부동산 경매 굿옥션 종전사건에서 배당받지 못한 임차인이 현재사건에서 배당 요구한 경우 [칼럼: 황종화]

공법상 규제사항 확인
위 사례는 충청남도 아산시 온천동 소재 근린주택이 채권자 대전영화교회신협의 임의경매 신청에 의해 경매진행중인 사례이다. 위 사례에서의 핵심 권리분석은 선순위 임차인 윤지＊에 대한 권리가 인수인가 말소인가일 것이다.

⑴ 등기부 분석
먼저 등기부상의 권리에서 말소기준권리를 찾으면 2009.07.15의 근저당권(대전영화교회신협)이 된다. 따라서 이 근저당권이 말소기준권리(등기)가 되고 이후의 권리들은 낙찰에 의하여 말소된다.


⑵ 임차인 분석
① 임차인 박민＊와 임차인 이은*는 말소기준권리인 2009.07.15의 근저당권보다 나중에 사업자등록을 하여 대항력이 없는 임차인들이다. 따라서 응찰자 입장에서는 문제될 바 없는 임차인들이다.

② 임차인 윤지＊은 말소기준권리인 2009.07.15의 근저당권보다 먼저 전입신고를 하여 대항력이 있는 임차인이다. 그리고 임차인 윤지*은 확정일자도 받았고 그 순위도 가장 빠르며 배당요구종기까지 배당요구를 하였으므로 우선배당되므로 문제될 바없다고 단순하게 생각하면 않되는 사례이다. 흔히 이런 사례의 경우 우선배당된다고 생각하고 낙찰받았다가 종전임차인의 임차보증금을 인수해야 하는 경우라는 것을 차후에 알게 되어 대금납부를 포기하는 경우가 종종 있으므로 주의해야 할 사항이다.
이런 함정은 경매 초보자 뿐만 아니라 경매 고수의 경우에도 언제든지 함정에 빠질 수 있으므로 더욱더 주의를 요하는 경우이다.

③ 대법원의 판단 : 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이어서, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는것이다.(대법원 1998.6.26. 선고 98다2754)

④ 이 사건의 경우에도 임차인 윤지*은 종전경매사건(2008타경23971)에서 배당요구하여 배당에 참가하였으나 순위가 밀려 한 푼도 배당받지 못하게 되었고 그 후 이 부동산이 다시 경매에 부쳐지자 다시 배당요구한 경우에 해당된다. 따라서 임차인 윤지*은 배당에 참가할 수 없으나 대항력이 있으므로 낙찰자에게 자신의 보증금의 반환을 주장할 수 있는 것이다. 결국 이 사건에서 228,000,000원에 낙찰받은 낙찰자는 임차인 윤지*의 임차보증금 45,000,000원을 추가로 인수해야 하는 것이다.

⑤ 위에서 언급한 대법원 1998.6.26. 선고 98다2754 판결 이후에는 권리분석시 단순한 사건이라고 판단되더라도 반드시 등기사항증명서를 분석하여 종전경매가 진행된 적이 있는가를 확인하고 만약에 종전 경매사건이 있었다면 그 경매에서 선순위 임차인이 배당요구를 했는가, 배당요구를 했다면 전액 배당되었나 일부만 배당되었나를 확인하고 현재의 경매사건에서 얼마를 인수해야 하는가를 분석해야 한다.