상가 임차권 및 권리금 보호 방안
1.상가권리금 보호대책을 추진하는 이유는?
상가권리금을 둘러싼 갈등이 지속되고, 임대인이 권리금을 받는 등 부당한 개입으로 인한 피해사례가 지속 발생하고 있으나 법적, 제도적 구제수단 全無
권리금 관련 민법 및 상가건물임대차보호법 등에 명문화된 규정 不在, 대법원 판례에서도 권리금에 대해 소극적 입장이라는 견해가 다수
임대인이 임대차기간 종료 시점에서 갱신을 거절할 경우
임차인은 더 이상 해당 점포에서 영업할 수 없게 되는 상황에서 투자비용을 회수하지 못하는 사례 발생
권리금 관계는 일반적으로 임차인과 前임차인 사이에 교부되는 금전으로 사적 자치의 영역이나, 임차인이 투자한 비용, 영업활동의 결과로 현성된 지명도나 고객 등의 가치를 반영하는 것으로 보호가치가 있음
이에 권리금의 개념과 보호방법을 법적 테두리에 포함하여 권리금으로 인한 사회적 갈등을 해소하고 정당한 임차인의 권리를 보호하여 임대차 시장의 선진화를 도모하고자 이번 대책을 추진하게 됨
2. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해함으로 인한 피해 규모와 구체적인 사례는?
현재 권리금 회수와 관련한 분쟁과 관련한 피해사례는 공식 통계가 미비하여 정확히 파악하기는 어려움
다만, 임대인의 임차인 권리금 회수 방해로 인한 피해 가능성이 있는 규모는 약 1조 3천억원으로 추정
1조 3천억원 = 2,918,595업체×74.8%×2,748만원×55.1%×4%
<피해규모 추정산식>
사업체 수 × 임차비율 × 권리금 × 권리금지불여부 × 임대인의 권리금 개입비율
* 소상공인 사업체 수 : 통계청 전국사업체조사에서 발췌(2012년)
* 임차비율(%) : 소상공인 사업체의 74.8%가 영업장소를 임차하여 영업(2013년 전국소상공인 실태조사, 소상공인시장진흥공단)
* 권리금 금액 : 평균 2,748만원의 권리금을 지불(소상공인 실태조사, 2014년 7월)
* 권리금 지불여부 : 현 영업장소에 권리금을 지불하고 영업 중인 사업체비율 55.1%(2013년도 상가건물임대차실태조사, 소상공인시장진흥공단)
* 임대인의 권리금 개입비율 : 임대인이 권리금에 개입하는 비율은 4%(KDI, 권리금에 대한 법경제학적 접근, 2011년)
관련 피해사례는 임대인이 갱신거절 후 임차인이 이룩한 영업가치를 이용하여 직접 영업하면서 권리금을 지급하지 않거나, 임대인이 과도한 임대료 요구 등으로 전 임차인을 퇴거시킨 후 다른 임차인과 계약하면서 직접 권리금을 받아 권리금 회수를 방해하는 사례 등이 있음
3. 현재 우리나라 상가권리금 시장의 규모는?
권리금 시장에 대해서는 공식 통계가 미비하여 정확한 규모를 파악하기는 어려우나, 소상공인 현황 및 실태조사 결과(중기청) 등을 통해 분석해 볼 때 약 33조원 수준으로 추정됨
※ 산출근거: 2,918,595업체(소상공인 업체수) × 74.8%(임차점포 비율)× 55.1%(권리금 수수비율) × 2,748만원(소상공인 실태조사결과)= 33.1조원
4. 임대인에게 귄리금 회수 협력의무 부과, 손해배상 청구권을 인정하는 근거는?
임차인의 투자비용 영업활동으로 형성된 지명도나 고객 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절로 소멸되는 것은 임대인은 임대차계약을 통해 임차인에게 영업활동으로 영업 가치를 형성하도록 하였으므로, 그 연장선상에서 임차인의 영업가치 회수에 협력할 의무를 규정함이 타당하나, 현행 제도는 임대인의 소유권만을 우선하여, 임대인의 의사로 영업이 순식간에 폐지되는 불균형과 불공정 초래
‘임차인의 계약갱신 교섭력 강화’라는 상가건물임대차보호법?의 입법목적(2013헌바198)의 중대한 침해임
→ ‘소유권’과 ‘영업권’ 조화를 위한 입법 필요
※ 민법이 인정하고 있는 부속물, 건물매수청구권은 사회적 경제적 손실을 막기 위한 것인데, 영업폐지로 인한 손실은 건물을 멸실하는 것보다 더 큰 손실일 수도 있음
5. 권리금을 국가가 보호해주는 외국 사례가 있는지?
