부동산 경매 굿옥션 부동산 시장 변화에 따른 투자자 대응 전략 [칼럼: 박원갑]

 1955년∼1963년생을 일컫는 베이비부머들이 직장에서 퇴직한 뒤 재취업이 어렵거나 영세 자영업자로 전락하면서 점차 사회적 문제로 떠오르고 있다. 이런 가운데 베이비부머들 상당수가 노후를 위해 부동산에 투자한 만큼 요즘 부동산 경기 침체의 직격탄을 맞고 있다.

우리나라에서 720만명에 달하는 베이비부머들은 연령층으로 50대이다. 이들의 자산 구조를 보면 부동산 경기에 직접적인 영향을 받을 수밖에 없다. 자산이 부동산에 지나치게 집중돼 막상 생활에 필요한 노후자금이 부족한 경우가 적지 않다는 것이다.


KB금융지주 경영연구소에 따르면 베이비붐 세대의 가구당 총자산은 평균3억4,000만원, 이 중 77%(2억6,000만원)가 부동산에 편중돼 있고 금융자산은 23%(8,000만원)에 불과하다. 이처럼 모아둔 돈이 적다보니 보유 주택을 노후의 밑천으로 삼을 수밖에 없다. 그런데 주택 가격이 계속해서 하락하고 있어 사실상 노후 생계 자금이 공중으로 사라지는 셈이다.

더욱이 베이비부머들이 보유하고 있는 아파트로는 중대형이 많다. 집값이 고점이었던 2005년-2006년에 가격이 더 오를 것으로 보고 잔뜩 빚을 내서 매입한 경우가 많다. 그동안 베이비부머들은 작은 집이라도 사서 넓히는 것을 삶의 보람으로 삼았고,그 과정에서 중산층이 되었다. 그런데 최근 들어 중대형 아파트의 몰락이라고 할 정도로 가격 하락에 이자부담이라는 이중 고통을 겪고 있다. 문제는 큰 집을 팔아 작은 집으로 옮기는 ‘다운사이징’을 하고 싶어도 여의치 않다는 것이다. 큰 집만 상대적으로 더 떨어졌기 때문이다. 강서구 화곡동의 49평형 아파트는 34평형과의 가격 차이가 불과 1억원 정도에 불과하다. 3년 전만해도 3억원 이상 차이가 났다.


큰 집을 팔아 작은 집으로 옮기고 싶어도 양도세와 취득세를 내고 나면 실익이 없는 상황이어서 이러지도 저러지도 못하는 상황이다.

그렇지만 베이비부머들이 현직에 있다고 하더라도 퇴직이 얼마 남지 않았기 때문에 자산을 현금 흐름 위주로 서서히 바꿔 나가야 한다. 이제는 한꺼번에 수익을 챙기는 자본이득형 상품보다는 매달 월급 대신해서 나오는 수익형 부동산 중심으로 자산을 재편해야 할 것으로 보인다. 그래서 ‘행복은 한꺼번에 받지 말고 12번으로나눠 받아라’는 말이 나온다. 다만 지금 부동산 자산 리모델링을 하고 싶어도 거래가 안 되는데, 어떻게 실행에 옮기느냐고 답답해 하는 사람이 많을 것이다. 그렇지만 부동산은 사이클이기 때문에 언젠가는 거래가 될 것이다. 목표기간을 3-5년으로 계획을 세우고 여유를 갖고 자산 리모델링을 하는 것이 좋을 듯하다.


또한, 정부도 베이비부머들에게 퇴로 전략을 마련해줘야 한다. 이를 위해서는 시장에서 거래가 되도록 활로를 터줘야 할 것이다. 이런 이유로 취득세 인하는 꼭 필요하다. 사실상 올해 들어 수도권에서 아파트 거래가 급감한 것은 지난해 말로 취득세 감면이 끝나면서 사실상 인상되는 측면도 영향을 미쳤다. 백화점 세일기간이 끝나고 나서 백화점을 찾지 않듯이 말이다. 체감적으로 크게 오른 취득세는 수요심리가 취약한 상황에서 시장에 거래 두절 요인으로 미친 것은 사실이다. 취득세가 사실상 인상된 것은 부동산 취득 때의 진입장벽이 올라간 측면이 있다는 것이다. 그래서 지금 가계 부채 때문에 DTI규제는 완화하지 못하더라도 취득세는 다시 한시적으로 낮춰야 한다는 생각이다. 물론 지자체의 재정문제가 있긴 하다.


그러나 지금처럼 거래가 안 되면 그나마 취득세도 들어오지 않을 것이라는 점에서 취득세 인하는 시장 활성화 차원에서 긍정적으로 검토를 해봐야 하는 시점이다.