경매로 낙찰을 받아 일정기간 낙찰받은 물건을 소유하다가 처분하게 되는 경우 그 동안의 발생하는 세금에 대해 알아보는 것은 매우 중요한 문제이다.
1. 낙찰시 발생하는 취득세 규정분석
주택을 유상으로 취득하는 경우 취득세 감면혜택이다.
2012년부터9억이하의 1주택자나 일시적인 2주택자가 주택을 취득하는 경우에는 매매시 기본세율인 4%의 50%를 감면해주는 규정이 적용 되었다. 그러다 최근 주택거래시장의 활성화를 꾀하기 위해 지난 9월 26일 국회 행정안전위는 올해 말까지 한시적으로 취득세를 감면해주는 ‘지방세특례제한법 개정안’을 통과시켰다.
개정지방세법규정에 따르면 1가구 1주택자가 9억원 이하 주택을 취득했을 경우 2%에서 1%로, 9억원 초과~12억원 이하 주택은 4%에서 2%로, 12억원 초과 주택은 4%에서 3%로 감면받으며, 1가구 다주택자는 9억원 미만의 주택을 취득하더라도 1%가 아닌 2%의 감면 혜택을 받을 수 있도록 하고 있다.
또한, 최근 부동산경매정보업체 태인이 9월 24일을 전후로 발표한 서울 주택 경매지표(낙찰율, 낙찰가율, 입찰경쟁률)를 보면 소폭 상승한 것을 볼 수 있다.
한시적이긴 하지만 취득세 감면효과가 일반주택거래 시장과 경매시장에 반영이 된 결과라고 해석할 수 있다. 그러나, 아쉽게도 내년부터는 9억 원 이하 주택을 사면 취득세가 현행 1%에서 다시 2%로 원상복귀될 예정이다. 즉, 국무회의를 통과한 지방세 특례제한법 개정안을 보면 9억 원 이하 1주택에 대해 취득세를 4%에서 2%로 절반 감면해주는 조치가 내년 말까지 연장될 예정이다.
2, 매매시 발생하는 양도소득세 분석
다음으로는 경매투자자가 가장 관심을 갖는 양도소득세 혜택규정을 살펴보도록 하자.
첫째, 2012년도에 개정된 내용을 주요개정된 양도소득세 규정 중 다주택자도 양도소득세 계산시 양도차익에 대한 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다는 점이다.
그 동안 다주택자나 비사업용토지소유자에 대해서는 장기보유를 해도 양도차익의 차감항목인 장기보유특별공제가 적용되지 않았다. 그러나, 2주택 이상자인 다주택자의 경우에는 3년이상을 보유하게 되면 양도차익의 10%에서 30%까지 공제적용을 받을 수 있기 때문에 경매로 낙찰받은 주택을 장기보유하다가 처분하는 데 있어 절세효과를 기대해 볼 수 있게 되었다. 반면, 나대지나 잡종지 등의 비사업용토지의 경우에는 장기보유특별공제적용이 배제되어 상대적으로 규제를 받고 있다. 다만, 내년 개정안에는 비사업용토지도 장기보유특별 공제적용이 가능한 것으로 논의 중이라 토지시장의 활성화를 기대해 볼 수 있게 되었다.
둘째, 매매시 발생하는 양도소득세 세율규정의 변화이다.
현재 양도소득세 세율은 보유기간에 따라 적용하는 세율이 달라지고 있다. 즉, 1년 미만의 보유시에는 단기보유세율 50%를 적용하며, 1년 이상~2년 미만의 보유시는 40% 이고, 2년이상의 보유시에는 일반세율 6~38%가 적용되고 있다.
위의 세율구조를 보면 경매투자자의 경우 단기매도의 경우에는 높은 세율이 적용되고 있기 때문에 수익률에 부담을 주고 있다.
그러나, 내년 세법개정안을 보면 낙찰받은 물건을 단기보유하다가 매도하는 경우에도 세율부담이 낮아질 전망이다.
구체적인 개정안을 보면 주택시장 거래활성화를 위해 1년내 단기양도는 50%에서 40%로, 2년내 단기양도는 40%에서 기본세율(6~38%)로 과세가 될 예정이다. 특히, 2년이내 단기양도시 세율이 40%에서 기본세율인 6~38%의 세율이 적용된다면 경매투자자들에게는 수익률을 높여줄 수 있는 세제안이라고 볼 수 있어 긍정적인 효과가 있으리라 전망해 본다.
