부동산 경매 굿옥션 2012년 재건축 시장 전망 [칼럼: 권순형]

 1. 2011년 강남 재건축 시장 개관 
2011년도 재건축 시장은 상반기 강세, 후반 약세의 현상을 기록하였다. 2010년 11월 이후 상승세를 기록하였던 강남 지역의 재건축 시장은 2011년 3월 이후 하락세로 반전되어 2011년 9월 강남3구 재건축 아파트의 가격은 2011년도 평균 2.7% 하락한 것으로 나타나고 있다.

[ 2011년도 강남4구 재건축 아파트 가격 변동률 ]

지역	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	합계
강남4구	0.51	0.12	-0.47	-0.37	-0.55	-0.61	-0.2	-0.09	-1.08	-2.74
서초구	0.27	0.18	0.5	0.13	0.02	-0.04	-0.07	-0.12	-0.04	0.83
강남구	0.28	0.02	-0.38	-0.42	-0.75	-0.76	-0.36	-0.15	-1.55	-4.07
강동구	0.55	0.09	-0.36	-1.1	-1.65	-1.45	-0.72	0.28	-0.13	-4.49
송파구	1.42	0.31	-2.14	-2.14	-0.93	-1.13	0.02	0.13	-1.53	-4.86

( 자료 - 부동산 114 )

강남 4구에서는 서초구의 가격 변화가 상대적으로 안정적인 동향을 기록한 반면 강남구와 송파구, 강동구의 가격 변동률은 각각 4% 넘게 하락한 것으로 나타나고 있어 지역별로 상대적으로 커지고 있는 특징을 보여주고 있다. 또한 3월 이후 하락폭은 하반기로 접어 들수록 가격 하락폭이 커지고 있는 것으로 나타나고 있어 하반기 이후 불안한 시장 상황을 반영하고 있다.

2. 주요 재건축 아파트 단지 가격 변화와 특징
2011년도 강남 재건축 시장이 전반적인 약세 국면을 벗어나지 못하면서 개별 단지의 가격 변화도 전체 시장 변화와 비슷한 추이를 보이고 있다. 강남 지역 주요 단지의 재건축 가격 변화는 2010년 10월인 전년도와 비교할 때 소폭의 하락세를 기록하고 있는 것으로 나타나고 있다. 다만, 은마아파트와 가락시영아파트의 가격 변동이 전년도 대비 소폭의 상승을 기록하고 있는 것이 특징이며, 개포주공1단지의 경우 전년도 대비 10,000만원 이상의 큰 폭의 하락을 기록하고 있는 것이 특징이다.

[ 2011년도 강남4구 재건축 아파트 가격 변동률 ]

구분	2000.01	2005.01	2007.01	2009.01	2009.10	2010.10	2011.10	고점대비 비율
은마(31평)	21,250	57,500	102,500	81,500	102,000	90,000	92,500	91%
압구정현대(33평)	27,500	62,000	120,000	117,500	135,000	127,500	125,000	93%
개포주공1(13평)	18,250	43,000	79,000	63,500	86,000	79,500	68,000	79%
반포주공1(32평)	41,500	85,000	155,000	132,500	165,000	175,000	170,000	103%
잠실주공5(34평)	25,000	63,500	130,500	92,500	125,500	109,000	104,000	83%
한신2차(35평)	24,750	57,000	119,750	104,000	120,000	120,000	126,000	105%
가릭시영(13평)	14,250	30,500	60,000	41,500	58,000	48,000	49,000	84%
둔촌주공(16평)	17,000	40,350	74,000	51,000	70,500	62,500	61,000	87%
고덕2단지(16평)	13,900	37,000	65,000	48,500	67,000	59,000	56,000	84%

( 자료 - 부동산 114 )

개별 재건축 단지의 가격이 2010년과 비교하여 소폭의 하락을 기록하고 있는 반면, 전 고점이었던 2007년 상반기와 2009년 10월과 비교하면 서초구의 재건축 아파트를 제외하고는 대부분 90% 미만의 가격으로 형성되는 것으로 나타나 강남 재건축 시장이 전반적인 침체국면에서 벗어나고 있지 못한 상황을 반영하고 있다. 다만, 서초구의 재건축 단지인 반포주공과 한신2차아파트의 가격 동향은 2009년도 전 고점과 비교하여 100% 이상을 기록하고 있어 서초구 반포동, 잠원동 일대의 아파트 가격의 강세 현상이 재건축 시장에도 그대로 반영되고 있는 것을 확인할 수 있다.

3. 2012년 재건축 시장 전망

2011년 재건축 시장이 전체적인 침체국면을 벗어나지 못하였지만 개별 재건축 단지에서는 사업의 진전이 크게 만들어진 한 해로 기록될 수 있다. 우선 개포지구지구단위계획 변경에 따라 개포지구 전체의 재건축 사업이 용적률 상향에 따라 본격적으로 추진될 수 있는 근거가 마련되었다. 여의도 전략정비구역의 기본계획안이 확정되어 기부체납 비율을 둘러싼 주민과 서울시의 갈등에도 불구하고 재건축 사업의 기본 밑그림이 완성되었다. 압구정동 전략정비구역의 기본계획안도 확정되어 초고층 재건축 사업과 통합 재건축 사업의 기본 계획안이 결정되었다. 은마아파트, 잠실주공5단지도 2010년 안전진단을 통과하고 재건축 정비계획 수립의 절차가 착실히 진행되고 있다. 과천시의 재건축 아파트도 1, 6단지의 정비계획안이 확정되면서 재건축 사업이 본격화되고 있다. 다만, 2종 주거지역에서 3종으로 용도지역의 상향을 추진하고 있는 가락시영아파트의 경우 서울시 도시계획위원회의 심의 통과가 보류되고 있는 상황이다.

이처럼 강남 지역 재건축 시장의 침체에도 불구하고 개별 단지의 사업 진행에서 많은 진전이 있었던 것은 2012년 이후 재건축 시장의 활성화를 기대할 수 있는 중요한 근거가 된다. 부동산 시장의 변화에 따라 재건축 아파트 가격도 전반적으로 약세 국면을 벗어나지 못하였지만 여전히 많은 대기 수요를 가지고 있기 때문에 개별 단지의 재건축 사업의 진전은 시장에서 중요한 의미를 가지고 있다.

2012년 강남 재건축 시장은 큰 폭의 가격 변화가 만들어지기 보다는 개별단지의 재건축 사업 진행이 이루어지면서 이에 따라 개별단지 별로 시장가격이 형성되는 한 해가 될 것으로 예측된다. 현재의 조건에서는 강남 지역 재건축 시장에서 급속히 수요를 증가시킬 요인이 만들어지기 어려운 상황이며, 반대로 큰 폭의 가격 하락을 가져올 다른 변수도 예측되지 않기 때문이다.