* 위 사례는 경기도 광명시 광명동 소재 다세대주택이 채권자 광명새마을금고의 임의경매신청에 의해 경매진행 중인 사례
1. 등기부 분석
먼저 등기부상의 권리에서 말소기준권리를 찾으면 2007.05.30의 저당권이 말소기준권리(등기)가 된다. 따라서 이 저당권이 말소기준권리가 되고 이후의 저당권, 압류 등의 권리들은 낙찰에 의하여 말소된다. 등기부상의 권리는 크게 문제 될 것이 없다.
2. 임차인 분석
1) 2007.05.30 광명새마을금고의 저당권 39,000,000원이 저당권 19,500,000원 보다 선순위로 전입된(2005.08.23) 임차인이 있는데, 확정일자 여부를 확인할 수 없고 배당요구도 하지 않아 선순위의 진정임차인인지 여부를 확인할 수 없는 상황이다.
2) 2007년 대출당시는 감정가가 100,000,000원이 안 되는 다세대주택에 새마을금고가 1차 39,000,000원, 2차 19,500,000원의 저당권을 설정하고 대출하면서 6천만원의 선순위 임차인이 있는 상태에서 대출해주었을 리는 없으므로, 가장임차인으로 의심되는 상황이다. 또한 경매정보사이트의 제보내용을 보면 “소유자 김국*의 모친 말에 의하면 김재*은 김국*의 부친이며 부자간에 6천만원짜리 임대차계약이 분명이 있다고 말하고 있음. 2011.03.07 직접 방문하여 모친께 직접들은 이야기입니다.”라고 되어 있어서 부모자식 사이에도 원칙적으로 임대차계약이 존재할 수 있어 계약의 진정성 여부를 확인하여야 하는 사안인데, 경매를 처음 시작하는 입장에서는 매우 부담되는 상황이 아닐 수 없다.
그러나 이런 경우 은행에서는 대개 무상거주각서를 받고 대출을 해주었을 가능성이 높으므로 은행을 직접 방문하여 담당자를 만나 확인하는 것이 가장 좋은 방법이다. 이때 은행 측에서는 확실히 무상거주각서여부를 확인시켜주지는 않지만 간접적으로 확인시켜주는 경우도 있다. 은행입장에서도 계속 유찰되어 매수가격이 떨어지면 채권회수 측면에서 좋을 것이 없으므로??문제없으니 응찰하셔도 무방합니다.’라는 정도로 무상각서 여부를 확인시켜준다. 이 사례에서도 은행에 직접 방문하여 확인한 결과 무상임차인이라는 사실을 간접적으로 확인시켜주고 있다.
3) 은행으로 무상거주각서 여부를 확인한 후 가윤* 라는 사람이 응찰하여 낙찰을 받은 사례이다.
3. 사안의 해결
1) 이 사례의 경우에도 낙찰 받고 선순위 임차인이라고 주장하는 자를 만나 확인한 결과, 소유자가 아들이고 아버지와 임대차계약을 한 것으로 허위의 계약서를 작성하여 제시하고 있었다. 계약서는 중개업자가 중개한 것 처럼 되어 있으나 아마도 가장임차인과 친한 중개업자가 가장임차인의 요청에 의해 나중에 계약서를 작성해 준 것으로 판단된다. 이런 경우 가장임차인에 대해서는 그 행위가 경매방해죄와 사기죄 등에 해당하므로 고소장을 접수시킬 수 있음을 주지시키면 의외로 쉽게 해결되는 경우가 많다. 또한 중개업자의 허위계약서 작성행위는 공인중개사법상 등록취소사유에 해당되고, 이 사안의 경우에는 경매방해죄와 사기죄의 공동정범내지는 방조죄에 해당할 수 있는 사안이기도 하다. 낙찰 받고 명도의사를 확인하는 과정에서 소유자는 본인 스스로가 가장 임차인이라는 것을 순순히 시인하여 큰 분쟁 없이 쉽게 명도가 되었다.
2) 이 사안의 경우 매수인이 잔금을 납부하고 임차인을 상대로 인도명령신청을 하여 인도명령신청이 받아들여져서 쉽게 명도합의에 이르게 된 것이다.
4. 광명재정비촉진지구
광명시는 수도권의 요충지라고 할 수 있다. 서울, 경기, 인천의 중심부에 위치하고 있어 지리적으로 접근성이 매우 탁월하기 때문이다. 여기에 뉴타운, 철산동?하안동 일원에 대한 대규모 재건축, 소하택지지구개발, 광명역세권택지개발사업, 광명경전철 등은 광명시를 더욱 매력적인 투자처로 급부상시키고 있는 요인이라고 할 수 있는데, 그중에서도 시간이 지날수록 광명뉴타운에 주목하는 투자자들이 증가하고 있는 추세이다. 구도심 재생이 가져올 엄청난 파급 효과에 주목하고 있기 때문이다. 광명재정비촉진지구는 경기도 광명시 광명 1·2·3·4·5·6·7 동과 철산 1·2·3·4 동 일원 228만1,110㎡에 걸쳐 주거지형으로 조성되는 뉴타운사업으로 오는 2020년 완공 예정이다.
