“최고가 매수 신고인! 주식회사 보브에셋!”
경매의 묘미란 이런 것이 아닌가 라는 느낌이 든다. 2등 입찰자(차순위 매수신고인)와 180만원 차이로 최고가 매수신고인이 되는 순간이었다.
우리 회사의 경매물건 낙찰 성공 사례가 많이 있지만 2등 입찰자와 불과 180만원의 간발의 차이로 낙찰을 받는 쾌거를 이루는 순간이었다.
경매물건 현황
춘천으로 처음 현황조사차 임장을 가던 날. 불과 몇 년 전만 하더라도 강원도 춘천은 머릿속에 한참 멀게만 느껴진 곳이었다. 그러나 서울 - 춘천 간 고속도로가 개통되어서 그런지 춘천에 있는 현장까지 도착하는데 1시간도 채 걸리지 않았다.
경매물건으로 나온 강원도 춘천시 소양로 4가 115-3번지 장소로 찾아가 보았다.
당시 이곳은 주차장으로 사용되고 있었으며 휴업상태로 보이는 자동차 매매상사의 건물이 보였다. 일단, 춘천시청을 들러 춘천시의 굵직한 개발소식과 본 필지에 대한 공법상 규제에 관련한 설명을 듣고, 궁금한 사항에 대해서 질문하였다.
경춘선 복선전철 등의 교통호재이 지역 부동산 가격을 상승시킬 만한 호재를 살펴보면
첫째, 서울 - 춘천 간 고속도로 개통으로 인해 춘천에 1만여 명 정도의인구유입 효과가 있다는 점이다. 이 지역의 경우 타 지역과는 달리 현재 미분양 되어 있는 아파트가 없을 정도로 지속적으로 인구가 유입되어 택지개발에 대한 수요가 증가하는 지역이기도 하다.
둘째, 경춘선 복선전철을 들 수 있다. 지난 2010년 12월 21일에 개통되어 춘천지역 뿐만 아니라 수도권 동부지역 부동산의 가격상승에 영향을 줄 것으로 보였다.
춘천지역은 서울 및 수도권에 진입하는데 있어 교통이 불편해 상대적으로 저평가를 받아왔지만, 이번 대형 교통망 구축과 편리한 교통 인프라로 인하여 확실한 재평가를 받는 곳이기도 하다.
셋째, 동내면 미래형신도시, 문화관광복합지구 개발가치 극대화를 위한 ‘월드클래스 가든 사업’, 근화동 워터프론트 및 생태공원 사업, 미군 부대인 캠페이지 부지 반환 사업을 통한 택지개발사업, 약사재정비촉진지구, 소양로재정비촉진지구 등등 지역개발 호재가 넘치는 곳이다.
물론 요즘 같은 시기에는 사업무산 등으로 인해 옥석을 가려야하는 것이 가장 큰 쟁점이지만, 종합적인 개발 내용을 토대로 밑그림을 그려보는 것이 매우 중요하다.
소양로재정비촉진지구 내에 위치해 있어
해당 경매물건 필지의 경우, 인근의 캠페이지 미군부대가 향후 공여지로 이전되고, 약사재정비촉진지구, 소양로재정비촉진지구의 사업이 추진 될 경우 현재 일반상업지구로 되어 있는 이 지역이 인구유입으로 인한 상권 활성화가 될 수 있다는 확신과 위에서 언급되었던 사업들이 진행되면서 개발축 이동이 불가피할 것으로 기대가 되는 필지이다.
이와 더불어 경기도와 춘천시의 협의 내용을 경기도청 홈페이지에서 확인한 결과 해당 필지가 소재한 곳 바로 뒤편으로 도시개발사업 시행을 위한 도시개발구역지정 및 개발계획의 입안을 마치고 강원도 지사의 결정 전 단계에 와있는 것으로 파악되었다.
공법상 규제사항 확인
이 경매물건의 위치하고 있는 곳은 토지이용계획상 용도지역은 일반상업지역이다. 용도지구로는 고도지구, 방화지구, 중심지미관지구가 설정되어 있고, 재정비촉진지구이기 때문에 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 상황이다.
