최근 부동산경매시장의 화두는 부실채권(NPL)이라 해도 과언이 아니다. 부실채권에 대한 정의와 종류는 다양하게 분류될 수 있으나, 일반적으로 부동산경매시장에서 회자되는 부실채권이란 담보부 부실채권, 즉 금융기관의 제1순위 근저당권부채권이 유동화전문유한회사에 매각되어 나온 것을 의미한다.
위와 같은 부실채권을 부동산경매절차에서 입찰에 활용하거나, 배당을 받는데 활용하면 상당히 큰 수익을 올릴 수 있는 것이 사실이다. 그러나 부동산의 가치평가나 채권의 가치평가를 그르쳤을 때에는 큰 손해를 입을 위험도 병존하는 것이 현실이다.
따라서 경매절차에서 부실채권을 활용하기 위해서는 해당 부동산의 정확한 가치평가와 더불어 담보권 및 채권분석, 배당의 법리에 관한 내용을 이해하는 것이 필수적이다. 채권은 액면가만으로 그 가치가 평가되는 것이 아니며 그 가치를 위협하는 여러 가지 요소들이 있을 수 있기 때문이다.
예를 들어 어느 아파트에 제1순위로 설정된 근저당권이라 하더라도 선순위의 조세채권, 임금채권, 임차인의 소액보증금 등이 존재한다면 이들에 의하여 배당순위가 밀리게 되어 채권의 실질적 가치가 떨어지게 될 것이다.
나아가 담보부동산에 유치권이나 선순위가등기, 가처분, 임차인 등이 존재한다면 입찰가가 크게 떨어져 위 근저당권부채권의 가치 또한 크게 떨어질 수밖에 없을 것이다.
이처럼 담부부채권의 가치를 위협하는 요소에는 여러 가지가 있으나, 본란에서는 그 중 임금채권의 우선특권에 한정하여 소개하고자 한다.
2. 임금채권 등의 우선변제권
근로기준법과 근로자퇴직급여보장법에 의하면 근로관계로 인한 채권(임금채권, 퇴직급여채권, 재해보상금채권)에는 최우선변제의 대상이 되는 것과 우선변제의 대상이 되는 것으로 나눌 수 있다.
이 중 제1순위 근저당권부채권의 가치를 위협하는 것은 최우선변제의 대상이 되는 임금채권 등이다. 임금채권의 구체적인 배당순위에 대하여 아래에서 상세히 알아보기로 한다.
(1) 최우선변제 대상인 임금채권과 퇴직급여
최종 3개월분의 임금채권, 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직급여 등은 경매절차에서 배당 시 경매집행비용, 저당물의 제3취득자가 지출한 필요비ㆍ유익비 다음 순위로 배당을 받는다. 이는 주택 및 상가건물임대차보호법상 최우선변제대상인 소액보증금과 배당순위를 같이한다. 좀 더 구체적인 배당순위를 설명하면 다음과 같다.
1) 집행비용과의 관계
최종 3개월분의 임금채권, 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직급여 등은 배당에 있어서 집행비용보다 후순위이다.
2) 저당물의 제3취득자가 지출한 필요비ㆍ유익비와의 관계
최종 3개월분의 임금채권, 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직급여 등은 저당물의 제3취득자가 지출한 필요비ㆍ유익비보다 배당에 있어서 후순위이다.
3) 소액보증금과의 배당관계
최종 3개월분의 임금채권, 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직급여 등은 주택 및 상가건물임대차보호법상 최우선변제대상인 소액보증금과 배당순위를 같이한다. 따라서 배당금이 부족할 때에는 소액보증금과 최종 3개월분의 임금채권, 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직급여 등은 안분배당을 한다.
**** 주 의 ****
임차인의 소액보증금의 최우선변제는 경매대가의 일정범위로 제한되어 있다. 주택임차인의 경우는 경매대가의 2분의 1의 범위 내에서, 상가건물임차인의 경우는 경매대가의 3분의 1의 범위 내에서 최우선변제를 받는다.그러나 최종 3개월분의 임금채권과 재해보상금은 위와 같은 범위에 제한이 없다. 즉 경매대가의 2분의 1 또는 3분의 1 범위 내에서 최우선변제 받는 것이 아니다. 따라서 매각으로 인한 배당금이 최종 3개월분의 임금채권 및 재해보상금과 소액보증금을 변제하기에 부족하면 경매대가에서 안분배당을 한다.
4) 저당권과의 배당관계
최종 3개월분의 임금채권, 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직급여 등은 저당권 등 담보권(전세권, 확정일자부 임차권, 담보가등기, 동산·채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 등)보다 배당에 있어서 언제나 선순위이다.
5) 조세채권(당해세 포함)과의 배당관계
최종 3개월분의 임금채권, 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직급여 등은 조세의 법정기일 선후를 묻지 않고 조세채권(당해세 포함)보다 배당에 있어서 언제나 선순위이다.
