지금의 한국의 부동산 시장은 거품이 꺼지고 그 기반이 다져지는 상황인 만큼 호재가 있는 곳을 따라다니며 시세차익을 노리는 부동산 투자보다는, 역세권과 오피스 밀집지역에서 유동인구가 풍부한 지역의 수익형 소형 임대부동산 투자가 더욱 성공적이라고 사료됩니다.
예를 들어 상암동이나 마포, 여의도, 강남역 부근 등의 역세권은 여전히 수익률이 좋은 지역이며 또한 한국의 임대료 수준은 전세계적으로 봤을 때 홍콩이 2위, 런던이 3위인 것에 반해 서울은 33위로 낮은 편에 속합니다. 최근 외국계 부동산투자회사들과 헤지펀드자금들이 서울의 핵심지역 오피스건물과 부동산들을 매수하고 있는 현상을 보면 답을 찾을 수 있을 것 입니다.
요즘 많은 사람들이 현재 갖고 있는 부동산을 처분할 것인지 혹은 보유할 것인지, 그리고 만약 처분한다면 그 시기와 가격 등 크게 두 가지 고민을 하고 있으실 것입니다.저의 결론은 수익이 나지 않는 부동산은 과감하게 처분하고 수익형 임대부동산으로 접근해야 된다고 생각합니다.
“앞으로의 한국의 부동산 시장은 숲이 아닌 나무 한 그루 한 그루를 분석해 개별적으로 접근해야 합니다. 단순히 시세차익을 노리는 것이 아닌 현재 자신의 손에 월세와 같은 수익이 매월 발생되는 것이 중요합니다. 이렇게 개별적 접근을 위해서는 오피스텔이나 원룸, 소형아파트, 상가를 경매로 낙찰 받아 장기적으로 수익을 만들어내는 게 가장 효과적입니다.
수익형부동산 투자시 가장 고려해야 하는 점은 무엇보다도 중요한 부분이 수익률 과 공실률 입니다.
누구나 아시는 사실입니다. 경매 참여자분들은 이 부분들을 많은 고심들을 하시지요.
하지만 의외로 정답은 간단합니다.
첫째 수익률은 낙찰물건의 자기투자금이 적을수록 대출을 많이 받아 레버리지 효과를 얻었을 때 수익률은 극대화 됩니다.
둘째 공실률은 기업들이 많이 포진되어 있는 곳과 무엇보다 교통이 편리한 역세권 이라면 그 리스크는 굉장히 줄어듭니다. 또한 상업용 보다는 작은 평수의 소형주거용 부동산이 공실률은 더 적습니다.
그럼 여기서 의문점이 드실겁니다. 그런곳들은 비싸지 않냐고 말입니다. 서울에서 그런곳들은 여의도권역 광화문권역, 강남권역 등 핵심권역으로 투자금 많이 들어가지 안을까 라고 말입니다. 물론 맞습니다.
하지만 조금만 눈을 돌려보면 상황은 달라집니다.
제가 2012년 작년에 낙찰 받은 물건들 중 좋은 실 사례가 있어 말씀드리겠습니다.
저는 제 명의로 작년 5월 응암동의 오피스텔을 103% 에 낙찰받았습니다. 총 13명 참가자가 입찰하였으며 (11명으로 경매유료싸이트에는 올라와 있지만 실제는 13명입니다. 싸이트를 보실 때 항상 올바른 정보만 올라오는 것은 아니기 때문에 맹신하는 것은 금물이며 모든 책임은 입찰자에게 있음을 꼭 유의하십시요) 저와 2등과의 차이는 1백만원 정도밖에 차이가 나질 않았습니다.
여기서 첫째 왜 감정가보다 높게 낙찰받았을까요. 이유는 현장조사결과 감정가보다 약 1천만원 정도 높게 시세 형성이 되어 있었습니다. 공동주택의 실거래가 등의 신뢰성 있는 기준보다는 오피스텔,빌라,상가 등은 감정 기준이 애매한 경우가 많아 시세와 달리 평가되는 경우가 종종 있습니다.
그리고 둘째 똑 같은 오피스텔을 매매 와 경매로 매수시 누가 더 많은 대출을 받아 레버리지 효과를 극대화 시킬수 있을까요? 그건 당연히 경매 입니다. 오피스텔을 일반 매매로 매수시 약 40~50% 정도 대출이 실행 되지만 경 매로 매수 시에는 최고 80%선 까지도 대출이 가능하기 때문에 그만큼 자기자본 즉, 내 돈이 적게 들어가기에 수익률이 더 좋을 수 밖에 없습니다.
