서울 시장이 얼마 전 보궐선거를 통해 새로 선출되었는데 부동산 정책 방향도 많은 부분, 수정이 불가피해 보인다. 그중에서도 투기세력의 먹잇감이 되었던 재개발, 재건축에 큰 제동이 걸릴 것으로 보인다. 사실 그동안의 무분별한 개발이 긍정적 효과와 함께 부정적 작용도 해온 것이 사실이므로 어느 정도 숨고르기를 함이 옳다. 그리고 과거 정치적 이유에 따른 무분별한 개발 지정도 문제였다.
그러나 숨고르기가 필요한 부분도 있고 반드시 개발이 필요한 부분도 있다. 그중 가장 중요한 것 중 하나가 임대아파트와 소형주택의 공급이 용이한 지역의 개발인데 이번 서울 시장 선거에서 후보자들이 모두 내건 공약이 임대아파트의 공급을 통한 서민 주거의 안정임을 볼 때 그 중요성은 크다 하겠다. 결국 시장이 바뀌어도 소형주택 공급에 대한 정책 부분은 변함이 없을 것으로 예견되는 부분이다.
최근 서울시는 2011년 6월 30일 이후에 구역 지정되는 재개발 사업에서의 임대아파트 건립의무 비율을 17%에서 20%로 상향한 바 있다. 그리고 60㎡ 이하 소형주택 비율도 40% 이상으로 의무화하였다. 소형 건립의무 비율에 임대아파트 20%가 포함되니 결국 임대와 소형, 국민주택규모와 국민주택규모 초과의 건립비율이 2:2:4:2의 비율로 재정립된 것이다. 늘어나는 1~2인 가구 비율에 맞춰 소형주택을 많이 공급해줘야 한다는 취지이다. 결국 임대아파트와 소형주택의 공급을 재개발을 통해 늘려보겠다는 것이다.
임대아파트 공급에 있어 직면한 문제는 예산의 확보와 현실화를 위한 방법론에 있는데 이는 대부분의 지자체가 비슷하게 겪고 있는 상황으로 보인다. 임대아파트를 지을 만한 부지 확보가 과연 서울시 안에 얼마만큼 가능한지는 검토해 보나마나이다. 그리고 현실화하기 위한 비용의 충당은 어떻게 해야 하는지도 고민거리일 것이다. 서울시뿐만 아니라 대부분의 지자체 역시 마찬가지이다.
보상비용이 없는 철로 위에 집을 지어 서민을 위한 주택을 공급하자는 안(案)까지 나왔을 정도이니 그 방법론이 심히 어려운 것은 두말할 나위가 없겠다.
그런 면에서 본다면 여러 부작용을 안고 있는 재개발, 재건축이지만 지자체 입장에선 여러모로 매력적인 사업이라 할 수 밖에 없다. 기반 시설의 확충 비용 대부분이 지자체 예산비중보단 지역 주민의 자금으로 마련되기 때문에 서울시를 비롯한 지자체는 개발 사업을 마다할 이유가 없다. 여기에 임대아파트도 확보가 용이해지니 좋지 않을 수 없다. 단지 지자체는 인허가에 도움을 주면서 인센티브만 조금 더해주면 지역 주민들이 스스로 개발하여 기부 채납하거나 저렴하게 매입하는 구조이니 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 방법이라 하겠다. 임대아파트 매입비용을 현실화하겠다는 계획이 나오기는 했지만 그래도 주민들의 부담이 큰 건 여전하다. 결국, 투기세력에 의해 유입되는 돈으로 기반시설도 확충하고 주거정비도 이룰 수 있고 서민형 아파트도 저렴하게 공급할 수 있으니 일거양득, 그 이상이 되는 것이다.
그러나 수치적 계산이 아닌 사회적 관점에서 보면, 투기세력들과의 전쟁, 서민들의 재정착률 확보방법의 부재, 이주 수요에 따른 주변지역 전세가 상승, 개발 위주 정책에 따른 사회 비용의 증가 등 문제점이 많으니 반대가 심할 수밖에 없다.
역세권시프트사업은 지역주민과 서울시 모두의 해결책!
용적률을 더 높게 허용하여 늘어나는 용적률의 1/2을 다시 임대아파트로 빼앗아오는 방법인데, 이는 사업자인 지역주민들도 용적률이 높아져서 좋고 서울시도 임대아파트를 확보해서 좋은 방법이다. 그러나 주변 기반 시설의 확충 계획 없이 진행되다 보니 부작용도 예상되는 바이다. 그러나 그만큼 시급한 문제이다 보니 대안도 없어 보인다.
재개발 재건축을 진행해야 임대아파트 확보가 용이해지는 구조이니, 불가피하게 진행해야 할 곳은 진행할 수밖에 없어 보인다. 그러나 정치적 이유 등으로 무분별하게 지정된 지역들은 진행이 순조롭지는 않을 전망이다.
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