그러나 해당 지역의 경우, 춘천시 조례상 일반상업지역의 경우 건폐율 80%, 용적률 1,000%를 적용 받기 때문에 개발 이익이 높아질 수 있는 장점을 가지고 있다. 또한 중심지미관지구로서 토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구이다.
해당 지역은 소양로재정비촉진지구에 포함되어 있고, 띠모양으로 된 상업지역은 존치구역으로 되어있어 인근에 위치한 상업지역들의 주변을 보아도 대로변에 접한 건축 가능한 나대지가 없어 희소가치를 더 높게 평가 받을 수 있다. 그리고 제반 차량출입이 자유롭고 버스정류장이 인근에 위치하여 교통 사정 역시 좋아 현 상황 그대로라도 높은 건폐율, 용적률을 활용하여 연면적이 높은 건축물의 건축이 가능한 토지인 것으로 생각되었다.
인근 지역은 유동인구 또한 많고, 주변으로도 오피스텔 신축 공사현장, 현대산업개발에서 개발예정지로 보유하고 있을 만큼 미래가치가 더욱 더 좋을 것으로 예측된다. 해당 필지에 대한 개발내용은 근린생활시설을 건축하여 건물을 분양하든지, 아니면 필지 그대로 토지를 매각하는 방법 등 수익을 낼 수 있는 선택의 폭이 다양하다.
결국 2011년 10월말경 한 중개업소로부터 상가를 건축하려는 목적으로 부지를 물색중인 매수 의향자가 있다는 연락을 받았다. 2011년 11월30일 위 토지는 6억3천5백만원에 매매되었다. 취·등록세 및 기타 부대비용을 제하고도 잔금납부 1년 만에 약 1억5천여만원의 수익을 올린 셈이다.
연 수익률로 환산하면 약 30%정도이다. 요즘과 같이 부동산 시장이 전체적으로 얼어붙은 상황에서 1년이라는 비교적 단기간에 올린 수익을 고려한다면 나름대로 성공한 투자였다고 볼 수 있다.
부동산을 활용하는데 있어 제각각의 시각차이가 있고 시시각각 변하기 마련이다. 누가 얼마만큼의 지식과 노력을 가지고 가공하느냐에 따라 부동산의 가치는 뒤바뀐다. 토지의 가치평가는 성공투자하기 위한 가장 큰 줄기이므로 아무쪼록 독자 여러분들도 지식을 구하는 끊임없는 노력을 통하여 현명한 부동산 투자자가 되길 바란다.
춘천으로 처음 현황조사차 임장을 가던 날. 불과 몇 년 전만 하더라도 강원도 춘천은 머릿속에 한참 멀게만 느껴진 곳이었다. 그러나 서울 - 춘천 간 고속도로가 개통되어서 그런지 춘천에 있는 현장까지 도착하는데 1시간도 채 걸리지 않았다.
경매물건으로 나온 강원도 춘천시 소양로 4가 115-3번지 장소로 찾아가 보았다.
당시 이곳은 주차장으로 사용되고 있었으며 휴업상태로 보이는 자동차 매매상사의 건물이 보였다. 일단, 춘천시청을 들러 춘천시의 굵직한 개발소식과 본 필지에 대한 공법상 규제에 관련한 설명을 듣고, 궁금한 사항에 대해서 질문하였다.
경춘선 복선전철 등의 교통호재이 지역 부동산 가격을 상승시킬 만한 호재를 살펴보면
첫째, 서울 - 춘천 간 고속도로 개통으로 인해 춘천에 1만여 명 정도의인구유입 효과가 있다는 점이다. 이 지역의 경우 타 지역과는 달리 현재 미분양 되어 있는 아파트가 없을 정도로 지속적으로 인구가 유입되어 택지개발에 대한 수요가 증가하는 지역이기도 하다.
둘째, 경춘선 복선전철을 들 수 있다. 지난 2010년 12월 21일에 개통되어 춘천지역 뿐만 아니라 수도권 동부지역 부동산의 가격상승에 영향을 줄 것으로 보였다.
춘천지역은 서울 및 수도권에 진입하는데 있어 교통이 불편해 상대적으로 저평가를 받아왔지만, 이번 대형 교통망 구축과 편리한 교통 인프라로 인하여 확실한 재평가를 받는 곳이기도 하다.
