부동산 경매 굿옥션 건물공사에 사용된 건축자재의 대금채권으로 건물에 대한 유치권 행사를 부정한 판례 [판례: 장원준]

I. 서설

경·공매나 최근 각광받고 있는 NPL에 있어서 권리분석의 중요성은 다언을 요하지 않을 것입니다. 그 중 에서도 미공시권리에 대한 분석을 빠뜨리거나 잘못할 경우 예상치 못한 투자 손실을 입을 수 있어 주의를 요합니다.
미공시권리 중 유치권은 실무에서 요건을 결하여 성립하지 않는 경우가 대다수인데 정확한 분석을 통해 가장 유치권을 분별해낼 수 있다면 높은 수익을 얻을 수 있는 기회를 얻게 될 것입니다.
아래 소개해 드리는 판례는 유치권 성립요건 중 피담보채권과 목적물 사이의 견련관계에 관한 것으로, 시공사에 건축자재를 납품한 자재업자가 대금을 받지 못한 경우 자신의 건축 자재대금채권을 피담보채권으로납품한 건축자재로 건설된 건물에 대해 유치권을 행사할 수 있는지에 대해 판시하고 있습니다.


II. 사실관계
피고는 소외 주식회사 D로부터 부산 사하구 하단동 소재 주상복합건물인 하늘아파트(가명임)의 신축공사를도급 받은 주식회사 H에게 2003. 4. 1 부터 2004. 7 까지 위 공사현장에 시멘트, 모래 등 건축자재를 공급하였고, 그 대금 중 일부를 지급받지 못하였습니다.
D는 하늘아파트에 관하여 2004. 7. 5 소유권보존등기를 마쳤고, 원고는 2005. 2. 15 개시되어 2005. 2. 17 경매개시결정 기입등기가 이루어진 강제경매절차에서 하늘아파트 중 제503호 (이하 ‘본건 부동산’이라 함)를 매수하여 2010. 5. 6 대금을 납부하고 소유권을 취득하였습니다.
피고는 H와 D의 승낙을 받아 2004년 말부터 본건 부동산에 거주하면서 2005. 1. 20 전입신고를 하였고, 위 경매절차에서 2005. 3. 10 경매법원에 다른 공사업자들과 함께 본건 부동산을 비롯한 하늘아파트의 각 호실에 대하여 유치권 신고를 하였습니다.
원고는 피고가 위 건물 신축공사에 시멘트와 모래 등 건축자재를 공급하였을 뿐이므로 건축자재대금채권에 불과한 피고의 채권은 본건 부동산과 견련관계가 없어 유치권의 피담보채권이 될 수 없다고 주장하여 피고를 상대로 본건 부동산의 인도를 구하였습니다.


III. 원심판단
상기와 같은 사실관계에 대해 원심은, 피고가 위 건물 신축공사에 필요한 자재인 시멘트와 모래 등을 공급하였고 위 건축자재가 공사에 사용되어 본건 부동산의 구성부분으로 부합된 이상, 위 건축자재대금채권은 본건 부동산과 견련관계가 인정되어 본건 부동산에 관한 유치권의 피담보채권이 된다고 판단하여 원고의 상기와 같은 주장을 배척하였습니다. 이에 원고는 원심판결에 불복하여 상고를 제기하였습니다.


IV. 대법원 판결 내용
대법원은 아래와 같은 이유로 원심판결을 파기하고 원심법원에 환송하였습니다.
민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.” 고 규정하고 있으므로, “유치권의 피담보채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 한다.” 라고 하여 우선 유치권의 피담보채권과 목적물 사이의 견련관계를 유치권 성립을 위한 요건으로 전제하였습니다.
대법원은 이어서 “원심판결 이유에 의하면, 피고는 위 건물 신축공사의 수급인인 H와의 약정에 따라 그 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급하였을 뿐이라는 것인 바, 그렇다면 이러한 피고의 건축자재대금 채권은 그 건축자재를 공급받은 H와의 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과한 것이고, 피고가 공급한 건축자재가 수급인 등에 의해 위 건물의 신축공사에 사용됨으로써 결과적으로 위 건물에 부합되었다고 하여도 건축자재의 공급으로 인한 매매대금 채권이 위 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없다.” 라고 판시하여 건축자재대금 채권과 본건 부동산 사이의 견련관계를 부인하고 유치권 성립을 부정하였습니다.


V. 시사점
대법원의 위 판결은 유치권이 성립하기 위한 요소로서 피담보채권과 목적물 사이의 견련관계에 대해 좀 더 엄격한 기준을 적용함으로써 거래의 안전을 보호하고자 한 것으로 판단됩니다.
유치권은 목적물의 소유자와 채권자 사이의 계약에 의하여 설정되는 것이 아니라 법이 정하는 일정한 객관적 요건 (민법 제320조 제1항, 상법 제58조 등)을 갖춤으로써 발생하는 법정담보물권으로서, 법이 유치권 제도를 마련하여 거래상의 부담을 감수하는 것은 유치권에 의하여 우선적으로 만족을 확보하여 주려는 그 피담보채권에 특별한 보호가치가 있다는 것에 바탕을 둔 것으로서, 그러한 보호가치는 객관적으로 점유자의 채권과 그 목적물 사이에 특수한 관계, 즉 ‘물건과 채권과의 견련관계’가 있는 것에서 인정되는 것입니다. (대법원 2011. 12. 22 선고 2011다84298 ) 견련관계를 폭넓게 인정할 경우 부동산 등기부 등본에 공시되지 않는 유치권 성립에 의해 그 물건의 거래당사자는 불측의 손해를 입을 수 있는 바, 거래의 안전에 위협이 된다고 할 수 있습니다.
따라서 견련관계 인정에 있어 엄격한 기준을 적용할수록 유치권의 피담보채권의 보호가치보다 상대적으로 거래 안전의 보호에 더 높은 가치를 부여한 것이라 볼 수 있으며 경매 입찰 참여자나 NPL에 대한 투자자들의 입장에서 볼 때 이러한 대법원 판례의 경향은 긍정적으로 평가할 수 있다고 생각됩니다.