부동산 경매 굿옥션 경매인이여, 채권시장을 대비하라! [칼럼: 박태형]

지난 10월호에서 ‘채권매입경매’에 대해 소개하면서 물권법과 채권법을 통해 채권이 양도, 양수 되는 부분을 설명한 바 있다. 이는 다가올 채권시장을 준비하라는 암시로 언급한 것으로 현재도 금융기관이나 증권사 등의 대형 금융기관은 500조의 거대한 채권시장을 이미 감지하고 상품을 만들고 있으며, 개인투자자 및 기관을 활용하여 고수익을 창출하고 있다. 이것은 기업형의 모습이지만 작게는 개인의 거래행위도 이와 별반 다를 것이 없다. 다만 채권시장에 대한 관심이나 지식이 매우 부족한 차이가 있다. 이에 이번 호에서는 ‘채권시장을 대비하라’ 라는 주제로 채권매입경매기술을 알려드리고자 한다.

우선, 채권시장을 준비하려면, 정보와 지식이 중요하다. 정보는 부동산경매정보지나 발품을 팔아야 좋은 채권을 발굴 할 수 있다. 다만, 전문적인 지식은 시간을 아끼기 위해 교육을 통해 습득하는 것이 유리할 것이다. 정보를 얻어도 지식이 없다면 채권에 대한 분석과 매입의 방법 등이 매우 어렵다고 느낄 것이다. 채권매입과정에서 채권의 형태나 진행과정, 채권권리, 채권자와 채무자의 관계(당사자의 구성), 채권의 회수 방법 등이 매우 중요한 거래쟁점이 된다. 분명 이 내용들은 계약서에 명시해야 할 것이며 쌍방이 합의점을 찾기에 다소 시간이 필요한 부분이다. 

이처럼 채권과 관련된 내용이 다소 어렵게 느껴질 수도 있겠지만, 채권시장은 재테크를 꿈꾸는 분들과 젊은 분들의 사업아이템으로 가장 좋은 투자처라 할 수 있다. 가장 큰 이유는 ‘수익’ 때문일 것이다. 아직까지 채권시장이 형성되지 않은 우리나라는 채권의 가격이나 권리의 가격이 가시화되지 않았다. 앞으로 시간이 흘러 채권시장이 열린다면 채권의 수익 또한 일정하거나 일정부분 낮아질 것이다. 

‘채권, 채권시장, 양도?양수’ 등을 언급하다보니 뭔가 특수하고 어려운 분야라고 생각하는 분들이 많을 것 같다. 그러나 어렵지 않고 누구나 접할 수 있는 분야라는 것을 다시 한번 언급하고자 한다. 2002년 전까지만 해도 경매라는 것은 일반인이 접하기는 매우 어렵다고 생각하는 분들이 많았다. 그러나 불과 5년여 만에 전국은 경매의 열기로 가득 찼다. 그리고 틈새시장만이 그 자리에 남아있는 듯 한 형국을 보이고 있다. 채권시장은 서서히 알려지고 있는 상황이다. 그렇다면, 과연 얼마의 시간이 필요할까? 

가끔 신문에서 채권에 투자하라는 기사를 본 적이 있을 것이다. ‘채권’이란 시장에 당신은 관심을 가지고 있는가?

2009년 무렵, 아는 지인에게서 자신이 예전에 공사를 했는데 유치권을 몰라서 주인이 분양해서 돈을 준다는 말만 믿고 기다렸는데 알아보니 준공도 되지 않은 빌라에 이미 임차인들이 모두 들어온 상황이었고 주인이 사라지고 나서야 비로소 자신이 실수 한 것을 알았다는 내용의 푸념을 들은 것이 생각난다. 이런 일상의 내용들 중에 상대가 가지고 있는 권리(공사업자의 공사대금과 관련된 부동산채권)를 파악하고 그 권리는 서면으로 정리한 후 채권권리양도양수를 통해 채권을 매입하여 채권의 회수 절차를 진행하는 것이 바로 채권전문가들의 일이다. 그 상대방의 공사채권은 원금이 9억6천만원이었지만 이미 점유권도 없는 채권을 상대방은 포기한 상황에 이르렀던 것이다. 그 상황에서 필자가 가격을 제시했고 상대방이 그 제안을 받아들여 결국 6천만원에 채권을 매입하였다. 필자는 법적인 절차를 통해 공사채권을 가압류(보전처분)채권으로 하여 부동산의 대위등기(채권자 대위등기)를 통해 선순위 가압류권자가 되었고 경매를 통해 입찰을 볼지 아니면 배당을 받을지 권리분석을 통해 시세와 준공 후 분양가 등을 계산한 결과, 배당받는 것이 더 유리하다고 판단되어 배당을 받았던 것이고 그 결과 4억6천만원 정도의 배당을 받았다. 이것은 1년6개월만의 결과였고 그 진행과정에서 임차인들의 임차인 보증금의 합의를 통해 짧게는 4일, 7일, 15일 이렇게 세 건을 수익률 50%의 수익으로 경험하게 되었다. 이러한 특수거래형태를 통해 상상하기 힘든 수익을 거둘 수 있는 것이 채권과 관련된 일이다. 

지금도 진행 중인 채권 중에는 수익률이 10배에 가까운 채권권리도 양수받아 진행 중인 물건도 있다. 당연히 처음부터 수익률이 높은 것만 찾는 것은 아니다. 하지만 부동산이란 특수물건은 경기에 따라 물건의 가치가 달라지므로 회수율이 높은 채권을 찾다보면 가끔 수익이 높은 채권을 만날 때가 있다. 

많은 사람들이 채권에 관심을 가지고 배우고 있다. 이미 채권시장을 대비하고 있는 것이다!

채권과 관련된 지식을 배우고 권리가 어떻게 만들어 지는지 그 과정을 알고 기술이 생긴다면 가장 먼저 하게 되는 것이 바로 ‘자산을 지키는 일’이다. 또한 이것이 바로 재테크의 시작일 것이며 투자의 기본이 될 것이다.