부동산 경매 굿옥션 토지경매투자, 도시기본계획부터 살펴라! [칼럼: 이수전]

대다수 토지경매 투자자들이 자주 하는 말이 있다. “내가 투자한 토지경매물건의 가격은 왜 오르지 않는 거야?” 나도 그 범주에서 벗어나지 못했던 사람이다. 여타 많은 이유가 있겠지만 토지투자를 할 때 객관적인 자료나 해당지역의 성장가능성을 꼼꼼히 보지 않고 단순히 몇 번 유찰된 값싼 경매가격만 보고 목적 없이 투자하고, 법정지상권 등의 민법적인 권리분석에만 치우쳐 정작 ‘입지론’에 입각하여 도시개발사업 혹은 도시계획시설사업 등의 수용, 환지, 매수청구 등의 공법적인 요소를 보지 못한 측면이 많기 때문이었다.

1. 일반인들은 어떠한 근거와 정보를 가지고 토지경매에 임해야 할 것인가?

주도면밀한 토지투자가 되기 위해서는 무엇보다도 정부가 수도권 토지에 대한 규제를 강화하면서 토지경매투자에 있어서 정부나 지자체의 개발계획이 있느냐의 여부가 매우 중요한데, 토지경매를 하기 전에 해당 지자체의 「도시기본계획」을 먼저 살펴보는 것이 매우 중요하다. 왜냐하면 개발하기 위해서는 반드시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 「도시기본계획」을 세워서 개발하여야 하기 때문이다.

2. 도시기본계획은 해당지자체의 개발 장기계획

「도시기본계획」은 특별시·광역시·시·군 등의 지자체가 앞으로 20년간 자신의 관할구역을 대상으로 하여 신규개발지역, 도로 및 철도교통 신설과 확장계획 그리고 토지에 대한 용도변경을 하고자 할 때 수립하는 도시계획이다. 좀 더 쉽게 얘기하면, 그림을 그릴 때 구도를 먼저잡고 밑그림을 그리듯 해당 지방자치단체 장은 관할구역에 대해 앞으로 20년의 기간을 두고 인구는 현재 50만명에서 100만명으로 늘리고, 주택 및 업무시설의 면적비중을 현재 20%에서 50%까지 증가시키면서 여기에 필요한 도로 등의 기반시설을 어떻게 늘리고, 이에 합당한 지역을 어떻게 선정하는지에 대한 기본계획이라고 할 수 있다. 그래서 「도시기본계획」을 제대로 이해하고 분석해낼 수 있는 능력을 가지게 된다면 어느 지역이 개발될 것인가에 대한 합리적이고 과학적인 데이터에 의한 토지투자를 할 수 있다.
토지경매물건에 입찰하기 전 반드시 해당 물건이 위치해 있는 지자체 인터넷 홈페이지에 들어가서 「도시기본계획」을 찾아보거나, 해당 지자체에 가서 직접 확인·열람하여야 한다. 만일 해당 지역 「도시기본계획」의 “지역적 특성 및 계획방향” 부분에서 ‘자연환경 보전’, ‘수질개선’, ‘친환경적 생태도시’ 등의 문구가 나온다면 대규모의 고밀도 개발 보다는 보전의 방향으로 도시를 계획한다는 의미이기 때문에 투자를 하기에 적합하지 않다. 또한 똑같은 도시라 하더라도 개발계획을 수립하는데 있어서 면적이 넓어 지역별로 특성이 다르다면 그 도시안의 각 지역 특성에 맞게 차등화 된 계획을 짤 것이다. 어떤 지역은 비상시에 식량공급처가 될 수 있는 농촌지역으로 농업을 집중 육성할 수 있고, 또 어떤 지역은 서울에 가깝게 위치하고 있기 때문에 베드타운 개념의 주택공급지로서 고밀도 개발용지로 계획될 것이다.
이렇듯 「도시기본계획」은 도시개발방향, 도시 기본구상, 인구배분과 토지이용계획, 교통계획, 공공시설계획, 산업개발계획 등을 포함한 종합 계획으로 수립하기 때문에 토지투자에 있어서 중요한 나침반이 되는 것이다. 부동산 투자의 핵심은 개발 호재가 있는 지역을 선점하는 것이고, 해당 지역의 개발을 예상할 수 있는「도시기본계획」은 토지경매 투자자가 반드시 활용해야 할 자료이다.

3. 인구배분계획과 토지이용계획을 반드시 참조

토지투자의 나침반 역할을 하는 도시기본계획을 참고할 때 어떠한 부분을 중점적으로 보아야 할까?
우선 ‘토지이용계획’을 잘 살펴보아야 한다. 토지이용계획에는 개발하려는 주거·상업·공업지역 등의 ‘시가지’를 건설하는 계획이다. 예를 들어, ‘2020 OO의 도시기본계획’을 들여다보니 앞으로 이 지자체가 목표로 하는 시가지 면적비중이 약 28% 정도로 되어 있다고 가정해보자. 그런데, 현재 해당 지자체에 확인해본 결과 현재 시가지가 차지하는 면적이 전체의 약 13%라고 한다면 앞으로 10년 동안 해당 지자체 면적의 15%가 추가적으로 시가지로 개발될 수 있다는 것을 분석해 낼 수 있어야 한다. 만일 여러분이 이러한 지역의 농지나 임야 등의 경매물건에 투자한다면 용도지역상 향후 주거지역 혹은 상업지역으로 바뀔 수 있거나, 관리지역으로 되어 있다면 택지 및 도시개발 사업 대상용지가 되어 커다란 투자수익을 누릴 수 있다. 해당 도시계획에서 새로운 시가지를 만들기 위한 ‘시가화예정용지’의 지정량을 볼 때 이러한 예측은 더욱 정확도를 높이고 있다. 이러한 토지이용계획과 인구계획 등을 통하여 해당지역에 투자의사결정을 한다면 우량한 투자의 선택을 하였다고 볼 수 있다.
이처럼 해당지역의 개발의 중심이 될 목표 인구와 시가지 면적이 「도시기본계획」상에서 같이 증가되는 것으로 나와 있고 해당지역 주변으로 잘 투자한다면 그야말로 ‘대박’투자가 되는 셈이다.
만일, 도시기본계획상에서 인구가 2만명에서 8만명으로 늘어나는데 시가지 면적비율이 3%에서 30%로 훨씬 인구증가 목표보다 시가지가 커지는 것으로 되어 있는 경우가 있다. 이것은 주로 기업들의 개별입지형 공장 혹은 기업형 물류단지 등의 산업과 관련한 시설을 위한 개발이 예상된다는 뜻이다. 이러한 지역 역시 투자해 놓으면 개발압력으로 인한 지가상승으로 투자수익을 거둘 수 있다.
또한 시가지 면적비율이 현재 14%에서 18%로 목표로 하고 있는데, 인구는 17만명에서 35만명으로 2배정도 증가하는 경우도 있다. 시가지 면적은 크게 변하지 않으면서 인구만 증가하는 것으로 평면적인 개발보다는 ‘재개발·재건축’으로 공급을 늘리는 측면으로 이해하여야 하고, 이 지역에 대해서는 다가구?다세대 등의 지분투자로 수익을 올려야 한다. 이렇듯 아파트나 상가건물을 제외한 토지를 비롯한 부동산투자에 있어서 「도시기본계획」을 잘 도해하고 분석하는 것이 기본이자 경매투자수익을 올리는 지름길이라 할 수 있다. 아울러 재개발?재건축의 지분투자도 결국 저평가된 땅에 투자하는 토지경매투자 라고 생각한다.

이수전