부동산 경매 굿옥션 법조문과 판례를 자주 찾아보는 습관을 기르자! [칼럼: 설춘환]

경매는 부동산의 한 분야이면서 법과 깊은 관계가 있다. 많은 분들이 '법'하면 일단 부담감을 느낀다. 그러나 사실 법만큼 합리적이고 쉬운 것이 없으며 특히나 경매를 잘 이해하고자 한다면 그 근거 법률인 민사집행법을 잘 이해하여야 한다. 

또 경매에 대한 어떤 질문에 대답을 하려면 반드시 그 근거가 있어야 하는데, 그 근거가 될 수 있는 것이 바로 법조문과 판례다. 판례 중에서도 대법원판례는 그 공신력에 있어 최고가 아닐까 싶다. 경매에 대한 절차나 권리분석 그리고 인도와 명도에 대한 다양한 문제에 봉착할 때 그와 관련된 법조문이나 대법원판례를 찾아보기 바란다. 법제처 사이트를 통해 관련 법조문을 찾을 수도 있고 더불어 판례를 찾고자 한다면 [대법원사이트의 종합법률정보]란 또는 [굿옥션사이트의 관련판례]을 이용하기 바란다.

가령, 경매절차에서 어떤 경우에 매각불허가를 신청할 수 있는지, 차순위매수신고인의 요건은 무엇인지, 채권상계는 언제까지 신청할 수 있는지, 즉시항고 시 비용에 대한 부담 즉, 항고보증금은 얼마를 제공해야 하는지, 인도명령은 언제까지 신청할 수 있는지 등은 모두 민사집행법을 통해서 확인이 가능하다.

더불어 권리분석과 관련하여서는 임차인의 대항력은 언제 발생하는지, 우선변제권은 언제 발생하는지, 유치권은 무엇인지, 케이스별로 어떤 경우에 유치권이 성립되고 또 어떤 경우에는 성립되지 않는지, 낙찰자가 인수하여야 할 것은 무엇인지 등과 관련한 것들은 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법과 더불어 대법원 판례 등을 통해서 확인이 가능하다.

경매의 고수가 되고 싶은가? 그렇다면 법조문과 판례를 자주 찾는 습관을 길러보자. 그러면 매각물건명세서상의 중대한 하자 등을 이유로 매각불허가신청이 가능하다는 것을, 차순위매수신고인은 최고가매수신청금액에서 보증금을 뺀 금액을 초과한 사람만이 신청 가능하다는 것을, 채권상계는 매각결정기일까지 신청해야한다는 것을, 즉시항고 시 매각불허가에 대해서는 항고보증금이 없어도 되고 매각허가에 대한 즉시항고 시 낙찰금액의 10%에 해당하는 항고보증금을 제공해야하는 한다는 것을, 인도명령은 낙찰자가 잔대금을 납부한날로부터 6개월 이내에 신청할 수 있다는 것 등을 충분히 숙지할 수 있을 것이다

지식은 곧 힘이다. 더불어 경매도 부동산분야의 일부분이기에 현장을 많이 다녀보라고 권하고 싶다. 현장에 많은 답이 있음을 빨리 깨우치길 바란다. 이처럼 부동산에 대한 역량을 높이려면 시장을 보는 눈이 중요하며, 정확하고 제대로 된 투자 또는 자산관리사의 길을 가고자 한다면 무엇보다도 법조문과 판례를 자주 찾아보는 습관을 길러야 할 것이다.