토지의 개발에 있어서 필자는 가장 중요한 3요소는 위치와 계획 그리고 공법상의 제한으로 정리해야 한다고 하고 싶다. 그 토지가 서울에 있는지 서울의 강남 한복판에 있는지, 서울 마지막 끝자락에 있는지 그 위치에 따라 활용도가 달라지고, 그 토지에 어떠한 개발계획이 있는지에 따라 이용가능성의 시기가 결정이 되므로 매우 중요하다. 마지막으로 그 토지에 적용되는 공법적인 제한에 따라 이용할 수 있는 범위가 확정이 된다.
여기서 필자의 경우는 공법적 제한이 가장 중요한 요소로 보는데 그 의미를 파악하기 위한 수단이 토지이용계획확인서의 발급이다. 먼저 토지이용계획확인서를 발급받아 그 토지의 정보를 파악한 후에 지도나 주변의 큰 흐름을 미리 알 수 있음으로 인해 쓸데없는 비용 등의 낭비를 줄일 수 있다. 물론 확인원을 통해서 토지의 정보를 100% 확인 할 수 있는 것은 아니다.
한 가지 사례를 들어보면 3년 전에 한 분이 제게 이런 질문을 한 적이 있다. 최근에 기름값이 오르면서 LPG 차량이 많아지고 1가구 1차량에서 1가구 2차량으로 늘어가는 추세에 5일제 근무로 인해 외곽으로 나가는 인구수도 증가 되고 하니 가스충전소를 하는 것이 수익이 많이 날 것인지에 대해 질문을 한 적이 있었다. 그 이후에 급하게 문자가 와서 전화를 통화해 보니 문제가 발생하였다면서 국도변에 충전소를 하기 적당한 토지인데 급매로 나와서 가격도 마음에 들고 해서 계약을 하고 중도금에 잔금까지 지급한 상태에서 충전소가 안 된다는 말을 듣고서 어이가 없어서 전화를 한 것이다.
필자는 그 이야기를 듣고 제일먼저 토지이용계획확인원을 보기 위해 번지수를 물어보고 인터넷에서 확인을 해 보았다. 용도지역은 계획관리지역이고 기타 용도지구는 없었고 추가적으로 과밀억제권역, 문화재보호구역과 접도구역, 상대정화구역 등이 있었다. 보자마자 바로 결론을 내리고 말씀을 드렸다. 아마도 문화재보호구역이라 위험물저장처리시설인 가스충전소의 입지가 제한이 되어있는 것 같다고 씁쓸한 답변을 드렸다. 필자가 해석을 해보면 이러하다. 일단 계획관리지역 가스 충전소(공업지역과 생산녹지지역은 원칙이 가능함)가 법에는 원칙적으로 금지이나 조례에 위임하여 해당 지자체에 조례를 살펴보아야 한다. 해당 시가 파주시이었기 때문에 파주시청 사이트를 들어가서 자치법규에서 “도시계획조례”를 검색하면 계획관리지역에서 가능한 건축물을 확인할 수 있는데 마침 조례에는 허용이 되는 것으로 기재되어 있었다. 그 다음 다른 제한을 보려고 하자 바로 눈에 문화재보호구역이 보이는 순간 “안 되는구나”로 결정했다. 용도지역상으로는 건축이 가능하지만 다른 법률에서 금지를 해 놓았기 때문에 불가능하다로 결론을 내리고 답변을 드린 것이다. 물론 토지이용계획확인원에는 가스충전소가 되는지 안 되는지는 기재되어 있지 않다. 그 해석을 할 줄 알면 된다. 그래야 사고를 미연에 방지할 수 있는 것이다. 해석을 못하여 어려울 때는 전문가에게 문의를 해 보는 것이 좋다. 한번만 문의해 보았더라면 나의 소중한 재산을 지킬 수 있었을 것이다. 이러한 사례는 적지 않다.