영국 프랑스 등 주요국은 임대차계약 종료 시 임차인이 이룩한 영업가치 등에 대한 보상 의무를 부과하고 있음
임차인이 후속 임차인에게 권리금을 회수하지 않더라도 임대인이 영업가치에 대한 보상을 지급
이번 권리금 보호 법제화는 영국?프랑스처럼 임대인이 직접 권리금을 보상하는 것이 아니라, 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있도록 협력의무를 부과하고, 회수 방해 행위를 금지하여 기존 시장 관행과 최대한 조화를 이루고자 하였음
권리금 관련 해외 입법례
6. 이번 상가권리금 보호제도 도입으로 구체적으로 달라지는 점은 무엇인지?
법적 근거가 미비하여 권리보호의 사각지대에 놓여 있었던 권리금 보호 제도를 최초로 마련
‘모든’ 임차인에게 건물주 변동시에도 5년간 계약기간 보장
(현행) 환산보증금(서울,4억원)이하만 보장 → (개선) 모든 임차인(약218만명)보장
임대인에 대해 임차인이 주선한 후속 임차인과 계약을 체결하도록 협력의무 부과
(현행) 임대인이 자유롭게 계약체결 거부 가능 → (개선) ‘정당한 사유’가 없는 한 계약체결의무 부과
다만, 협력의무 적용기한(종료 후 2개월/단, 임대인이 종료 3개월 전 갱신거절의 통지를 한 경우에는 종료시까지), 임대인이 법률상의 권리금 회수 방해 행위시, 손해배상책임을 부담(권리금 산정기준은 국토부 고시로 정함)
적용이 배제되는 경우(차임연체 등), 계약체결을 거절할 수 있는 사유(차임지급능력이 없는 경우 등)도 함께 규정→ 임대인의 재산권 및 계약상대방 선택권과 조화
(현행) 권리금 피해에 대한 배상책임 산정기준 없음 → (개선) 배상책임 및 산정기준 명확히 마련
권리금 투명화, 신속한 권리구제를 위한 인프라 구축도 추진
권리금 정의를 법률에 명확히 규정하고, 상가임대차 및 권리금 표준계약서 개발 보급
17개 시 도에 ‘상가건물임대차 분쟁조정위원회’ 설치, 권리금 회수 신용보험 도입 등 추진
7. 동 방안 마련 과정에서 임차인, 임대인, 관계 전문가 등 각계 의견을 충분히 수렴하였는지?
동 방안 마련 과정에서,‘민관합동 T/F(관계부처, 전문가 등으로 구성)와 ‘상가건물임대차 보호법 개정 T/F’(법무부)를 운영하였으며(총 12회 회의 개최)
임차인 및 공인중개사를 상대로 한 예비공청회(7월 30일)와 임대인들과의 간담회(9월3일) 등을 통해 각계의 의견을 충분히 수렴하여 개선방안을 보완하였음
(T/F) 2014년 4월~2014년 6월, 법학교수 및 변호사로 구성된 T/F를 운영
(설문조사) 2014년 8월 11일~8월 21일, 관계전문가 99명(감평사, 공인중개사, 교수)/국토연
(예비 공청회) 2014년 7월 30일(수), 중소기업 옴부즈만실
(간담회) 2014년 9월 3일(수), 소상공인진흥재단 서울교육장
8. 임대인의 방해금지 의무의 주요내용은 무엇인가?
방해금지 의무의 주요내용은 크게 3가지
① 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 신규임차인으로부터 권리금을 수수하는 행위
② 신규임차인에게 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 행위,
③ 정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위임
임대인 입장에서는 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결 거절을 제한하여 상대방 선택의 자유를 일부 제한하는 측면이 있는 것이 사실이나,‘임대인의 계약체결 거절이 가능한 경우’도 함께 규정하여 기본권의 본질적 내용을 침해되지 않도록 하였음
※ 대법원도 임대인의 동의 없는 임차권 양도가 배신행위에 해당하지 않는 한 유효하다고 판시(계약상대방 선택의 자유 일부제한 허용)
또한, 권리금이 형성된 곳은 통상 임차료와 매매가격 상승으로 이어지므로, 임대인이 신규임차인으로부터 권리금을 받아 손해배상이 가능한 등 개정안의 의무 부과가 과도한 부담이 아님
→ ‘지나친 불균형의 조정’으로 평가 가능
9. 임대인의 방해금지 의무의 면제사유는?
