부동산 경매 굿옥션 중개사고 방지를 위한 계약서 작성과 특약사항 작성 방법 [상식: 이용우]

계약서 작성 시 사전 확인사항

매매대상 부동산을 계약하기 전에 각종 공부(등기사항증명서, 건물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서, 지적도 등)를 발급받아 대장상부동산의 권리관계와 부동산의 현황을 확인하여야하며 또한 현장을 방문하여 각종공부와의 일치여부도 반드시 확인하여야한다.

(1) 각종 공부 확인
1) 등기사항증명서(토지, 건물) : 등기부에는 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있으며 표제부에는 부동산의 사실내역이, 갑구에는 소유권에 관한 사항, 을구에는 소유권 이외 사항인 저당권 등이 기재되어 있어 계약목적대상 부동산의 표시와 소유권과 각종 권리관계를 확인할 수 있다.
2) 건물(토지)대장 : 건물(토지)대장에서는 부동산의 사실 내역인 지번, 지목, 면적, 구조, 용도 등과 소유자에 관한 사항이 기재되어 있으며, 건물의 현황도면도 확인할 수 있다.
주) 상기 공부(등기사항증명서와 대장)상에 기재된 내용이 가끔 상이할 수 있는데 소유권(소유자)에 대한 내용이 서로 틀릴 경우에는 등기사항증명서에 표시되어 있는 자를 기준하고, 부동산의 사실내역이 서로 틀릴 경우 에는 건물(토지)대장상의 내용을 기준으로 하며 이런 상황을 특약사항에 기재하고 이의가 없음을 기재하면 된다.
3) 토지이용계획확인서 : 각종 지역, 지구 등의 지정내역과 공법상의 규제내역을 확인할 수 있는 공부이며 향후개발계획의 수립여부도 확인할 수 있다. 또한 하단에 도면도 있어 지적도 나 임야도를 열람하지 않아도 참고할 수 있다
4) 지적도 : 토지의 형상과 경계를 파악할 수 있다.
* 기타 부동산에 관한 정보는 부동산 종합정보망을 통하여 확인할 수 있다.

(2) 현장 확인
부동산 등기사항증명서와 대장상의 내용이 서로 일치하는지를 확인한 다음, 현장답사를 통하여 계약목적물의 실제 부동산이 각종공부와 일치하는지를 반드시 확인하여야 하고 그 내용을 특약사항에 기재하여야 한다.
1) 공부상의 내용과 실제내용의 관계 확인
① 용도변경(불법개조 등)확인→ 예) 공부상 내역은 근생근생이나 주택으로 사용 등
② 공부상 지목과 실제사용 지목의 차이여부
③ 지적도상 도로와 현황도로의 일치여부 등.
2) 공부에는 기재되지 않았으나 현황의 존재여부확인
① 불법 증,개축물 유무확인 또는 부속물 유무확인
② 목적부동산의 입지여건 및 주변환경 확인
③ 임차인 유무확인 등.

(3) 기타 확인사항
부동산 매매계약 중개시 진정한 매도인, 매수인인지 확인해야 하며 특히 매도인이 서류를 위조하여 타인소유의 부동산을 매도할 수 있는데 이 경우 권한이 없는 자의 매도로 무효가 되나 공인중개사의 책임은 면할 수 없음으로 진정한 매도인인지 확인을 해야 한다.
1) 등기필정보 확인
매도자가 진정한 소유자인지의 가장 쉽고, 확실한 방법은 등기필정보를 확인하면 된다. 만약 분실하였다면 재산세 납부고지서나 건강보험증 등으로 확인할 수 있으며 필요시 법무사의 협조를 받아 처리할 수 있다.
2) 주민등록증 진위여부확인
① 전화ARS를 통한 확인(1382) : 국번없이 1382를 누른 후 안내멘트에 따라 확인하면 되나 발급일자까지 동일하게 위조된 것은 판별이 안된다.
② 민원24홈페이지를 통한 확인:
우측상단에 확인서비스 누르고→주민등록진위여부확인을 누른 후, 공인인증으로 확인하면 되나 사진만 교체된 진정한 주민증은 판별이 안된다.
3) 운전면허증 진위여부확인
도로교통공단 운전면허시험장의 홈페이지에서 확인가능하며 메뉴상단 우측에 사이버민원에서 면허증진위여부조회를 클릭하여 요구하는 정보를 기제 하면 되나 이것도 사진만 위조되었을 경우 판별이 안되므로 주의해야 한다.