또 한 번은 토지를 매입하려는 분이 여러 가지 서류를 구비해서 여러 토지 중에서 괜찮은 토지를 물어보았던 적이 있다. 등기부등본(등기사항증명서), 지적도면, 토지이용계획확인서 등 필요한 서류를 다 가지고 온 것을 보아 부동산관련 공부를 많이 한 분 같았다. 그래도 확인 차 오신 것 같은데 3가지 토지 중에서 첫 번째 하나는 용도지역이 농림지역이고 지목은 전이고 그 밖에 제한은 없었다. 농업진흥지역도 아니고 모양새도 괜찮았다. 두 번째 토지는 용도지역은 계획관리지역이고 지목은 전이었고 모양이 약간 못생겼다(길게 세장 형 모양). 세 번째 토지는 보전관리지역이고 지목은 답이고 모양은 직사각형으로 괜찮았다. 질문 하신 분은 첫 번째 토지가 마음에 들어 하는 것 같았는데 필자는 그래도 미래를 생각한다면 두 번째 토지가 훨씬은 그렇지만 약간 더 좋다고 소심하게 이야기 해 드렸다. 약간 이해를 시키려고 부연 설명도 하였다. 토지의 생김새도 중요하지만 개발가능성이 있는 토지가 더 가치가 있다는 등.... 그리고 나서 매입을 하셨던 토지는 필자가 권해드렸던 두 번째 토지였다. 물론 지면을 빌어쓰고 있는 이 토지가 실패하였다면 사례로 쓰지 않았을 것이다. 해당 토지가 **건설회사의 아파트 부지로 예정되어 매입한 금액보다 3-4배 이상은 더 받고 팔게 되었다. 왜냐하면 우리나라 제도 중에 지구단위계획으로 아파트를 건설하기 위해서는 도시지역외의 지역에서는 용도지역이 계획관리지역(30만 제곱미터이상)이어야 가능하기 때문에(최근에는 개정이 되면서 생산관리지역도 포함이 됨) 건설회사에서는 그 토지가 없으면 불가능하기 때문에 비싼 금액을 주고서라도 살 수 밖에 없었던 것이다. 만약 첫 번째와 세 번째 토지를 매입하였다면 지금까지도 그대로 일지도 모른다. 왜 이러한 예를 들어 설명하였는지는 이제 이해가 될 것이다.
토지에 대한 공법적 규제는 무수히 많다. 가장 기본적인 국토계획법상의 제한부터 개별적인 법률에 이르기 까지 여러 가지 규제가 토지에 있는지를 확인 한 후 그 해석을 위해서 토지를 투자하고자 하는 분들은 그 공부를 하여야 한다. 중요한 것들만 공부를 해두어도 일반적인 토지 투자에 있어서 낭패를 보지 않을 것이다. 토지를 개발하는 데 각종 규제사항은 어떤 것이 있는지, 건축물을 어느 정도의 규모로 개발할 수 있는지 분명히 분석해야 하고 토지에 규제가 없어야 좋은 땅(또는 적어야)이며, 미래에 수익을 보장받을 수 있다. 따라서 토지를 매입할 경우 토지이용계획확인원이 제일 먼저 확인해 보아야 하는 서류이다.
간단하게 혼자서도 그 공부를 하는 방법을 정리하여 보겠다. 일단 토지의 주소를 알아낸다. 그 후 “토지이용규제정보서비스” 또는 “온나라” 사이트를 방문한다. 2가지는 비슷하나 토지의 개별공시지가를 알 수 있는 것은 토지이용정보시스템에서 확인이 가능하고 “온나라” 사이트에서는 공시지가를 알 수 없으므로 “토지이용규제정보서비스” 사이트에 들어가서 “토지이용계획확인원 열람”을 클릭한 후 해당 주소지를 기재하고 검색을 하면 바로 확인원에 해당 토지의 공법적 규제가 표시가 된다. 그리고 지적도면도 확인을 할 수 있는데 도면 옆에 축척 표시에 숫자를 바꿔서 도면을 다르게 볼 수도 있다. 여기까지의 일이 이루어졌다면 확인원에 적혀있는 내용에 대한 해석을 하기 위해 관련 법률의 행위제한을 찾을 수 있어야 한다. 여기서 부터는 “법제처” 사이트를 검색한 후 들어가서 관련 법률을 검색창에 입력한 후 관련법의 행위제한을 찾아서 내가 하고자 하는 행위를 할 수 있는지 없는지를 하나씩 해결해 나가면 어느 순간부터는 법률을 찾아보지 않아도 해당 건축이 가능한지의 여부를 판단하게 되며 곧 전문가와 같은 기본적인 자세는 끝이 난 것으로 보아도 된다.
여기서 토지이용계획확인원에 숨어있는 규제를 찾아내는 것이 진정한 투자의 성공임을 명시하고 그 해석방법을 하나씩 해결해 보는 “나 홀로 토지이용계획확인원 공부하기” 프로젝트를 시행하여 보는 것도 좋을 듯 싶다.
댓글 없음:
댓글 쓰기