셋째 왜 응암동 이었을까요. 그건 아래 지도를 보시면 이해가 되실겁니다.
낙찰받은 오피스텔은 응암역과 약 도보로 10분거리에 역세권이고 바로 옆에는 생활에 편리한 이마트 응암점이 있습니다.
무엇보다도 상암동DMC의 디지털미디어시티역과는 세정거장 거리 밖에 안됩니다.디지털미디어시티역은 트리플역세권(공항철도,6호선,경의선)이며 또한 수색역세권 개발로 호재도 있지요. 하지만 무엇보다도 중요한건 상암DMC 입니다. 상암동은 많이들 아시다시피 예전에는 난지도 쓰레기장옆에 허허벌판 이었지요.
하지만 지금의 상암 DMC는 서울시가 2015년 완공을 목표로하는 56만9925㎡ 규모의 디지털 미디어 단지이며 600개 이상의 대기업들과 상주인원만 6만명이 넘는 곳입니다.
MBC,SBS,KBS,CJ,YTN 등 우리나라의 모든 방송국과 LGCNS,LG유플러스 와 같은 대기업과 미래 중축산업인 멀티미디어,게임 등의 선도기업들이 들어서 있습니다. 이는 임대수요도 많지만 임차인들의 학력 과 소득수준 즉 연봉5~8천 정도의 임차인들은 월세 밀릴가능성이 희박하니까요. 임대사업에서는 중요한부분입니다.
하지만 아시다시피 이 지역은 대기업 직원들도 감당 하기 힘든 높은 보증금과 임대료가 형성되어 있습니다.
그럼 회사와 가깝고 살기 부담없는 지역은 어딜까요. 마포구 혹은 목동 아닙니다. 바로 은평구 입니다. 서울에서도 은평구는 아직은 합리적인 생활을 영위할수 있으며 저평가 지역으로 장기적으로 보았을때에는 투자가치가 높은 지역에 속하지요. 그래서 저는 응암동 역세권 오피스텔 입찰에 참여하였고 높은 경쟁률속에 낙찰 받았습니다.
그럼 수익률이 궁금하시지요 . 지금부터 말씀 드리겠습니다.
낙찰금액 6천7백 과 취등록세 약3백 총7천에 자금이 들어갔으며 기존에 전세로 거주하고 있던 임차인을 이사비용 등 별도의 명도비용 없이 2개월만에 잘 마치었습니다.
임차인을 내보낸후에 도배와 방수공사를 하였습니다.
여기서 경매의 가장 큰 단점은 물건 내부를 보지못하 기 때문에 건물의 하자가 있을경우 큰 낭패를 봅니 다. 저는 회사설립전에는 대기업 건설사에 근무를 하였기에 입지와 입찰가격만을 생각하지 않고 부동산공법(재건축,리모델링,신축,인허가 등)과 건물외관과 구조체를 분석하여 입찰에 참가합니다. 그런데 제가 낙찰받은 이 물건은 총9층중 9층에 위치한 물건으로 옥상바닥 부위에서 누수가 있었던 것입니다. 입찰시 여러분도 조심하셔야 되는 부분이니 항상 철저한 현자조사를 하셔야 함을 명심하시기를 바랍니다. 아무튼 공사는 잘 마치었고 보증금 1천에 월35만원에 임차계약을 마치었습니다.
그럼 수익률은 낙찰금액과 취등록세,공사비 총 투입자금 7천 (대출5천2백 + 임차보증금 1천 + 자기 자본 8백)
수익 : 월세35만원 ? 월이자 20만원 = 15만원
*취,등록세는 1년차에만 발생되므로 2년차 이후는 발생안함
보시는 바와 같이 적은 투자금액으로 15만원이라는 작은 수익이지만 주식과 같은 고위험의 손실우려도 없으며 시중은행들의 정기예금 3%대 수익률에 비하면 매우 높은 수익률입니다. 또한 사례의 부동산물건이 10개라면 자기자본8천 정도를 경매에 투자하면 일하지 않아도 매월150만원이라는 임대수익이 발생하는 것이지요.
자 이제 여러분들도 숲이 아닌 나무 한 그루 한 그루 를 세심히 살펴보는 투자전략으로 법원경매를 통한 “평생월급” 자신 있게 도전해 보십시요. 감사합니다.
댓글 없음:
댓글 쓰기