오늘의 상담 사례는 지난 4월 17일 서울중앙지법에서 경매된 2011타경153**사건이다.
경매물건의 개요는 서울시 서초구 서초동 소재 전용 92.77㎡(28.63평)의 아파트이다.
감정가는 8억 2천만 원이고 올 1월에 경매가 시작되어 매각당시에는 4차 매각기일로 최저매각가가 감정가 대비 51%인 4억 천9백여만 원이었다.
본 건의 주요한 점은 거주자가 대항력 있는 임차인인가 하는 것인데 현황조사 내용에 따르면 거주자는 재외국민이고 출입국관리소에 신고를 하였으며 그 일자가 최초 근저당보다 빠른 2007년이라고 되어 있다.
또, 매각물건명세서에는 현황서 상의 주장 보증금인 3억3천만 원의 보증금이 기록되어 있고 배당요구는 없는 것으로 되어 있다.
물건 소재지역의 아파트 물건의 평균 낙찰가가 80%대에 형성된 것을 감안하면 3차에 낙찰되었을 물건이 유찰되자 굿옥션 상세보기 조회 수가 일일 평균 65회에 이를 정도로 회원들의 관심이 높았던 물건이었지만 정작 매각기일에는 단 2명만이 입찰에 참가하여 5억 2백 25만원에 낙찰되었다.
굿옥션 상세 물건 내역의 임차인 분석란을 보면 대항력이 있고 보증금 전액 낙찰자 인수라고 되어 있어 많은 사람들이 관심은 가졌었지만 미리 포기하여 입찰자의 수가 적었을 것으로 판단된다.
본 물건에 대한 회원들의 주된 질문 내용은 주민센터에서 발부된 세대열람에는 전입자가 없으니 대항력이 없는 것이 아닌가라는 것과 같은 건물에 이렇게 오래 임차하여 거주하는 것은 상식에 맞지 않고 배당요구도 없는 것으로 보아 소유주와 모종의 관계있는 사람으로 임대차 관계는 없을 것이라는 내용이었다.
기본적으로 경매에서 임차인의 권리분석 시에는 계약, 인도(점유), 주민등록 전입의 3가지 요건이 말소기준권리보다 빠를 때 대항력이 있다고 하고 배당 받지 못하는 임차보증금에 대하여는 낙찰자(매수인)가 인수하게 되어 있어 본 건처럼 자료 상 배당요구가 없는 임차인은 배당이 없고 전액 낙찰자가 인수하여 위험 물건 이른바 특수물건에 속한다.
먼저 주민등록 전입신고가 없는 거주자는 대항력이 없을 것이라는 부분은 외국인의 경우 예외적으로 출입국관리법 제31조와 주민등록법시행령 제6조에 의해 출입국사무소에 거주자신고를 하면 주민등록을 마친 것으로 인정한다는 규정에 의해 대항력을 인정받을 수 있다. 따라서 본 건의 거주자가 주장하는 것이 사실이라면 임차인으로서의 대항력이 있다고 보아야 할 것이다.
참고로 법인의 경우 주민등록이 되지 않아서 주택임대차보호법 상의 대항력을 취득할 수 없지만 공공임대사업자의 경우 임차보증금을 보조 받은 임차인이 전입신고를 하면 사업자가 대항력을 취득한다는 예외도 있어 주의가 필요하다.
두 번째 배당요구를 하지 않고 오래 거주한 것은 현장조사에 근거하지 않은 막연한 추측으로 현실적으로 대항력 있는 임차인이라면 자신이 낙찰 받고자 배당요구를 하지 않는 것을 감안할 때 위험한 추측이다. 좀 더 조사가 필요한 부분이었다.
상담을 청한 분들은 위와 같은 답변을 듣고 수궁을 하고 입찰기일은 좀 더 뒤로 잡았을 것으로 생각된다.
또, 본 물건에 관심을 갖고 조사하였던 한 회원이 물건 조사과정에서 만난 사람이 법원의 문건 접수 내역을 보면 자료상의 조**씨가 2011년 8월에 권리신고를 하였으니 당연히 선 배당되는 임차인이고 따라서 대항력이 있다고 하더라도 낙찰자 인수는 없다고 하는 이야기를 들었다면서 맞는 말인지 의견을 물어온 일이 있다. 그 분은 위 근거와 함께 임차인이 배당요구를 하면 매각물건 명세서 상에 확정일자 기재가 없더라도 추후에 확정일자가 확인되면 이에 따라 배당하여야 한다는 대법원의 판례가 있는데 이 부분을 참고한 것으로 생각된다.
법원 문건 접수 내역 상 권리신고를 배당 요구한 것으로 판단한 부분은 판례에 의하면 내역서 상의 서류명이 배당요구 혹은 권리신고라는 것에 무관하게 신고 서류의 내용에 의하여 판단하여야 한다는 것이 판례의 입장이고 통상적으로는 권리신고내역과 배당요구의 서류가 일체가 되어 권리신고를 하면 배당요구도 하였다고 보아도 무리가 없다. 본 건의 최고가매수인도 이와 같이 판단하여 배당가능하다고 판단하여 입찰하였을 가능성이 높다.
하지만 본 건의 경우 매각물건명세서를 다시 보면 비고란에 권리신고서 상에 보증금을 미기재하였다고 기록되었고 배당요구일도 공란으로 되어있다. 본 사도 이에 따라서 보증금 인수로 판단하였다. 따라서 합리적인 입찰자라면 당연히 배당이 되지 않을 것으로 판단하였을 것이다.
흔히 유찰이 여러 번 되어 최저매각가가 낮아지면 유찰의 원인을 찾게 되고 아울러 함정을 극복하기위한 검토를 하게 된다. 이때 경매에 대한 경험이 많을수록 자신의 능력을 과신하여 위험을 피할 수 있을 것이라고 생각하는 경향이 있다.
사례에서 보듯이 경매 자료는 기본적인 권리분석과 함께 예외적인 사항도 염두에 두고 기타의 자료 예를 들어 현황조사서, 매각물건명세서, 문건송달내역, 감정평가서 등 가능한 모든 자료를 한번은 살펴보고 문제는 없을까하는 보수적인 시각에서 검토하는 것이 중요하다.
본 건의 실질적인 매수금액은 입찰금액에 임차보증금을 더한 금액으로 8억 3천2백25만원이 되어 오히려 감정가 보다 높은 금액이 되었다. 통상적으로 보면 수익이 날 수 있는 금액은 아니라고 할 수 있다.
또, 임대차보호법에 의하면 대항력 있는 임차인의 경우 묵시의 갱신제도에 의해 연장된 잔여 계약기간까지 거주를 주장할 수도 있어 설사 보증금은 전액 변제한다고 하여도 명도의 문제가 발생할 수 있다.
본 물건은 현재 매각허가의 상태이고 앞으로 낙찰자는 몇 가지 선택을 하여야 할 것이다.
잔금을 내는 것과 4천여만 원의 보증금을 포기하고 미납하는 것, 아니면 또 다른 해결책을 찾아서 손실을 최소화 하는 방안이 있다. 여기에는 희박하지만 법원으로 부터 불허가를 받아내는 것과 임차보증금의 진실성을 다투는 방법이 있다.
나라면 어떻게 할까 타산지석으로 삼을만한 사건이었다.
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