부동산 경매 굿옥션 부동산 중개업 성공창업과 취업의 길을 말한다 [창업: 김종언]

 부동산시장 환경이 이처럼 극도로 처참한 시기도 없을 것입니다.
전국의 중개업 개업자 수는 2008년부터 계속 하락하여 2010년에는 83,361개로 떨어졌다.
우리는 운전면허를 손에 쥐고 바로 차를 몰고 도로에 주행이 힘들 듯, 우리 공인중개사도 중개업 현장에 뛰어보기에는 막막하기만 합니다.
공인중개사 자격증시험을 위한 오프라인/온라인 학원과 개업을 위한 ‘실무교육기관(협회나 명지대학교부동산대학원 공인중개사 실무교육)’ 은 있으나 실제 현장실무를 익히는 중개실무를 위한 충분한 실습을 하는 교육기관은 없으며 특히 다양한 유형의 계약서를 제대로 써보지도 않은 상태에서 창업과 취업에 뛰어드는 것이 현실입니다. 결국 제대로 교육받지도 못한 경험자라는 사람을 실장이나 보조원으로 채용하여 그들의 어께너머로 공인중개사가 다시 배워야 하는 실정이 오늘날의 우리 중개업계 현실입니다.
이는 국민의 소중한 재산을 알선, 중개하는 전문가로서의 자질에 미흡하기도 할 뿐만 아니라 크고 작은 중개사고로 이어져 공인중개사 본인은 물론 양당사자에게 커다란 손해로 이어지기도 합니다.
필자도 지난 24년간 오로지 부동산 중개업을 하면서 좌충우돌하며 수많은 사고를 경험하였고 이를 해결하기 위하여 많은 시간 낭비는 물론이요 고객으로부터 믿음과 신뢰를 얻기까지 어려움이 많았습니다. 거래를 잘 한다는 여러 경험을 가진 유능한 공인중개사를 찾아가서 조언도 듣고 행정관청을 수도 없이 드나들며 경험한 이후에서야 비로소 부동산 중개업의 새로운 묘미와 사고예방과 중개성사의 비방(秘方)을 처방 할 수 있게 되었습니다.

▣ 계약서는 이렇게 첨부하자.
고용계약서.동업계약서.전속중개계약서.전속컨설팅 용역계약서. 양도. 양수계약서 등 창업 초기부터 사고를 차단하고 계약서와 특약사항 및 확인설명서도 정확하게 기록하여 제시하며 하자담보확인서. 물건체크리스트. 점유자 확인서도 작성하여 거래의 하자를 미연에 방지토록 하기 위한 실습위주의 교육(명지대학교 부동산대학원 공인중개사 창업실무교육과정)을 하는 프로그램을 소개합니다.

실습교육 중점내용

· 계약서 쓰기 16가지…………………… 노트북으로 타이핑 출력 실습
· 채용계약서……………………………………소속 공인중개사/보조원 채용시
· 동업계약서…………………………………… 공인중개사 동업시/취업시
· 하자담보 확인서………………………… 하자없는 계약을 위하여 첨부
· 물건현황 체크리스트…………… 조그만 하자로 인한 사고 미연방지
· 점유자 확인서………………………………… 실 소유자 및 임차인구분
· 전속중개계약서……………………………… 전속중개 계약으로 유도
· 전속 컨설팅용역 계약서………… 단위가 큰 물건 전속용역 계약유도
· 물건 컨설팅 분석자료………………… 단위가 큰 물건 분석자료 페이퍼 화
· 양도·양수계약서………………………………… 권리금 용역비 유도
· 창조적인 고객관리……………………………………… 고객관리 기법

오늘날의 우리 부동산 중개업계는 한건의 계약을 위하여 그야말로 치열한 경쟁을 벌이고 있으며 때로는 이웃한 공인중개사와 물건이 겹치거나 손님.고객이 겹쳐 서로 양보 할 수 없는 경우에 얼굴을 붉히는 수도 흔하게 접한다. 이는 우리업계의 고질적인 병폐요 이를 개선하기까지는 요원해 보인다. 그래서 위와 같이 몇가지 형태의 계약서를 필요로 하며 배움이 절실하나 어찌된 영문인지 실제로는 이용하는 공인중개사가 많지 않다.
결국은 중개사고로 이어졌을 때 비로소 본인이 소홀하였음을 느끼며 당황하게 된다. 필자가 그동안의 질문을 정리하여 보면 커다란 하자보다는 사소한 하자에 대하여 대처가 어려워 마지막 협상과정에서 수수료를 깍이게 되는 우를 범하고 있다.
우리 부동산 중개업은 수수료를 잘 받기 위함이다. 하지만 제대로된 계약서작성에 소홀하여 고객으로부터 외면을 받는다면 참으로 안타까운 일이 아닐 수 없다.

▣ 물건접수는 현장접수 하자.
전화로 물건을 접수시에도 정리를 하고난 후에는 “지금 방문 하겠습니다” 바로 현장방문을 하여 물건을 체크한다. 물건을 봐두어야 그에 맞는 손님을 안내 할 것이 아닌가?
전화접수시에 애기의 울음소리가 들릴 경우 쵸코파이 한통과 장미 한송이를 선물하여 기쁨을 주며 커피 한잔을 앞에 두고 인과관계를 맺는다. 토지. 공장. 창고등 물건자료를 갖고 찾아오는 손님도 기록으로 접수를 하고 현장방문을 유도, 동행하여 현장 확인을 하며 스마트폰으로 사진을 찍어 PC에 입력시켜 자료로 활용한다. 그래야만 그 토지가 구릉지인지 평지인지 알 것이요, 지붕이 높은지 낮은지도 알 것이다. 사실은 토지주도 자기땅 경계를 잘 모르는 이도 있다. 그땐 경계측량을 유도하여 자기땅의 경계를 찾아주기도 한다.
이러하듯 물건접수도 현장확인 접수를 습관화 하여야 한다. 그 물건을 찾는 손님.고객을 미팅하여 그때서야 물건을 찾아 헤멘다면 그야말로 준비가 덜된 공인중개임엔 틀림이 없다. “고된 경험이 성공을 이끈다.”

