부동산 경매 굿옥션 부동산채권을 알면 고수익이 보인다! [칼럼: 박태형]

 채권에 대해 많은 사람들이 ‘금전거래’에 의한 증거 정도로 인식하고 있다. 왜냐하면 채권투자에 대해 그다지 좋은 인식을 가지고 있지 않은데다가, 무엇보다 위험성면에서 꺼리는 것이 상식처럼 되었기 때문이다.

채권은 부동산이나 유가증권에 대한 물권법(담보에 의한 법적인 권리행위)과 개인 혹은 법인에 대한 거래행위에 의한 채권법으로 분류할 수 있다. 하지만 이 두 행위 모두 채권거래의 일부 일뿐 채권거래와 다른 것이 아니다. 즉, 부동산 거래도 채권거래의 행위이며 직장에서 급여를 받거나 개인 사업을 하는 것 또한 채권거래행위 중에 하나이다.

부동산에는 각각의 권리를 공시한 ‘부동산등기부등본’이라는 것이 있다. 부동산등기부등본은 대표적으로 표제부, 갑구, 을구로 나뉜다. 하지만 이 부분에 대해 일반적인 투자자들은 별 의미를 두지 않고 단지 날짜순으로만 정리해서 그중 물권은 후순위권리보다 앞서고 일반채권은 모두 안분비례로 권리를 행사할 수 있다는 것 까지만 알고 있을 뿐, 그 이상에 대해서는 궁금해 하지 않는 것이 일반적이다.

중요한 것은, 부동산 소유권은 갑구에 기재되며 물권의 대표적인 권리 중 하나라는 것이다. 갑구에는 일반적으로 소유권 관련 권리가 기재되는데 물권은 보통 을구에 기재되고 일반적으로는 보전처분의 종류인 가압류, 가처분, 가등기, 강제처분에 의한 경매등기, 환매등기 등 소유권과 관련된 등기가 갑구에 정리된다.

보이지 않는 채권거래의 함정에 주의하자!

대화중에 마치 자신은 채권이나 금전거래에 대해서는 전혀 아는 바가 없는 것처럼 말하는 소유권자가 있다고 하자. 그러나 막상 그 사람 소유의 등기부에 여러 번의 가압류, 근저당권 등의 거래행위가 있었다면 그 사람은 거짓말을 한 것임을 알 수 있다. 이처럼 채권시장을 대비하는데 있어서 먼저 ‘채권서류’에 집중해야 할 것이다. 등기부등본을 보면서 채무자의 성격과 스타일을 파악하고 그에 대비하여 협상과 회유에 대한 준비를 해야 한다.

채권거래(채권양도양수거래)를 하려면 일단은 채무자를 만나서 채권에 대한 진정성을 확인하고 그 다음으로 채권자와 협상을 시도하는 것이 순서라는 것을 꼭 기억하자. 만일 채무자를 만나지 못할 경우에는 채권자를 통하여 채권의 확인을 위해 채무자를 만나거나 혹은 채무자의 ‘채권에 대하여 채권변제 확인서’ 등의 서류를 받아두어야 채권 보존할 수 있음을 잊지 말아야 할 것이다. 채권양도를 받아 처음에는 투자에 성공한 듯 생각되었지만 나중에 ‘부당이득금반환청구’가 들어와 낭패를 경험하는 전문가들을 가끔 보곤 한다. 결국, 이들이 간과한 것은 채권의 양도만 신경 썼을 뿐 양도인의 포기각서나 부당이득금반환청구 등의 포기내용이 들어가지 않은 거래를 통해 결국은 피해를 본 것이다. 여기서 채권투자자는 채권양도양수를 할 경우 반드시 양도인의 모든 권리를 포기한다는 내용을 꼭 기재해야 한다.

여기서 잠깐, 독자분들 중에는 과연 채권매입을 통한 경매와 일반경매의 투자를 비교할 때 얼마의 수익성 차이가 있는지 궁금해 할 분들이 있을 것이다. 이에 대해서 정확한 선을 긋기는 어렵지만, 일반경매의 연간 수익이 요즘경기에 5~15% 정도가 매우 보편적이라면 채권매입을 통한 경매투자는 25~50%에 달한다고 할 수 있다. 최근 필자는 채권매입을 통해 300%가 넘는 수익을 낸 바 있다. 그렇다면 위험성에 대한 수익일 것이라고 생각할 수도 있지만 결코 위험성에 대한 고수익이 아니라는 것을 말하고 싶다.

한편 채권매입경매의 주 수입원에 대해 정의를 내리자면, 그 부동산에서 가장 큰 권리를 찾아 그 권리를 인수하여 경매에 참여하는 방식으로 가장 가치 있는 권리의 양도라고 할 수 있다. 경우에 따라 근저당권을 인수하여 채권상계를 통한 방법, 부동산과 관련된 사업권이 있다면 그 사업권을 인수하여 경매 받는 방법, 유치권의 권리를 잘 해석하여 특수양도를 통해 수익을 내는 방법, 일반적인 배당과 관련하여 배당이의사건의 배당금 양도를 통한 수익, 그 외 부동산과 관련된 모든 채권과 권리를 증서(채권화)로 만들어 그 권리를 양도받는 행위를 모두 채권매입경매의 기술로 활용하고 있다.

채권매입경매의 기술은 가장 안전한 기술이며 가장 안전한 방법을 찾아 이를 채권화하여 계약을 통해 결국은 부동산을 취득하는 기술이라 하면 될 것이다. 이러한 기술의 핵심은 민법의 활용기술능력이 매우 중요하다 할 것이다. 예를 들면, 건축법과 주택법을 알면 건축법에 의한 건축인허가와 주택법에 의한 사업권의 차이를 알 것이다. 우선, 건축인허가권은 토지와 건물을 낙찰 받은 소유주가 명의변경을 할 수 있지만 주택법에 의한 사업권은 낙찰자의 인수조건으로 두 권리 중에 만일 주택법에 의한 사업권을 인수했다면 이는 매우 큰 권리는 인수했다고 볼 수 있다. 사업권을 가지고 있는 부동산이 경매로 나올 경우 당연히 사업권을 가지고 있는 사람이 낙찰 받을 것으로 봐야 할 것이다. 이러한 권리들이 바로 부동산과 관련된 채권이라는 것이다.

채권에는 눈에 보이는 단순채권과 그 권리의 실체만으로 눈에 보이지 않는 권리들이 있다. 하지만 열심히 발품을 판다면 당연히 권리의 주체를 알 것이고, 확인 또한 어려울 것이 없다.

채권시장에 대해 먼저 선점하는 기분을 맛보길 바라며,
채권투자에서 인생의 터닝 포인트를 경험해보시길...

채권매입경매에서 아직까지 공개되지 않는 기술 중에는 지분매입을 통한 우선매수청구권리의 양도양수와, 부동산권리와 관련된 소송의 권리양도 등이 있다. 이 부분은 일반 초보자들이 투자하기엔 매우 어려울 수 있으니 지식을 넓히면서 전문가와 상담을 통해 투자한다면 상상하지 못한 수익률을 경험하게 될 것이라 확신한다.