여타 입법례와 거래 실무를 충분히 감안하여 임대인의 협력의무 면제 및 계약갱신 거절사유를 규정
상임법상 갱신거절사유로 규정된 사유와 임대차계약 체결조건 등에 관한 거래 실무를 감안하여 다음과 같이 규정
< 협력의무 면제사유 >
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① …다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하여 임대차계약이 종료된 경우에는 그러하지 아니하다.
< 제10조1항의 갱신 거절 사유 >
① 임차인이 차임액을 3기 이상 연체한 경우
② 임차인이 거짓 등 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 임대인이 보상을 제공하고 합의한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의없이 전대한 경우
⑤ 임차인의 고의 중과실로 건물이 파손된 경우
⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실된 경우
⑦ 임대인이 안전 재건축 등의 사유로 건물을 점유해야 하는 경우
⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
③ 다음 각 호의 경우에는 제2항제3호의 정당한 이유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임대차계약에 따른 의무를 위반할 것이 명백하거나, 그 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
3. 임대인이 임차건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우
10. 임대인 본인이 영업하기 위하여 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차 계약 체결을 거절한 경우도 규제되는가?
이번 대책을 통해 근절하고자 하는 대표적 사례는 임대인이 임차인이 이룩한 영업 가치를 정당한 대가 없이 침해하는 것임
따라서, 임차인의 영업 가치를 이용하면서 정당한 권리금 회수기회를 단절한 경우, 임대인이 스스로 영업하기 위한 목적이 있는 경우에도 개입할 필요성이 있음
참고로, 개정안은 임대인이 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 사용하지 않아 임차인의 영업가치를 이용한다고 볼 수 없는 경우, 계약체결 거절이 가능하도록 하였음
11. 상가임대차 및 권리금 표준계약서의 도입취지는?
현재 권리금과 관련된 증빙은 별도 계약서 없이 영수증 수수로만 이루어지고 있어 분쟁이 빈번
이에 분쟁을 사전에 예방하고 안전한 권리금 거래를 가능하게 하기 위해 표준계약서 마련 추진
표준계약서의 실효성 확보와 관련하여,
표준계약서 사용 강제시 이중계약서를 작성하거나, 음성적 권리금 거래 등의 부작용이 우려되므로 원칙적으로 관련 부처(법무부, 국토부)에서 활용을 권고(홍보 강화 등)하는 방식으로 하되, 대부분의 공인중개사가 이용하는 거래정보망(KREN)에 표준계약서를 등록하는 방안 등을 병행하여 표준계약서 활용이 활발히 이루어지도록 할 예정임
12. 임대인의 협력의무 위반시 배상책임을 부과하고 있는데 배상 절차 및 배상액 산정 기준과 기대효과는?
