부동산 경매 굿옥션 부동산 정책 앞으로 무엇이 어떻게 바뀌나? [칼럼: 편집국]

 부동산을 살리기 위한 정책 어떤 것이 더 나와야 하나?
부동산 완화 정책의 방향은 항상 규제정책의 역순이다. 규제 정책 역시 완화 방향의 역순에 불과하다. 언제나 그래 왔다. 아마 앞으로도 영원히 그럴 것이다.
그렇다면 이제 남은 것은 분양가 상한제 폐지, 보금자리 주택 공급 축소 또는 폐지가 아닐까 추측해 본다. 그리고 아직은 이른 감이 있지만 또 하나가 있다면 재개발 재건축 활성화 정책이 아닐까 생각해본다

그동안의 부동산 정책은 시장이 놀라지 않는 범위 내에서 조금씩 조여 오다가(규제) 다시 시장이 놀라지 않을 정도 만 큼씩 서서히 풀어 왔다(완화). 이 법칙은 깨기 힘들지도 모른다. 이제 그동안의 규제 내용들을 역순으로 풀어 가면 길이 보일지도 모른다.
그래서 우리에게 중요한 것은 세계 변화보다 과거의 역사 인지도 모른다.
1997년 이전에 대부분의 부동산 정책은 지금으로서는 이해할 수 없을 정도의 규제 일변도였다. 분양권은 애초부터 전매 금지여서 모두가 편법적으로 공증을 통해서만 거래를 성사시켰고, 오로지 주택은행(현 국민은행)에서만 관리하던 통장 역시 쉽게 당첨이 되지 않아 통장 프리미엄이 형성되어 있었다.
재개발 재건축을 비롯한 대부분의 아파트 건립이 소형평형 건립 의무 규정이라는 것에 얽매여 있었고, 분양가는 시장의 흐름과는 무관하게 동결되어 있었다. 그러한 상태에서 아이 엠에프라는 위기가 찾아왔다. 힘든 기간이 지속되었고, 무언가 탈출구를 찾아야만 했다. 그 당시 위기를 극복하기 위해 서는 부동산 경기 활성화가 가장 합리적인 방법이었다. 완화의 시대가 도래하였던 것이다.
분양가를 동결하여 채권을 사야했던 시대가 지나 시장 논리 에 의한 분양가 자율화 시대가 도래하였다. 분양권 전매금 지는 풀려갔고 소형 평형에 대한 재건축 의무 규정도 완화
되어 갔다. 그럼에도 불구하고 생각보다 미분양 적체는 줄지 않았으며 경기는 살아날 기미를 보이지 않자, 각종 거래세의 경감(취등록세의 경감)이라는 거래 활성화 유도에 힘을 기울였다. 그것도 생각보다 시장 반응이 없자 조세 특례를 주어 미분양 아파트에 대한 대폭적인 세금 완화 정책을 발표하였다.

그 당시, 미분양 아파트 매입 시 양도세 면제라는 획기적인 당근을 던져 준 것이었다. 게다가 임대사업자 자격요건을 대폭적으로 완화하여 여러 주택을 매입하는 것을 권장하기까 지 하였다. 최근 다시 지방 미분양 물량이 늘고 있으니 그 해 결책을 지켜볼 일이다.

2002년부터 그 모든 당근은 폭탄으로 변해서 시장에서 터지기 시작하였다. 천천히 이루어진 완화 정책은 순식간에 부동산 경기를 부추겼고 드디어 미처 예상하지 못했던 가격까지 나날이 상승하고 말았다. 알고 보면 국민이 집값을 올린 것 이 아니고 정책이 그렇게 유도하고 있었던 것인데 모든 잘못 은 국민이 뒤집어 썼다. 그당시 정책의 결정은 앞으로의 일도 예상하지 않고 경기활성화라는 순간적인 목표의 달성을 위해 당근으로 보였던 폭탄들을 쏟아 붓고 있었던 것이다.

그 달콤한 당근들이 부작용을 만들고 그 부작용은 지역별 가격 불안정이라는 부동산 문제를 만들었으며 더 크게 나아가 계층간 불균형까지 초래하게 되었던 것이다.

2005년 말부터 규제의 시대가 도래 하였었다. 그러나 시장의 정상화로 가기 위해선 원인을 알아야 했는데 그 원인을 파악하기 보다는 책임을 따지기를 더 좋아했다. 책임은 누군가가 져야 했고, 어려운 문제는 나누면 작아지는 법이라서 가장 편한 상대는 당연, 국민이었다.
국민이 투기꾼이었으므로 이러한 현상이 만들어 졌다 말하는 것이 책임을 골고루 나누어 갖는 가장 합리적인 방법이
었다고 역설하였나 보다. 이때부터 국민이 잘못한 부동산 정책의 방향은 세금 폭탄이라는 규제로 이어졌다. 정말 다 외우지 못할 정도로 무수히 많은 정책들이 쏟아 졌다. 10.29, 8.31, 9.4, 5.23, 3.30 등등의 날짜별 대책이 만들어 졌다. 하 지만 국민이 정책을 신뢰하지 못하였던 탓에 오히려 경기 악화라는 사회부작용과 더 큰 폭의 양극화만을 만들고 말았다.
이제는 다시 원론으로 돌아가 해법을 찾아야만 한다. 그때 그때 발표하는 후행적 조치가 아닌 선재적 조치가 필요한 때이다. 그럴수있는 충분한 경험을 우리는 가지고있다.
지난 달 발표한 전월세 대책도 활성화 방향의 하나일 것이 다. 하지만 보다 궁극의 답을 찾아야 한다. 과연 그 해법은 무엇일까? 사실 그 답은 쉽다.

거래 활성화를 이끌어 내는것이다
천천히 방법을 찾으며 부동산 거래 활성화와 경기회복을 위한 완화 내용이 계속하여 발표되어야 하며 아마도 그렇게 될 것이다. 거래세 인하 조치가 그 시작점이고 분양가 상한제 부분 폐지(또는 수정)가 그 다음일 가능성이 높다.

또 다시 시장이 놀라지 않을 만큼의 내용으로 천천히 그 완화가 이루어질 것임에 분명하다. 우리가 마음을 다지고 준비해야 할 것은 이제부터인지도 모른다.
잊혀진 현장도 다시 눈여겨 보고, 여러 부동산 투자 상품들 도 다시한번 챙겨볼 때임에 분명하다.