL과 같은 채권은 금융기관을 통해 유통되는 하나의 파생상품으로 이해하면 될 것이고 그 외의 채권시장은 개인이 발품을 팔아 그 채권을 발굴해야 하는데, 여기서 채권을 발굴하는 작업이란 바로 채권의 권리를 정리하는 능력을 말한다. 채권자가 가지고 있는 채권의 권리를 서류화(채권화)하여 법적인 절차를 통해 채권양도를 하고 그 권리를 실행하는 부분을 말하는데, 제가 말하는 채권양도(권리양도)에서 채권자와 채무자의 승낙이 매우 중요하다는 것을 알아야 한다. 만일 채권자의 권리만 양도받는다면 자칫 ‘변호사법위반’에 저촉될 수 있기 때문에 조심해야 한다. 채권의 발행인이 채무자라는 것을 알았다면 당연히 채무자의 승낙 또는 인낙의 조건이 선행되어야 한다는 것이 이 기술의 핵심이다.

가장 많이 접하는 것이 근저당권의 양도(채권자 명의변경 또는 확정채권양도)인데, 이는 일반적인 채권양도기술 중에 가장 기본적인 기술이며 당연히 차액이 발생해야 수익이 남으므로 근저당권의 배당채권의 차액이 얼마나 차이가 나는 지 등을 잘 판단해야 한다. 하지만 좀 더 전문적으로 유치권과 법정지상권을 채권양도의 기술로 공략한다면 매우 극대화된 수익을 경험 할 수 있을 것이다.

투자를 시작하여 인생일대의 터닝포인트를 잡고자 한다면 채권매입경매에 관심을 가져보자. 유치권과 법정지상권 등 부동산과 관련된 권리의 양도가 얼마나 안정되고 고수익의 기술인지는 한번쯤 귀동냥을 통해 접해봤을 것이다.

박태형