임대인과 임차인간 권리금에 대한 분쟁 발생시
분쟁조정위원회의 의뢰를 받은 전문기관이 국토부 고시 기준에 따라 감정평가를 하여 해당 점포의 적정한 권리금을 산출하게 됨
<손해배상 관련 임차인 권리구제 절차 예시>
국토부가 고시하는 권리금 배상액 ‘산정기준’은
분쟁조정위원회가 합리적인 배상액을 결정할 수 있도록 지원하기 위한 것으로서, 해당 점포의 영업이익, 시설현황, 인근 상가의 권리금 수준 등을 고려하여 객관적인 감정평가가 이루어 질 수 있도록 감정평가의 방법과 절차 등을 정하는 것임
평가금액의 범위 내에서 분쟁조정위원회가 배상액 최종 결정
→ 개별 점포의 권리금액을 고시하는 것은 아님
객관적인 권리금 배상액 산정기준 마련으로, 임대인은 과도한 손해배상의 부담을 지지 않고, 임차인은 정당한 권리금을 받을 수 있는 기회를 보장받게 되어 자영업자 보호에 도움이 될 것으로 기대
권리금 산정기준과 산정사례(예시)
1. 권리금 산정기준 (국토부 고시)
권리금 평가 : 유형적 재산가액 + 무형적 재산가액
(유형적 재산) 시설비, 비품 등에 대해서는 구입원가에서 감가 상각하여 평가하거나, 중고거래가격으로 평가
예) 치킨점포의 경우 튀김기, 개수대, 테이블, 식기, 인테리어 등(다만, 사전에 목록을 작성하며 임대인과 임차인이 동의하여야 함)
(무형적 재산) 임대차 계약 종료 시점의 영업이익(수익환원법), 인근 점포의 권리금 수준을 고려하여 평가(거래사례비교법)
예) 매출액, 고객수, 인지도 등을 기반으로 향후 창출이 기대되는 수익
※ 실제 평가시에는 전문기관이 현장조사 실시
해당 점포의 매출액, 고객수, 시설 상태 등 현황 조사
인근 점포의 권리금 거래 실태 및 수준 조사
2. 권리금 산정사례(예시)
(사례) 치킨집을 5년간 운영한 임차인이 주선한 신규 임차인에 대해 임대인이 일방적 계약 거절→임차인은 분쟁조정 신청(분쟁조정위)
유형적 재산: 1,000만원(튀김기 등 설비 및 인테리어의 잔존가치)
무형적 재산: 3,000만원
※ 산식: (해당 점포의 월 매출액(1,000만원) - 비용(500만원)) × 6(주변 상가의 권리금 수준이 통상 ‘월 순이익 × 6개월’임을 감안)
권리금 수준(손해배상액의 상한): + = 4,000만원
13. 분쟁조정위원회의 기능과 구성 및 효과는?
분쟁조정위원회를 각 시ㆍ도(광역지자체)에 설치하고, 상가임대차와 관련된 분쟁을 低비용으로 신속하게 조정?합의할 수 있도록 지원할 계획
상가건물임대차분쟁에 관한 법률지식과 경험이 풍부한 ‘전문가’를 위원으로 임명하거나 위촉할 예정(민간위원)
※ 위원장 1명을 포함한 9명 이내의 위원으로 구성
<분쟁조정위원회 위원의 자격요건(상임법에 규정)>
1. 법학 또는 조정ㆍ중재 등의 분쟁조정 관련 학문을 전공한 사람으로서 대학에서 조교수 이상으로 5년 이상 재직한 사람
2. 경제학 또는 부동산학 등을 전공하고 상가건물임대차 관련 전문지식을 갖춘 사람으로서 공인된 연구기관에서 조교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 5년 이상 재직한 사람
3. 변호사 자격이 있는 사람으로서 5년 이상 법률에 관한 사무에 종사한 사람
4. 감정평가사ㆍ공인회계사ㆍ세무사 또는 공인중개사로서 5년 이상 해당 분야에서 종사하고 상가거물임대차 관련 업무 경험이 풍부한 사람
5. 그 밖에 상가건물임대차 관련 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람
분쟁조정위원회의 조정안을 조정의 당사자가 수락하면 당사자 간에 조정안과 같은 내용의 ‘합의’가 성립한 것으로 간주하고, ‘공증’을 통해 집행력 확보 가능
당사자간 합의만으로는 집행력(압류 등의 권한)이 발생하지 않으나, 공증을 통해 강제집행 등 권리구제 가능
14. 권리금보호 신용보험의 주요 내용은?
권리금 신용보험은 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받을 기회를 임대인이 방해하여 권리금을 회수하지 못한 경우 이를 보상해 주는 보험상품으로 , 동 보험상품은 임차인이 선택적으로 가입하는 임의보험으로 보험가입을 강제할 수는 없으나, 임차인이 동 보험제도를 적극적으로 활용할 수 있도록 국토교통부 고시에 따라 임대인이 임차인에게 지급해야 하는 손해배상금을 보험금으로 보상
공인중개사협회, 소상공인시장진흥공단 등 유관기관과 협력하여 다양하고 지속적인 홍보활동을 실시할 계획
보험회사의 영업조직(지점 및 대리점) 및 언론광고, 인터넷을 통하여 보험상품 적극 홍보
보험회사의 홈페이지, 상품안내 리플렛 제작 배포
네이버부동산, 다음부동산, 부동산114 등 인터넷 부동산싸이트에 권리금 보호 상품안내
중기청 산하기관인 “소상공인시장진흥공단”을 통하여 소상공인을 대상으로 권리금 보호제도 및 보험상품 안내
한국공인중개사협회, 새대한공인중개사협회를 통해 전국 8만4천여개 부동산중개사무소에 권리금 보호 및 보험안내서를 비치
상가권리금 보험 주요내용 및 운영방식
15. 이번 대책을 통해 임차인의 권리 보호와 상가임대차 시장에 기대되는 효과는 무엇인지?
