부동산 경매 굿옥션 경매, 이렇게 하면 망한다! [칼럼: 안수현]

 최근에 있었던 일입니다. 수업 뒤풀이 자리에서 경매책 얘기가 나왔습니다. 경매책이 여러 가지가 나오니 ‘경매로 망하는 법’, ‘경매 이렇게 하면 망한다.’ 뭐, 이러한 제목으로 책을 내면 팔리지 않을까, 우스갯소리를 했었지요.
경매로 돈을 벌려면 아니, 경매로 손해 보지 않으려면 최소한의 공부는 해야 합니다. 만약 공부하기 싫으면 믿을 만 한 멘토를 곁에 둬야 합니다. 경매를 쉽게 생각하다가는 반드시 낭패를 보기 때문입니다.
아래는 저의 ‘앤카페’에 수십 개의 사례를 올린 바 있으며, 책과 강의로 여러 차례 떠든 바 있는 ‘종전경매의 대항력임차인 인수’의 전형적인 사례입니다. 참고로 현재, 세 번째 경매가 진행 중인 물건입니다.





1. 첫 번째 경매
몇 년 전, 충남 서산의 산호옥마을아파트가 수백 개 경매되었습니다. 당시 저는 이 아파트의 가치를 별로라 여겼지만, 이후에 집값이 올라 투자자들은 짭짤한 수익을 올렸습니다. 아래 물건은 그 중 하나로서 임차인 이씨는 대항력이 있으나 확정일자가 늦어?보증금 5천만원을 낙찰자가 인수해야 합니다. ‘이앤오’라는 업자가 낙찰을 받았습니다.




2. 두 번째 경매
낙찰자 이앤오는 자신의 동업자인 듯 보이는 김순응에게 돈을 빌린 것으로 하고 근저당권을 설정합니다. 대항력 있는 임차인의 인수이므로 은행에서는 잔금대출이 나오지 않습니다. 이앤오는 임차인과 재계약하지 않고 '당신은 대항력이 있으니 그냥 살아라.'라고 말했겠지요. 토지별도등기도 지웠습니다. 적당한 시점에 김순응이 임의경매를 신청합니다.
2차 입찰에서는 무려 22명이 응찰했습니다. 이들은 빨간 글씨로 쓴 ‘전액낙찰자인수’가 무슨 말인지 모르는 이들 일겁니다. 아니면, 임차인은 대항력이 있으나 1순위배당이라고 착각했을 겁니다. 서산의 김진희씨가 낙찰자입니다. 나머지 21명은 입찰봉투를 돌려받고 씁쓸한 미소를 날리며 퇴장합니다.
결국 이앤오는 1,000만원에 사서 8,000만원에 팔았습니다. 세상에 이런 짭짤한 장사가 없습니다. 이 같은 업자들은 이*오, 삼*컨설팅, 리*스재테크, 신*훈 등 입니다.




3. 세 번째 경매
낙찰자 김씨는 이 아파트를 13,700만원에 샀습니다. 임차인 이씨는 아직도 여기에 살고 있으며, 임차권등기도 여전히 남아있습니다. 배당을 못 받았으니 당연합니다. 논산새마을금고는 7,000만원을 대출해주었습니다.
낙찰자 이씨가 애물단지인 이 집을 해결하기 위해 서씨를 내세워 경매진행 하는 것으로 추정됩니다. 그런데 서씨에게 배당이 주어질 것 같지 않습니다. ‘무잉여’이기 때문입니다. 물론 임차인 이씨에게도 배당은 없습니다. 낙찰자인수입니다. 만약 임차인 이씨가 강제경매를 신청하면 그때는 임차인의 우선변제권이 아닌 일반채권자로서?이씨에게 배당됩니다.
자, 경매에 어설프게 덤볐다가는 반드시 패가망신 당할 수 있으니, ‘최소한의 공부’를 반드시 명심하세요!