광명뉴타운은 뛰어난 교통환경을 자랑하는 대표적인 뉴타운이다. 지구 내 지하철 7호선 광명사거리역이 있고 철산역과 접해 있으며 KTX광명역, 제2경인고속도로, 외곽순환고속도로 등을 이용하기 편리하다. 오는 2013년 강남고속도로가 개통예정이고 광명경전철(1호선 관악역-KTX광명역-7호선 철산역을 연결하는 10.3㎞거리에 총 8개의 역사가 들어서게 됨)의 개통은 광명시의 교통 편리성을 한층 강화시켜줄 것으로 기대를 모으고 있다.
따라서 광명재정비촉진지구 내의 물건은 미래에 대한 가치를 투자하는 가치투자의 대상이 되어야 한다. 사업진행 현황은 전체 23개 구역 중 2011년에 3곳에서 조합설립이 되었고 노후도를 충족하지 못해 존치정비구역으로 남았던 곳도 재정비촉진지구역으로 새로 지정되며 물살을 타고 있다.
현재 16구역과 14구역에서 조합설립이 인가되었고 11구역도 조합설립을 앞두고 있다. 광명재촉지구 내 최대 면적(20만7,737㎡)인 11구역이 사업 속도를 내는 것에 기대감이 크다. 11구역은 지하철역이 가깝고 4,000가구 이상 대단지가 들어서 사업성이 높은 지역으로 꼽힌다. 여기에 2·6·12구역이 기존 존치정비구역에서 재정비촉진구역으로 변경, 지정되었다.
5. 대출을 활용한 재정비촉진지구 내 물건 투자
위의 물건은 광명재정비촉진지구3-1구역 내 물건이다. 7호선 광명사거리역에서 약 324m거리에 위치하여 세놓기에도 적합한 물건이고 건물 상태도 깨끗하다. 처음 매수하여 계속 소유자가 건물을 잘 관리하며 유지한 상태라 아주 양호한 상태였다.
지금 현재 매수인은 임차보증금 3천만원에 월세 40만원을 받고 세를 놓았다. 대출은 8천만원 정도 받았으며 이중 약 40만원 정도는 월세로 충당이 가능한 상태이다. 임차보증금 3천만원으로는 이런 종류의 동대문이문재정비촉지구에 있는 물건을 대출을 이용해 투자해 나가고 있다. 이렇게 재정비촉진지구의 물건을 대출을 활용하여 장기 투자해 나간다면 2년에서 3년 후에는 적은 돈을 활용하여 큰 수익을 올릴 수 있는 투자방법이 된다.
황종화먼저 등기부상의 권리에서 말소기준권리를 찾으면 2007.05.30의 저당권이 말소기준권리(등기)가 된다. 따라서 이 저당권이 말소기준권리가 되고 이후의 저당권, 압류 등의 권리들은 낙찰에 의하여 말소된다. 등기부상의 권리는 크게 문제 될 것이 없다.
2. 임차인 분석
1) 2007.05.30 광명새마을금고의 저당권 39,000,000원이 저당권 19,500,000원 보다 선순위로 전입된(2005.08.23) 임차인이 있는데, 확정일자 여부를 확인할 수 없고 배당요구도 하지 않아 선순위의 진정임차인인지 여부를 확인할 수 없는 상황이다.
2) 2007년 대출당시는 감정가가 100,000,000원이 안 되는 다세대주택에 새마을금고가 1차 39,000,000원, 2차 19,500,000원의 저당권을 설정하고 대출하면서 6천만원의 선순위 임차인이 있는 상태에서 대출해주었을 리는 없으므로, 가장임차인으로 의심되는 상황이다. 또한 경매정보사이트의 제보내용을 보면 “소유자 김국*의 모친 말에 의하면 김재*은 김국*의 부친이며 부자간에 6천만원짜리 임대차계약이 분명이 있다고 말하고 있음. 2011.03.07 직접 방문하여 모친께 직접들은 이야기입니다.”라고 되어 있어서 부모자식 사이에도 원칙적으로 임대차계약이 존재할 수 있어 계약의 진정성 여부를 확인하여야 하는 사안인데, 경매를 처음 시작하는 입장에서는 매우 부담되는 상황이 아닐 수 없다.
그러나 이런 경우 은행에서는 대개 무상거주각서를 받고 대출을 해주었을 가능성이 높으므로 은행을 직접 방문하여 담당자를 만나 확인하는 것이 가장 좋은 방법이다. 이때 은행 측에서는 확실히 무상거주각서여부를 확인시켜주지는 않지만 간접적으로 확인시켜주는 경우도 있다. 은행입장에서도 계속 유찰되어 매수가격이 떨어지면 채권회수 측면에서 좋을 것이 없으므로??문제없으니 응찰하셔도 무방합니다.’라는 정도로 무상각서 여부를 확인시켜준다. 이 사례에서도 은행에 직접 방문하여 확인한 결과 무상임차인이라는 사실을 간접적으로 확인시켜주고 있다.