또한, 시장여건을 감안하여 ‘14년말까지 취득한 주택에 대해서는 1년내 단기양도시에도 한시적으로 기본세율(6~38%)로 과세될 전망이어서 당분간 주택시장의 매도세가 증가하리라 본다.
마지막으로, 최근 발표된 미분양 주택에 대한 양도소득세 감면혜택이다.
수도권과 지방대도시를 중심으로 야기되고 있는 미분양주택이 늘어나자 정부는 미분양주택에 대한 양도소득세 감면혜택의 카드를 통해 미분양주택거래의 활성화를 꾀하고 있다.
최근 통과된 개정규정을 보면, 내국인이 2012년 9월 24일 현재 대통령령으로 정하는 미분양주택으로서 취득가액이 9억원 이하인 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업자와 최초로 매매계약(계약금을 납부한 경우에 한정한다)을 체결하거나 그 계약에 따라 취득한 경우에는 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제하도록 하고 있다. 그러나, 경매시장에서는 취득세 감면 혜택에 비해 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있는 가능성이 낮다. 취득세 감면이 모든 주택을 대상으로 하는 반면 양도소득세 감면 대상은 미분양 주택만으로 한정되어 있기 때문에 경매시장에는 큰 영향이 없으리라 본다.
그 외에도 부동산시장 과열시 도입된 다주택자와 비사업용토지의 양도소득세 중과제도*를 폐지하여 기본세율(6~38%)로 과세하자는 정부개정안이 나와 있어 국회통과여부에 관심을 끌고 있다.
이상으로 최근 통과된 개정규정과 2013년 부동산관련주요세법개정안을 살펴 보았다. 종합해 보면, 주택시장과 비사업용토지시장의 활성화에 그 초점이 맞추어져 있음을 엿볼 수 있다. 다만, 총선과 맞물려 있는 시점에서 국회통과가 원활히 이루어 질 지 우려섞인 목소리가 있지만 부동산시장의 활성화 측면에서 긍정적인 개정안 통과를 기대해 본다.
1. 낙찰시 발생하는 취득세 규정분석
주택을 유상으로 취득하는 경우 취득세 감면혜택이다.
2012년부터9억이하의 1주택자나 일시적인 2주택자가 주택을 취득하는 경우에는 매매시 기본세율인 4%의 50%를 감면해주는 규정이 적용 되었다. 그러다 최근 주택거래시장의 활성화를 꾀하기 위해 지난 9월 26일 국회 행정안전위는 올해 말까지 한시적으로 취득세를 감면해주는 ‘지방세특례제한법 개정안’을 통과시켰다.
개정지방세법규정에 따르면 1가구 1주택자가 9억원 이하 주택을 취득했을 경우 2%에서 1%로, 9억원 초과~12억원 이하 주택은 4%에서 2%로, 12억원 초과 주택은 4%에서 3%로 감면받으며, 1가구 다주택자는 9억원 미만의 주택을 취득하더라도 1%가 아닌 2%의 감면 혜택을 받을 수 있도록 하고 있다.
또한, 최근 부동산경매정보업체 태인이 9월 24일을 전후로 발표한 서울 주택 경매지표(낙찰율, 낙찰가율, 입찰경쟁률)를 보면 소폭 상승한 것을 볼 수 있다.
한시적이긴 하지만 취득세 감면효과가 일반주택거래 시장과 경매시장에 반영이 된 결과라고 해석할 수 있다. 그러나, 아쉽게도 내년부터는 9억 원 이하 주택을 사면 취득세가 현행 1%에서 다시 2%로 원상복귀될 예정이다. 즉, 국무회의를 통과한 지방세 특례제한법 개정안을 보면 9억 원 이하 1주택에 대해 취득세를 4%에서 2%로 절반 감면해주는 조치가 내년 말까지 연장될 예정이다.
2, 매매시 발생하는 양도소득세 분석
다음으로는 경매투자자가 가장 관심을 갖는 양도소득세 혜택규정을 살펴보도록 하자.
