경매의 시작은 무엇일까? 과연 경매로 낙찰 받으면 모두, 저렴하고 좋은 물건일까? 너무도 당연한 위의 질문을 풀기 위해 ‘잘못된 시세, 현장 조사와 권리분석의 문제점’에 대하여 글을 기고해보고자 한다.
1) 잘못된 시세, 현장조사 (시세확인의 중요성)
경매의 목적은 수익이며 수익을 위한 1차적인 판단은 시세보다 싸게 받는다는 데 있다.
시세보다 높게 받는다면 이는 경매를 하며 그 불편한 작업을 감수할 의미가 없는 것이다.
그럼 시세란 무엇일까? 통상 경매하는 사람들이 시세를 조사하기 위해 국토해양부의 실거래 사이트를 종종 이용한다. 그런데 과연 그게 시세일까? 정확히 표현하면 그건 시세를 평가하는 하나의 기준을 될 수 있을지언정 정확한 시세로 볼 수는 없다.
왜냐하면 이미 거래된, 즉 기거래된 가격을 확인하는 것이기 때문이다. 3~4개월 전에 기거래된 가격과 현재의 시세는 분명 차이가 있으며, 현재의 시세를 확인하기 위해서는 현재의 매물을 검토해보아야 한다. 현재의 매물을 검토하기 위해서는 물건지의 공인중개사분들의 도움을 받아야 하며 사실은 현재의 시세가 아니라 급매물을 조사해보아야 더 정확하다.
급매물은 통상 공인중개사분들이 개인적으로 가지고 있는 물건인 경우가 많기 때문에 발품을 팔고 여러 군데를 돌아다니며 조사가 이루어져야 한다. 급매물로 싸게 편하게 살 수 있는 것을 급매 보다 비싸게 받아 명도를 위한 불편한 작업과 비용을 들이는 경우를 많이 보게 되는데 참으로 답답한 마음이 든다. 묻고 싶다 왜 경매를 하는지 경매에 관심을 가지고 있다면 오늘부터라도 시세조사부터 꼼꼼히 하자!!
부동산의 가치상승요인은 그 다음의 문제이다. 셈부터 공부하고 곱하기를 공부하는 게 순서가 아닐까?
2) 잘못된 권리 분석
부동산경매가 최근 3~4년 사이에 급속하게 대중화되면서 일반인들의 경매참여가 정말 많아지고 있다. 부동산경매가 자본주의사회에서 하나의 거대한 축으로 자리매김하고 있는 사실에 비추어 볼때 과거 음지에 있었던 경매시장이 양지로 나오게 됨은 어찌 보면 당연한 논리적 귀결이 아닌가 생각한다. 시장자체가 워낙 큰 탓에 국가에서도 이러한 경매시장의 활성화를 위하여 여러 가지 제도적 장치들을 만들어내고 있다.
경매가 대중화되면서 여러 가지 순기능도 있지만, 이러한 시장과열화 현상에 편승하여 경매를 너무 쉽게 생각하는 잘못된 관념이 같이 자리매김하고 있는 것 같아서 조심스러운 마음이 드는 것도 사실이다. 혹자는 이야기 한다. 권리분석이 무슨 소용이 있어 그냥 별 문제 없으니 낙찰받고 하나씩 해결하면 되는거지라고... 부족한 나의 판단으로는 당해보지 않았으니 그런 말들을 너무 쉽게 하는게 아닌가 생각한다.
농지를 받으며 당해토지 위에 건축물이 올라가고 있을 때 농지취득자격증명과 관련된 내용을 어떻게 해결해야 하는지, 대지를 경매받으며 건축 중인 건물을 위하여 법정지상권이 인정되지 않는 경우에 그럼 건축허가권은 어떻게 가져와야 하는지, 산지를 받으며 산지전용제한지역이 도대체 무엇이고 보전산지와 준보전산지에서의 행위제한에는 어떠한 것들이 있는지, 다가구를 받을 때 위반건축물에 대한 이행강제금이 어떠한 부과 체계로 실행되는지, 주택을 받을 때 당해 토지가 1종인지 2종인지, 재단법인 재산을 받을 때 어떠한 요건을 갖추어야 하는지, 재건축과 재개발이 어떻게 다른지, 부도공공임대아파트를 아무리 싸게 받아도 앞으로 계속 임대가 안나가는 곳이라면 이게 얼마나 위험한 투자인지, 상가를 받으며 환산보증금만 중요한게 아니라 최초의 근저당이 설정된 날짜가 왜 중요한지, 아파트를 받으며 주택임대차보호법과 각종 판례들이 나에게 어떠한 안전장치가 되는지, 과다한 관리비연체에 대한 조사없이 낙찰받은 후 이를 승계하게 되었을 때 어떠한 법리로 이를 돌려받을 수 있는지.. 참으로 많은 부분을 점검해 봐야 함에도 사실 그렇게 하는 낙찰자들이 그리 많지는 않은 것이 현실이다.
경매를 하면 할수록 그만큼 사건사고도 많이 터지는 것이 경매시장인데 그러한 사건사고에 대한 검토 없이 경매에 참여하는 것이 얼마나 위험한 것인지 한번쯤 생각해 보았으면 하는 바람이다.
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