부동산 경매 굿옥션 부동산의 “새 아나바다 운동”에 따른 부동산 투자 및 자산관리전략 2 [부동산:고상철]

 지난번 16호에서는 “새 아나바다” 운동의 아껴쓰기를 주제로 이야기 하였다. 이번에는 “나(나눠쓰기: share)”에 대하여 이야기 해보고자 한다.
부동산경기의 불황으로 인해 새로운 개발은 지양하고 기존의 부동산을 최대한 활용하여 수익을 창출하는 말 그대로 무수익형 부동산을 수익형부동산으로 바꾸는 현상이 지속될 것이다.
전문적인 투자가들이 부동산 투자원칙의 하나로 가장 중요시 여기는 것은 수익률과 투자자금 회수 안정성을 이야기 한다. 과거 아파트 분양시장에서 볼 수 있었던 청약열풍은 거의 볼 수 없으며 오히려 오피스텔 등 소형분양시장에서 열풍이 더 보이고 있다. 무수익자산에서 수익자산으로 투자 패러다임이 변화하고 있다는 것인데 이런 분양상품 중 상당수는 과대 포장된 상태로 분위기에 편승해 매매가 되고 있기 때문에 주의가 요한다.

수익형부동산 투자는 투자자금 규모에 따라 상품을 선택하면 되는데 대부분 상가, 오피스텔, 원룸 등으로 선택의 폭이 한정되어 있다. 이러한 소액투자 상품의 경우 이미 공급보다 수요가 많아 투자자들에게 불리한 공급자 위주의 시장이 형성되게 되어 투자자 입장에서는 실질적인 투자 대안이 적다. 최근 이러한 경쟁하에서 소액으로 투자할 만한 수익형에는 무엇이 있는가? 도시형 생활주택이나 오피스텔 등을 보면 실투자금이 작아 소액으로도 투자가 가능하다. 하지만 과도한 공급으로 인해 오히려 구입시 생각한 수익률에 한참을 못 미치게 되는 경우도 있기 때문에 역세권주변이나 대학교 또는 병원 같이 이러한 수요가 지역이라면 고려해 볼만하다. 여기서 기존의 주택을 소유하고 있는 소유자들은 기존의 다가구주택이나 상가를 리모델링 하여 수익을 창출할 수 있는 형태로 변경하면 생각지 못한 수익을 거둘수도 있게 된다.

최근 한류가 성장하고 K-pop이 전세계적인 흐름이 되면서 외국인 관광객의 수요가 10년만에 2배이상이 증가 하고 있으나 숙박시설을 공급은 턱없이 부족하다.
이러한 공급을 촉진하기 위해 관광진흥법 시행령 및 시행규칙에 따라 “외국인 관광 도시민박업”을 “관광편의시설”로 추가하여 숙박업 등록을 안해도 가능하게 되어 게스트(guest)하우스로 용도변경하여 수익을 창출하는 사례가 늘고 있다. 문화체육관광부는 도시지역에서 연면적 230제곱미터(70평) 미만인 단독주택, 다세대 주택 거주자가 외국 관광객 대상 주거문화 체험 숙식을 제공할 경우, 지자체로부터 외국인 관광 도시 민박업으로 지정을 받을 수 있도록하여 최근 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택 도는 다세대 주택에서 이업을 할 수 있도록 하였다. 간단한 수익률을 보면 총 투자비용은 2억 5,000만원을 주고 다가구주택을 매입하여 리모델링하여 침대 1개당 1박 숙박비 4만원 ~ 5만원정도를 받고 공실이 있을 것을 감안하여 가동률을 60%로 가정하였을 때 월 수입은 1,080만원이고 유지 및 관리비는 470만원으로 월 538만원 정도의 수익을 얻고 있다. 주의 할 점은 해당 주택의 부지가 용도지역, 지구에 따른 용도가 제한이 되는지 확인을 한 후에 매입을 하여야 한다. 

두 번째로 1인가구와 2인가구의 증가로 인한 주거형태의 변화로 인해 쉐어(share)하우스의 인기가 올라가고 있다. 기존의 고시원등을 리모델링하여 공동거실을 사용하면서 기존의 고시원이 가진 단점을 보완하여 깨끗하고 고급스러운 형태로 변경하여 수익률을 증대하고 있다. 최근 서울시에서는 두레주택이라는 형태의 주택을 선보였다. 이웃과 더불어 살아가면서 지역공동체 활성화에 참여하고, 저렴한 주거비용으로 장기간 안심하고 거주가 가능한 두레주택의 입주자를 모집하였다. 두레주택이란 주방 및 거실 등 주택의 일부를 건물 내 이웃 세대와 공유하면서 더불어 살아가는 분위기를 조성하여 지역공동체 활성화에 기여하고, 1~2인 가구비율이 급격히 증가하는 세태에 맞춰 공공에서 공급하는 새로운 유형의 수요자 맞춤형 임대주택 (셰어하우스형 임대주택)을 말하다. 즉 셰어하우스(입주자의 거주공간과 생활공간을 분리한 형태로 취사, 휴식 등의 생활이 공동공간에서 이루어지도록 계획하여 보다 공간을 효율적으로 사용하도록 한 주택유형)의 등장이다.

두레주택의 임대기간은 최장 10년(계약기간 : 2년, 최초 신청자격 유지 조건)이고 임대료는 보증금 2천~4천만원, 월 10만원 수준이다. 이러한 주택이 등장하는 이유는 부동산시장의 흐름이 변하고 있음을 증명하고 있는 것이다. 기존의 부동산을 나눠서 새로운 형태의 수익을 창출하는 흐름으로 바뀌고 있다는 것이다. 시대의 흐름에 발 맞춰 내가 소유한 주택이나 부동산을 수익형부동산으로 만들 수 있는 아이디어가 이 시장에서 가장 필요로 하는 트렌드로 자리잡을 것이다.