부동산 경매 굿옥션 임대용 부동산의 입찰가 결정 [공부: 안수현]

 (1) 낙찰의 성패
경매의 목적은 수익이고, 수익은 낙찰을 전제로 발생합니다.
낙찰만이 경매의 목적이라면 신건에 퍽! 지르면 낙찰을 받을 수 있습니다. 그러나 경매의 최종 목적은 낙찰이 아니라 수익이므로 될 수 있으면 낮은 금액에 입찰해야 합니다. 낙찰과 수익! 서로 상반된 두 마리의 토끼를 모두 잡기 위한 적절한 입찰가의 산출은 경매인들이 짊어져야할 영원한 숙제입니다.

(2) 가격의 판단
입찰가는 부동산의 적정가격에서 수익과 비용을 차감한 금액이라 할 수 있습니다. 따라서 입찰가의 산출은 부동산의 장래가치를 포함한 적정가격을 판단하는 일로부터 시작됩니다.
부동산의 가격은 이론상으로 세 가지 측면에서 결정할 수 있습니다.
첫째, 아파트와 같은 거래가 빈번한 물건은 실제 거래되는 가격으로 판단합니다.
둘째, 전원주택과 같은 건물은 평당 건축비가 얼마다라는 원가방식으로 판단합니다.
셋째, 상가처럼 수익이 있는 부동산은 수익이 크고 적음에 따라 그 부동산의 가격을 판단할 수 있습니다.
대부분의 부동산가격은 위의 세가지 가격접근방식을 종합하여 결정된다고 할 수 있으나, 임대용 부동산은 특히 세 번째의수익성에 중점을 두고 입찰가를 결정해야 합니다.

(3) 입찰가 결정사례
오늘은 필자와 관련된 임대용부동산 두 건의 입찰가 결정사례를 말씀드리겠습니다.

가. 삼척유성아파트( 강릉2010타경7255, 145개 낙찰 )
강원도 삼척지역의 부동산호재에 대해 처음 정보를 접한 것은 2009년입니다. 인구가 증가하고 LNG기지 원자력발전소 등 대형사업을 유치하고 있다는 내용이었습니다. 그리고 삼척의 유성아파트 400여개가 2010년 4월에 경매진행 되는 사실을 알게 되었습니다(강릉06타경1083). 이 아파트가 1회 유찰된 후 두 차례에 걸쳐 전체호수를 조사하였고, 수익성과 장래성이 있다는 결론
하에 입찰을 결정하였으나.. 입찰 하루전날 취하되었습니다.

이 유성아파트가 2011년 8월에 2010년보다 낮은 감정가로 다시 경매가 나왔습니다. 현장을 한차례 답사한 후 2010년에 조사한 내용을 바탕으로 수익성을 판단한 자료를 만들어 제 카페의회원님들에게 투자할 것을 권하였습니다.

현시세· 1년후매도가· 임대가 등은 인근 유사아파트의 가격을 기준으로 추정하였고, 잔금대출은 사전에 은행과 협의하였습니다. 전체 내용을 보수적으로 판단하였으므로 1년후에 매도수익을 충분히 실현시킬 자신이 있었습니다.
478개중 370여개에 입찰을 결정하고, 회원들이 입찰할 호수는 제비뽑기로 배정하였습니다. 입찰가는 감정가의 120%를 기준으로 동 층 호수 점유자 등에 따라 조정하도록 하였습니다.

2011년 8월 16일 입찰일, 강릉의 날씨는 무척 더웠습니다. 강릉법원이 생긴 이래 최대의 입찰자가 모였습니다. 입찰마감시간이 여러차례 연장되고 개찰은 하염없이 미뤄집니다.
밤열시가 넘어서야 절반정도 개찰되었고, 졸음이 파도처럼 밀려드는 새벽2시 반에 개찰이 끝났습니다. 카페회원들이 143건을 낙찰받았습니다! 많은 경쟁자가 몰려왔음에도 50여개의 물건은 입찰자가 없었습니다. 9월에 유찰된 물건을 여러개 입찰하였으나 2개만 낙찰되었습니다. 9월의낙찰가가8월의그것보다오히려높았습니다.




낙찰가의 75~80%를 잔금대출을 받아 대금납부하고, 여러차례 삼척을 방문한 끝에 2012년초에 대부분의 호수를 명도하거나 재계약하였습니다.

