사례의 사건은 서울서부지법의 2011타경4533사건이다. 본 건은 2008년 3월 설정된 근저당권이 말소기준권리이고 2008년 2월에 전입한 사람이 있는 물건이다. 감정가는 6억5천만원으로 작년 11월에 4억2천만원에 낙찰되었다가 미납되었고 2월 8일 현재, 감정가 대비 51%의 최저가로 재매각 공고되어 있는 물건이다.
상담을 요청한 회원은 근저당권자가 총 7억8천만원의 근저당권을 설정하였고 경매신청 당시의 채권액이 6억이나 되는 점을 들어 임차인이 아닐 것이라는 결론을 내리고 확인을 위해 전화하였던 것이다. 아마도 작년의 낙찰자(최고가 매수인)가 미납한 것이 마음에 걸렸던 것으로 짐작된다.
경매물건을 바라보는 시각은 모두 제각각일 수 있다. 긍정적으로 물건을 보는 사람은 우선 상담 요청자 같이 ‘금융기관에서 대출 할 당시에 어련히 알아서 조사하고 그에 맞는 금액을 대출하였을 것이므로 임차인이 아닐 것이다.’라는 결론에 도달할 수도 있고, 단순하게 ‘진정한 임차인이면 왜 배당요구를 하지 않았겠는가, 그러므로 임차인이 아니다.’라는 결론을 내리는 사람도 있을 것이다. 그러나 보수적으로 분석하는 사람은 ‘매수보증금을 포기하고 잔금을 내지 않은 데에는 필시 진정한 임차인이어서 낙찰자가 인수보증과 포기하여야 하는 보증금 및 낙찰 수익을 계산해보고 보증금을 포기하였을 것이다.’라고 판단할 수도 있다. 한편으론 ‘왜 이렇게 유찰이 많이 됐지? 무슨 내막이 있는 골치 아픈 물건이군.’하면서 지나치는 사람도 있을 것이다.
우선 본 건은 아파트 물건으로는 드물게 최저매각가가 감정가대비 51%로 투자자의 눈길을 사로잡기에 충분한 조건을 갖췄다(하루 평균 조회 수가 무려 90회가 넘음). 경매물건은 묘하게도 자꾸 보면 볼수록 애착이 생겨서 사소한 흠은 눈에 들어오지 않는 경향이 있다. 특히 요즘 같이 실수요자가 많이 참여하여 아파트로 수익률을 내기 어려운 때에 반값이라니! 도저히 애착이 안 갈 수 없다. 그러다보면 긍정적인 마인드로 물건을 보게 되고 전입자도 막연히 잘 해결될 것 같은 생각이 들곤 한다. 위 두 가지 가정 중 어떤 것이 정답일까? 정답은 없다. 정확하게 조사해보고 내린 결론만이 정답이다!
그렇다면 어떻게 조사해야 하는가? 본 건과 같은 물건은 전입자가 말소기준권리보다 빨리 전입하였다는 사실만은 확실한 사항이다. 나머지는 모두 불확실하다. 임차인 인지의 여부와 임차인이라면 그 보증금액 그리고 좀 더 나아가 계속 거주할 것인지, 보증금을 지불하면 이사 갈 의향이 있는지 등을 알아봐야 한다. 가장 손쉬운 접근 방법은 대출금융기관을 통해 알아보는 방법이 있는데 개인 신상정보 보호문제로 자료를 얻기가 어려운 것이 현실이다. 그 다음은 물건 현장에서 직접 알아보는 방법이 있으며, 무엇보다 가장 확실한 것은 전입자를 만나는 것이다. 그 외에 주변 거주자나 인근의 중개업소, 관리사무소, 후순위채권자 등을 통해 정보를 알아내고 종합하여 판단하는 방법 밖에 없다. 그래야 입찰금액과 향후의 대책이 나올 수 있다.
임차인이 아니어서 인수보증금이 없을 것으로 판단되었다고 하더라도 대항력 있는 임차인임을 주장할 때에 대한 대책까지 세울 수 있다면 가장 완벽한 대비 일 것이다. 많은 사람 들이 긍정적인 시각으로 사례와 같은 물건을 보다가 혹시나 하는 마음에 상담전화를 하고 위와 같이 조사를 하여야한다고 조언을 하면 으레 포기하는 경우가 많다.
본 건의 전 낙찰자는 4천만원이 넘는 보증금을 포기하였다. 고수의 장난에 넘어간 것일 수도 있고 차라리 더 큰 손해를 막은 차선책이거나 아니면 다른 사정일 수도 있다. 왜 그럴까? 그 답은 현장에 있다.
필자가 경매 강의를 할 때 항상 강조하는 것은 입찰하기 전 경매물건을 분석할 때에 애착을 가지지 말라고 말한다. 그래야 막연한 긍정적 시각을 버리고 철저히 현장에서 얻은 정보를 바탕으로 최악의 경우까지 대비할 수 있기 때문이다.
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