▣ 물건을 컨설팅 페이퍼 하여 브리핑 하자.
물 건 접 수 시 분 석 도 바 로 토 지 이 용 계 획 확 인 서 . 등기사항전부증명서. 토지대장. 건축물관리대장. 지적도. 건물배치도 등을 열람하여 물건분석을 컨설팅페이퍼화 하여 정확한 자료를 제시한다. 그래야만 손님.고객의 취향과 매입하고자 하는 물건을 제대로 알고 선택할것이요 믿음과 신뢰를 쌓을 수가 있을 것이다.
계약서를 완성시켜 읽어주고 내집마련의 축하 카드도 작성하여주고 직원에게 눈짓을 하면 케익 2개를 들고 온다. 양당사자에게 케익을 선물하며 “내집마련의 기쁨을 귀가하셔서 가족과 함께 즐거운 시간을 갖으세요” 당연히 좋아 하질 않겠는가? “케익까지 선물을 받다니.....”
이렇게 감동(感動)을 주고보면 중도금 잔금 진행과정에 사소한 문제는 저절로 해결이 가능 할뿐만 아니라 수수료도 깍일 염려도 없다. 그래서 수수료의 10%정도는 적립을 하여 손님.고객께 감동을 주는 이벤트를 하여 그들로부터 새로운 손님. 고객을 알선받도록 노력을 하여야 할 것이다.
이제 우리 부동산중개업계에도 전문적인 지식을 겸비한 화이트칼라의 젊은 공인중개사와 전문직에 종사경력을 쌓은 여성공인중개사가 많이 진출하여 두각을 나타내고 있다.
오늘날의 디지털시대에 SNS(부동산정보화)교육으로 각종정보를 선점하고 한발 앞선 영업을 하고 있다. 필자가 아는 여성공인중개사도 블로그.까페.카카오톡.QR마크까지 능수능란하게 다루며 공략하기 힘든 공장. 창고 전문 공인중개사로 고수익을 올리고 있다. 그 여성 공인중개사는 새로운 전문분야 교육과정을 찾아 컴퓨터는 물론이요 ‘블로그 마케팅교육’을 비롯하여 많은 공부를 하여 원룸 월세 계약서 한건이라도 깔끔하게 물건의 페이퍼화와 주민등록 진위여부까지 켑쳐로 산뜻하게 처리하여 손님.고객으로부터 호평을 받는다.

▣ 시대가 변하였다.- “Net-work가 살길이다.”
미국의 다르머스 대학의 전략혁신분야의 대가 저명한 고진다라빈 교수는 “파괴적으로 변하는 세상, 혁신적으로 변해야 산다”라고 설파 하였다.
과거의 영광은 잊으라고 말했다.
필자도 과거에는 손님.고객에게 물건을 권유하며 사놓으면 돈 됩니다. 가격이 오르면 팔아주기도 하였고 건물을 매수하여 주고 관리하면서 임차인이 나가면 임대차계약 정도로 영업 하였던게 사실이다.
이제 재테크란 말도 점차 사라지고 자산관리라는 새로운 트랜드가 리먼사태 이후 우리 곁에 다가와 있다. 이제는 우리 부동산중개업계도 단순 매매. 전(월)세 중개영업을 떠나 중개업과 자산관리를 접목시켜 손님.고객의 물건거래와 포트폴리오의 자산관리에 역점을 둘 때가 도래하였음을 느끼는 공인중개사는 한발 앞서가는 공인중개사인 것이다.
전문가 카페를 통하여 유익한 정보를 계속 습득하고 멘토 그룹을 만들고 만나 관계를 지속 하여야 뒤떨어지지 않는다.
자기를 알려야 한다. 필자는 어느 모임에 나가면 명함을 한주먹씩 갖고 나선다. 즉 모임 참석자들에게 일일이 나누어주고 또한 받아온다. 어느 한 순간은 어느 지역 물건을 찾게 마련이다. 이럴 땐 그 명함의 소중함을 느끼며 또한 필자에게도 명함 한 장으로 인하여 필자의 물건을 찾아 오기도하여 거래를 한 적도 여러번 있었다. 또한 친목모임의 전면에 나서 봉사도 하고 인적 네트웍을 이루며 그들과 정보를 나누며 서로 물건을 공유하고 공동계약으로 이끈다.
어렵다고하는 불황기에도 좋은 인연 좋은 네트웍으로 공동중개를 이끌어내며 고 수익을 올리는 공인중개사도 있다는 사실이다. 열심히 공부하는 공인중개사는 꾸준히 전문분야를 연구하면서 새로운 분야와 물건을 찾고 틈새시장을 공략한다. 결국 성공하는 공인중개사는 자기만의 컨셉(consopt)으로 한발 앞서가며 꾸준히 자기계발과 자기관리로 이웃과 원만한 Net-work를 쌓아 가는 전문가 들이다. 결코 혼자서 도를 닦는 도사(道士)들이 아니다.
‘꿈은 꿈꾸는 자에게 행운의 여신은 미소를 보내온다고 합니다.’