*** 참고 : 지연손해금의 포함 여부 ***
경매절차에서 임금채권에 관한 배당요구가 있더라도 현실적으로 배당을 받을 때까지 상당한 기간이 소요된다. 따라서 제1순위 근저당권자의 입장에서 보면 최우선변제의 대상이 되는 임금채권의 지연손해금도 제1순위근저당권보다 먼저 배당되는지 여부가 관심의 대상이 되지 않을 수 없다. 이에 대하여 대법원은 ‘근로관계로 인한 채권 중 최종 3월분의 임금, 재해보상금의 채권, 최종 3년간의 퇴직급여 등은 원본채권만 최우선변제 대상이고, 이들 임금 등에 대한 지연손해금 채권에 대하여는 최우선변제권이 인정되지 않는다고 하고 있다(대법원 2000. 2. 12. 자 99마5143).
(2) 그 밖의 임금채권의 우선변제권
최종 3개월분의 임금외의 임금, 최종 3년간 퇴직급여 외의 퇴직금, 그 밖에 근로관계로 인한 채권은 저당권 등 담보권보다는 언제나 후순위이다. 그러나 일반채권보다는 선순위이고 조세와의 관계에서는 배당의 선후가 나누어지고 있다. 구체적인 내용을 아래에서 보기로 한다.
1) 당해세와의 배당관계
최종 3개월분의 임금외의 임금, 최종 3년간 퇴직금 외의 퇴직금, 그 밖에 근로관계로 인한 채권은 당해세보다는 언제나 후순위이다.
[당해세 → 저당권 → 위 임금채권]
2) 일반조세와의 배당관계
최종 3개월분의 임금외의 임금, 최종 3년간 퇴직금 외의 퇴직금, 그 밖에 근로관계로 인한 채권은 조세·공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다. 다만, 질권·저당권 또는 채권담보권(동산·채권 등의 담보에 관한 법률)에 우선하는 조세·공과금에 대하여는 우선하지 못한다.
이처럼 일반조세와의 관계에서는 배당의 선후가 나누어지고 있다. 구체적인 내용을 아래에서 보기로 한다.
| 조세보다 선순위인 담보권이 있는 경우(저당권 → 조세) | 위 임금채권이 조세채권보다 선순위이다. [저당권 → 임금채권 → 조세] |
| 조세보다 후순위인 담보권이 있는 경우(조세 → 저당권) | 위 임금채권이 조세채권보다 후순위이다. [조세 → 저당권 → 임금채권] |
| 저당권 등 담보권이 없는 경우 | 위 임금채권이 조세(당해세 포함)보다 선순위이다. [위 임금채권 → 조세(당해세 포함)] |
3. 임금채권의 우선변제 대상인 사용자의 총재산
임금채권, 재해보상금의 채권, 퇴직급여채권의 우선변제권은 사용자의 총재산에 대하여 적용된다. 근로기준법 제2조 제2항 2호에 의하면 "사용자"를 사업주 또는 사업경영담당자, 그 밖에 근로자에 관한 사항에 대하여 사업주를 위하여 행위하는 자로 규정하고 있다.
대법원도 '사용자'라 함은 사업주 또는 사업경영담당자 기타 근로자에 관한 사항에 대하여 사업주를 위하여 행위하는 자를 말하고, 여기에서 사업경영담당자라 함은 사업경영 일반에 관하여 책임을 지는 자로서 사업주로부터 사업경영의 전부 또는 일부에 대하여 포괄적인 위임을 받고 대외적으로 사업을 대표하거나 대리하는 자를 말한다고 하고 있다(대법원 1997. 11. 11. 97도813).
그렇다면 위에서 정의한 사용자 모두가 그들의 재산에 대하여 임금채권의 우선변제권을 적용받는가? 그렇지 않다.
이 중 임금채권의 우선변제권의 적용을 받는 '사용자의 총재산'이라 함은 '근로계약의 당사자로서 임금채무를 1차적으로 부담하는 ‘사업주’인 사용자의 총재산(부동산, 동산, 채권, 선박, 무체재산권, 광업권, 어업권 등)'을 의미한다(대법원 1999. 2. 5. 97다48388). 따라서 사업주가 아닌 사업경영담당자 등의 재산은 임금채권의 우선특권의 적용대상에 포함되지 않는다.
예를 들어 회사가 근로자의 임금을 지불하지 못한 경우 그 법인 소유의 재산에 대하여는 임금채권의 우선변제권을 행사할 수 있으나, 회사의 대표자 소유 부동산에 대하여는 우선변제권이 인정되지 않는다.
4. 결 어
‘위험이 크면 수익이 크다(Hi Risk Hi Return)’는 것은 모든 투자에 있어서 불변의 원리이다. 최근 꽉 막힌 경매시장에서 부실채권의 활용으로 많은 수익을 올리는 경우도 있지만 이는 준비된 사람에게 주어지는 과실(果實)이다.
금융기관에서 흘러나오는 부실채권을 활용하든 일반 사인 명의의 담보부채권을 활용하든 채권의 실질적 가치분석에 필요한 지식을 충분히 갖춘 후에 투자한다면 반드시 좋은 결실을 거두리라 믿는다. 독자 여러분에게 항상 행운이 깃들기를 기원한다!
댓글 없음:
댓글 쓰기