셋째, 동내면 미래형신도시, 문화관광복합지구 개발가치 극대화를 위한 ‘월드클래스 가든 사업’, 근화동 워터프론트 및 생태공원 사업, 미군 부대인 캠페이지 부지 반환 사업을 통한 택지개발사업, 약사재정비촉진지구, 소양로재정비촉진지구 등등 지역개발 호재가 넘치는 곳이다.
물론 요즘 같은 시기에는 사업무산 등으로 인해 옥석을 가려야하는 것이 가장 큰 쟁점이지만, 종합적인 개발 내용을 토대로 밑그림을 그려보는 것이 매우 중요하다.
소양로재정비촉진지구 내에 위치해 있어
해당 경매물건 필지의 경우, 인근의 캠페이지 미군부대가 향후 공여지로 이전되고, 약사재정비촉진지구, 소양로재정비촉진지구의 사업이 추진 될 경우 현재 일반상업지구로 되어 있는 이 지역이 인구유입으로 인한 상권 활성화가 될 수 있다는 확신과 위에서 언급되었던 사업들이 진행되면서 개발축 이동이 불가피할 것으로 기대가 되는 필지이다.
이와 더불어 경기도와 춘천시의 협의 내용을 경기도청 홈페이지에서 확인한 결과 해당 필지가 소재한 곳 바로 뒤편으로 도시개발사업 시행을 위한 도시개발구역지정 및 개발계획의 입안을 마치고 강원도 지사의 결정 전 단계에 와있는 것으로 파악되었다.
공법상 규제사항 확인
이 경매물건의 위치하고 있는 곳은 토지이용계획상 용도지역은 일반상업지역이다. 용도지구로는 고도지구, 방화지구, 중심지미관지구가 설정되어 있고, 재정비촉진지구이기 때문에 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 상황이다.
그러나 해당 지역의 경우, 춘천시 조례상 일반상업지역의 경우 건폐율 80%, 용적률 1,000%를 적용 받기 때문에 개발 이익이 높아질 수 있는 장점을 가지고 있다. 또한 중심지미관지구로서 토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구이다.
해당 지역은 소양로재정비촉진지구에 포함되어 있고, 띠모양으로 된 상업지역은 존치구역으로 되어있어 인근에 위치한 상업지역들의 주변을 보아도 대로변에 접한 건축 가능한 나대지가 없어 희소가치를 더 높게 평가 받을 수 있다. 그리고 제반 차량출입이 자유롭고 버스정류장이 인근에 위치하여 교통 사정 역시 좋아 현 상황 그대로라도 높은 건폐율, 용적률을 활용하여 연면적이 높은 건축물의 건축이 가능한 토지인 것으로 생각되었다.
인근 지역은 유동인구 또한 많고, 주변으로도 오피스텔 신축 공사현장, 현대산업개발에서 개발예정지로 보유하고 있을 만큼 미래가치가 더욱 더 좋을 것으로 예측된다. 해당 필지에 대한 개발내용은 근린생활시설을 건축하여 건물을 분양하든지, 아니면 필지 그대로 토지를 매각하는 방법 등 수익을 낼 수 있는 선택의 폭이 다양하다.
결국 2011년 10월말경 한 중개업소로부터 상가를 건축하려는 목적으로 부지를 물색중인 매수 의향자가 있다는 연락을 받았다. 2011년 11월30일 위 토지는 6억3천5백만원에 매매되었다. 취·등록세 및 기타 부대비용을 제하고도 잔금납부 1년 만에 약 1억5천여만원의 수익을 올린 셈이다.
연 수익률로 환산하면 약 30%정도이다. 요즘과 같이 부동산 시장이 전체적으로 얼어붙은 상황에서 1년이라는 비교적 단기간에 올린 수익을 고려한다면 나름대로 성공한 투자였다고 볼 수 있다.
부동산을 활용하는데 있어 제각각의 시각차이가 있고 시시각각 변하기 마련이다. 누가 얼마만큼의 지식과 노력을 가지고 가공하느냐에 따라 부동산의 가치는 뒤바뀐다. 토지의 가치평가는 성공투자하기 위한 가장 큰 줄기이므로 아무쪼록 독자 여러분들도 지식을 구하는 끊임없는 노력을 통하여 현명한 부동산 투자자가 되길 바란다.
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