부동산 경매 굿옥션 2012년부터 달라지는 부동산세금 [칼럼: 김윤석]

 최근 건설업계의 불황, 00저축은행의 부실대출사건, 내년 총선 등의 여러 가지 부동산 변수 등이 반영되어 많은 분들이 2012년 부동산 시장전망에 대해 궁금해 하고 있다. 그 가운데에서도 부동산세금정책의 변화에 대해서 많이들 궁금하리라 본다. 이에 최근 전월세대책과 2012년 정부가 내놓은 세제개정안을 중심으로 부동산세금의 변화를 점검해 보도록 하겠다.

첫째, 9억 이하 1주택자의 취득세 감면규정의 변화가 있을 전망이다. 최근 3.22정부대책 발표이후 개정된 지방세에서는 9억 이하의 1주택자에 대해서는 취득세 세율을 75% 감면하고, 9억 초과 다주택자에 대해서는 50% 감면혜택이 주어졌다. 그러나 지방세세수의 감소화 등의 우려로 내년에는 9억 초과 다주택자의 경우 50% 감면규정이 폐지되고 9억 이하의 1주택자의 경우에도 75% 감면에서 50% 감면이 적용될 전망이어서 내년에는 취득세 부담이 늘어날 전망이다. 따라서 잔금을 내년 1월경에 취득하는 매수자의 경우에는 올해 말까지 취득세 신고를 앞당겨 해두는 것이 유리하리라 본다.

둘째, 수도권 임대사업자의 요건이 완화된다. 종전에는 3호 이상 임대해야 종합부동산세가 부과되지 아니하고 양도소득세가 중과세되지 아니했다. 그러나 개정안에 따르면 앞으로는 1호 이상으로 규정이 완화되어 9억원을 초과하지 아니하는 고가주택자들이 혜택을 볼 전망이다.

셋째, 임대사업자의 주거용주택에 대해서 비과세가 적용된다. 종전에는 임대주택외 거주용 자가주택 1주택 소유자가 해당 거주주택 양도 시 비과세조건에 해당이 된다하더라도 비과세가 적용되지 아니하는 불합리한 부분이 있었다. 그러나 내년부터는 1세대1주택 양도소득세 비과세가 적용될 전망이어서 매매 시 상당한 세제혜택을 볼 전망이다.

넷째, 주거용오피스텔도 주택임대사업자의 등록대상이 된다. 종전에는 주거용오피스텔의 경우 주택임대사업자 등록이 되지 않아 취득세 감면, 종합부동산세 배제, 양도소득세 감면 등의 혜택이 없었다. 그러나 앞으로는 주거용오피스텔도 주택임대사업자등록을 하면 종전에 혜택을 볼 수 없었던 취득세 감면 등의 혜택을 볼 전망이어서 역세권을 중심으로 수익형부동산인 소형오피스텔의 투자가 늘어날 전망이다.

다섯째, 다주택자에 대한 장기보유특별공제가 적용된다. 종전에는 다주택자와 비사업용토지 소유자가 양도하는 경우 장기간 보유를 하더라도 장기보유특별공제가 적용되지 않았다. 그러나 내년부터는 주택거래 활성화 지원을 위해서 장기보유특별공제가 적용될 전망이다. 반면, 나대지 등이 비사업용토지인 경우에는 종전대로 장기보유특별공제가 적용되지 아니하여 작년 수준과 비슷한 양상을 보일 전망이다.

마지막으로, 내년부터 적용될 예정이었던 소득세 최고세율 인하가 미루어질 전망이다. 과세표준이 8,800만원을 초과하는 경우 소득세 최고세율인 35%의 세율이 33%로 인하될 전망이었지만, 최근 재정건전성을 제고하고 서민 중산층을 취한 복지재원을 확대하기 위하여 소득세 최고세율을 현행대로 유지할 전망이어서 양도소득세 초과누진세율규정은 큰 변동이 없으리라 판단된다.

이상으로 내년 2012년 개정안에 대한 주요골자를 살펴보았다. 주요골자를 살펴보면, 정부는 전월세 세입자를 위하여 주택임대사업자에 대한 세제혜택과 매매시장의 활성화를 반영하겠다는 취지로 해석된다. 따라서 최근 투자자들로부터 많은 관심을 받고 있는 도시형생활주택과 소형오피스텔을 중심으로 투자활성화가 기대된다.