3) 은행으로 무상거주각서 여부를 확인한 후 가윤* 라는 사람이 응찰하여 낙찰을 받은 사례이다.
3. 사안의 해결
1) 이 사례의 경우에도 낙찰 받고 선순위 임차인이라고 주장하는 자를 만나 확인한 결과, 소유자가 아들이고 아버지와 임대차계약을 한 것으로 허위의 계약서를 작성하여 제시하고 있었다. 계약서는 중개업자가 중개한 것 처럼 되어 있으나 아마도 가장임차인과 친한 중개업자가 가장임차인의 요청에 의해 나중에 계약서를 작성해 준 것으로 판단된다. 이런 경우 가장임차인에 대해서는 그 행위가 경매방해죄와 사기죄 등에 해당하므로 고소장을 접수시킬 수 있음을 주지시키면 의외로 쉽게 해결되는 경우가 많다. 또한 중개업자의 허위계약서 작성행위는 공인중개사법상 등록취소사유에 해당되고, 이 사안의 경우에는 경매방해죄와 사기죄의 공동정범내지는 방조죄에 해당할 수 있는 사안이기도 하다. 낙찰 받고 명도의사를 확인하는 과정에서 소유자는 본인 스스로가 가장 임차인이라는 것을 순순히 시인하여 큰 분쟁 없이 쉽게 명도가 되었다.
2) 이 사안의 경우 매수인이 잔금을 납부하고 임차인을 상대로 인도명령신청을 하여 인도명령신청이 받아들여져서 쉽게 명도합의에 이르게 된 것이다.
4. 광명재정비촉진지구
광명시는 수도권의 요충지라고 할 수 있다. 서울, 경기, 인천의 중심부에 위치하고 있어 지리적으로 접근성이 매우 탁월하기 때문이다. 여기에 뉴타운, 철산동?하안동 일원에 대한 대규모 재건축, 소하택지지구개발, 광명역세권택지개발사업, 광명경전철 등은 광명시를 더욱 매력적인 투자처로 급부상시키고 있는 요인이라고 할 수 있는데, 그중에서도 시간이 지날수록 광명뉴타운에 주목하는 투자자들이 증가하고 있는 추세이다. 구도심 재생이 가져올 엄청난 파급 효과에 주목하고 있기 때문이다. 광명재정비촉진지구는 경기도 광명시 광명 1·2·3·4·5·6·7 동과 철산 1·2·3·4 동 일원 228만1,110㎡에 걸쳐 주거지형으로 조성되는 뉴타운사업으로 오는 2020년 완공 예정이다.
광명뉴타운은 뛰어난 교통환경을 자랑하는 대표적인 뉴타운이다. 지구 내 지하철 7호선 광명사거리역이 있고 철산역과 접해 있으며 KTX광명역, 제2경인고속도로, 외곽순환고속도로 등을 이용하기 편리하다. 오는 2013년 강남고속도로가 개통예정이고 광명경전철(1호선 관악역-KTX광명역-7호선 철산역을 연결하는 10.3㎞거리에 총 8개의 역사가 들어서게 됨)의 개통은 광명시의 교통 편리성을 한층 강화시켜줄 것으로 기대를 모으고 있다.
따라서 광명재정비촉진지구 내의 물건은 미래에 대한 가치를 투자하는 가치투자의 대상이 되어야 한다. 사업진행 현황은 전체 23개 구역 중 2011년에 3곳에서 조합설립이 되었고 노후도를 충족하지 못해 존치정비구역으로 남았던 곳도 재정비촉진지구역으로 새로 지정되며 물살을 타고 있다.
현재 16구역과 14구역에서 조합설립이 인가되었고 11구역도 조합설립을 앞두고 있다. 광명재촉지구 내 최대 면적(20만7,737㎡)인 11구역이 사업 속도를 내는 것에 기대감이 크다. 11구역은 지하철역이 가깝고 4,000가구 이상 대단지가 들어서 사업성이 높은 지역으로 꼽힌다. 여기에 2·6·12구역이 기존 존치정비구역에서 재정비촉진구역으로 변경, 지정되었다.
5. 대출을 활용한 재정비촉진지구 내 물건 투자
위의 물건은 광명재정비촉진지구3-1구역 내 물건이다. 7호선 광명사거리역에서 약 324m거리에 위치하여 세놓기에도 적합한 물건이고 건물 상태도 깨끗하다. 처음 매수하여 계속 소유자가 건물을 잘 관리하며 유지한 상태라 아주 양호한 상태였다.
지금 현재 매수인은 임차보증금 3천만원에 월세 40만원을 받고 세를 놓았다. 대출은 8천만원 정도 받았으며 이중 약 40만원 정도는 월세로 충당이 가능한 상태이다. 임차보증금 3천만원으로는 이런 종류의 동대문이문재정비촉지구에 있는 물건을 대출을 이용해 투자해 나가고 있다. 이렇게 재정비촉진지구의 물건을 대출을 활용하여 장기 투자해 나간다면 2년에서 3년 후에는 적은 돈을 활용하여 큰 수익을 올릴 수 있는 투자방법이 된다.
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