첫째, 2012년도에 개정된 내용을 주요개정된 양도소득세 규정 중 다주택자도 양도소득세 계산시 양도차익에 대한 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다는 점이다.
그 동안 다주택자나 비사업용토지소유자에 대해서는 장기보유를 해도 양도차익의 차감항목인 장기보유특별공제가 적용되지 않았다. 그러나, 2주택 이상자인 다주택자의 경우에는 3년이상을 보유하게 되면 양도차익의 10%에서 30%까지 공제적용을 받을 수 있기 때문에 경매로 낙찰받은 주택을 장기보유하다가 처분하는 데 있어 절세효과를 기대해 볼 수 있게 되었다. 반면, 나대지나 잡종지 등의 비사업용토지의 경우에는 장기보유특별공제적용이 배제되어 상대적으로 규제를 받고 있다. 다만, 내년 개정안에는 비사업용토지도 장기보유특별 공제적용이 가능한 것으로 논의 중이라 토지시장의 활성화를 기대해 볼 수 있게 되었다.
둘째, 매매시 발생하는 양도소득세 세율규정의 변화이다.
현재 양도소득세 세율은 보유기간에 따라 적용하는 세율이 달라지고 있다. 즉, 1년 미만의 보유시에는 단기보유세율 50%를 적용하며, 1년 이상~2년 미만의 보유시는 40% 이고, 2년이상의 보유시에는 일반세율 6~38%가 적용되고 있다.
위의 세율구조를 보면 경매투자자의 경우 단기매도의 경우에는 높은 세율이 적용되고 있기 때문에 수익률에 부담을 주고 있다.
그러나, 내년 세법개정안을 보면 낙찰받은 물건을 단기보유하다가 매도하는 경우에도 세율부담이 낮아질 전망이다.
구체적인 개정안을 보면 주택시장 거래활성화를 위해 1년내 단기양도는 50%에서 40%로, 2년내 단기양도는 40%에서 기본세율(6~38%)로 과세가 될 예정이다. 특히, 2년이내 단기양도시 세율이 40%에서 기본세율인 6~38%의 세율이 적용된다면 경매투자자들에게는 수익률을 높여줄 수 있는 세제안이라고 볼 수 있어 긍정적인 효과가 있으리라 전망해 본다.
또한, 시장여건을 감안하여 ‘14년말까지 취득한 주택에 대해서는 1년내 단기양도시에도 한시적으로 기본세율(6~38%)로 과세될 전망이어서 당분간 주택시장의 매도세가 증가하리라 본다.
마지막으로, 최근 발표된 미분양 주택에 대한 양도소득세 감면혜택이다.
수도권과 지방대도시를 중심으로 야기되고 있는 미분양주택이 늘어나자 정부는 미분양주택에 대한 양도소득세 감면혜택의 카드를 통해 미분양주택거래의 활성화를 꾀하고 있다.
최근 통과된 개정규정을 보면, 내국인이 2012년 9월 24일 현재 대통령령으로 정하는 미분양주택으로서 취득가액이 9억원 이하인 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업자와 최초로 매매계약(계약금을 납부한 경우에 한정한다)을 체결하거나 그 계약에 따라 취득한 경우에는 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제하도록 하고 있다. 그러나, 경매시장에서는 취득세 감면 혜택에 비해 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있는 가능성이 낮다. 취득세 감면이 모든 주택을 대상으로 하는 반면 양도소득세 감면 대상은 미분양 주택만으로 한정되어 있기 때문에 경매시장에는 큰 영향이 없으리라 본다.
그 외에도 부동산시장 과열시 도입된 다주택자와 비사업용토지의 양도소득세 중과제도*를 폐지하여 기본세율(6~38%)로 과세하자는 정부개정안이 나와 있어 국회통과여부에 관심을 끌고 있다.
이상으로 최근 통과된 개정규정과 2013년 부동산관련주요세법개정안을 살펴 보았다. 종합해 보면, 주택시장과 비사업용토지시장의 활성화에 그 초점이 맞추어져 있음을 엿볼 수 있다. 다만, 총선과 맞물려 있는 시점에서 국회통과가 원활히 이루어 질 지 우려섞인 목소리가 있지만 부동산시장의 활성화 측면에서 긍정적인 개정안 통과를 기대해 본다.
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