아래는 2012년 1~2분기 삼척유성아파트의 실거래가 자료입니다. 낙찰받고 1년이 안된 2012년 2분기의 매매가가 입찰할 때의 예상금액에 근접하였고, 임대가는 예상보다 더 올랐습니다.
삼척지역은 여러 가지 호재가 있으므로 매매가는 앞으로도 좀더 오를 것으로 기대합니다.

나. 원주 근린상가 (원주2011타경5297, 34~37번)
2012년 봄, 원주 구시가지의 대로변에 병원용으로 지은 건물 전체가 경매로 나왔습니다. 이중 7층 702~705호 4개호실(물건번호 34~37번)만 S카드강원지점이 사용중이고 나머지는 모두 공실입니다.
S카드의 임대내용은 보증금 2,100만원에 월임대료 700만원입니다. 4개호실의 감정가는 106,400만원, 최저가는 36,500만원입니다. 외형상 임대료만으로도 충분한 투자수익이 보장되는 듯하나, 건물 대부분이 신축 때부터 공실이고, 임차인이 현재의 임대료로 재계약할지 불투명하며, 4개호수를 전부 낙찰받아야 하는 등의 문제가 있었습니다.

이 상가를 낙찰받고 싶어하는 B님이 S카드의 본사와 통화하여 현재의 임대수준으로 재계약할 의사가 있다는 답변을 들었습니다. B님은 최종입찰을 결정하고 제게 입찰가를 묻습니다.

필자 : 4개호수를 5억정도에 입찰하시지요. S카드는 보증금을 올리고 월세를 낮출 가능성이 있는데, 5억 낙찰이면 충분히 수익성이 있습니다.

낙찰 50,000(가정) + 비용 4,000 = 총투자 54,000
대출 40,000(80%) / 이자233(7%)
임대 보10,000 / 월600
------------------------------------------
순투자 4,000 / 월수익 367 (임대수익 연110%)

B님 : 지금 최저가가 36,500만원이고, 저번 최저가가 52,140 만원입니다. 5억이면 입찰가가 너무 높지 않나요?
필자 : 낙찰을 못받았다고 가정해 보세요. 떨어지면 아무 것도얻는 게 없습니다. B님은 얼마를 생각하십니까?
B님 : S카드에 전화한 사람이 저밖에 없답니다. 4억이면 가능하지 않을까요?
필자 : 낙찰에 실패하면 오랫동안 후회하실 겁니다. 경쟁자가 없다고 생각마시고, 경쟁자와 차이나는 것도 생각하지 말고, 오직 수익성만 따져보십시오.
B님 : 5억에서 조금만 빼주면 안될까요?
필자 : 예? 제가요? ㅋㅋ

B님은 필자와 흥정(?) 끝에 입찰가를 46,100만원으로 결정하여 입찰하였고, 4개호수를 모두 낙찰 받았습니다. 경쟁자는 4~5명이었고, 차순위 경쟁자와 호수당 500여만원의 차이였습니다.
한달 후 B님은 낙찰가 90%의 잔금대출을 받아 대금납부하였고, S카드와 종전의 임대내용으로 재계약하였습니다. 수익성을 따져 보겠습니다.

낙찰 46,100 + 비용 3,000 = 총투자 49,100
대출 41,000(90%) / 이자205(6%)
임대 보2,100 / 월임대료 700
------------------------------------------
순투자 6,000만원 / 월수익 495만원 (임대수익 연99%)

임대수익율 99%, 환상적입니다. 회사원인 B님은 6천만원을 투자하여 장래 자산가치가 상승할 것으로 전망되는 4개 상가의소유자가 되었고, 매달 월급의 두 배가 되는 495만원의 임대수입을 올리고 있는 것입니다. 강원도는 2018년 동계올림픽이 개최되고, 제2영동고속도로 신설철도 등으로 수도권에서 접근하기 쉬워지며, 혁신도시의 건설 등으로 지속적인 부동산가격 상승이 전망됩니다.

(4)결어
경매시장에서 적은 자본으로 수익을 낼 수 있는 가장 좋은 방법은 임대용부동산에 투자하는 것입니다. 임대용부동산은 담보대출과 보증금을 활용하므로 소액투자가 가능하고, 월임대료라는 고정적인 임대수익이 있으며, 중장기 보유할 수 있으므로 절세가 되기 때문입니다.
임대용부동산의 투자는 철저히 수익성으로 판단해야 합니다. 수익은 보수적으로 접근해야하며, 적정수익율이 보장되는 입찰가로 소신껏 입찰하시기를 권합니다.