임차인의 권리 보호가 크게 개선되며, 상가 임대차 시장의 선진화에도 기여할 전망
모든 임차인에게 임대인이 변경되어도 5년간 계약갱신청구권을 보장 → 계약 안정성 제고
(현행) 환산보증금(서울,4억원)이하만 보장 → (개선) 모든 임차인(218만명)보장
※ 설문 결과, 전문가(교수, 감정평가사, 공인중개사 등 100여명) 대부분(86.9%)은 임차인의 권리 보호에 도움이 될 것으로 평가
임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 특별한 사정이 없는 경우 계약을 체결할 의무 부과 → 기존 임차인의 권리금 회수기회 보호
신규임차인이 보증금 또는 차임 지급능력이 없는 경우 등
약 120만명의 임차상인의 권리금(평균 2,748만원)이 보호
* 292만명(소상공인 수) × 74.8%(임차점포 비율) × 55.1%(권리금 수수 비율)
또한, 권리금 정의 명시, 상가임대차 표준계약서 마련 등을 통해 상가임대차 관련 권리?의무 관계를 명확화 → 임대차 시장 선진화
16. 동 제도 도입을 통해서 혜택을 받을 수 있는 임차인의 규모는 어느 정도로 추정되는지?
소상공인 실태조사(중기청) 등을 근거로 추정하면, 건물주 변경시에도 5년간 계약을 보장하는 ‘대항력 확대’를 통해 약 218만명 임차인의 계약 안정성이 제고
2,918,595업체(소상공인 업체수) × 74.8%(임차점포 비율)
상가권리금 보호제도 도입으로 권리금이 있는 상가에 입주한 임차인인 약 120만명의 임차인이 직간접적 보호 대상이 될 것으로 추정
2,918,595업체(소상공인 업체수) × 74.8%(임차점포 비율)× 55.1%(권리금 수수비율)
17. 법 시행 전 계약을 해지하여 적용을 피하려는 시도가 발생할 수 있는데 이에 대한 대책은?
개정법률 적용을 회피하기 위한 법 시행 전 대규모 계약갱신 거절사례가 발생하지 않도록
법 시행 당시 존속중인 임대차 계약에도 적용하도록 하였음(부진정 소급효 규정)
<개정안>
제2조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 제10조의4 개정규정은 이 법 시행 중 존속하는 임대차에 적용한다.
또한, 의원입법을 통해 입법 절차를 가급적 신속하게 완료하는 방안 추진
18. 이번 대책이 상가 임대차 시장에 미치는 영향은?
현재 공급 우위의 상가 임대차 시장상황 감안시, 보증금 및 임대료를 높일 가능성이 크지 않음
* 현재 상가 공실률은 9.2% 수준(2012년)
또한, 법 개정의 영향이 일부 시장에 국한*되어 부동산 시장 영향은 제한적일 것으로 예상(국토연)
* 권리금이 있는 상가(전체 상가의 55%) 중 임대인이 직접 권리금을 받는 비율은 4% 수준에 불과(전체 상가 임대차 시장의 2%수준)
[사례] 상가권리금 법제화보다 임대인 규제가 강했던 ‘02년 상가임대차 보호법 도입 당시(5년간 임차인의 계약 보장 신설 등) 강력한 임차인 보호로 임대료가 폭등할 것이라는 우려가 있었으나, 실제 임대료 상승률은 연 0.29%(서울지역)에 그친 것으로 조사 (2004년 중기청 실태조사)
현실적으로 적정 금액의 권리금 형성은 임대인에게 긍정적인 측면도 있어, 임대인이 임대료 인상을 통해 권리금을 흡수할 유인도 크지 않음
권리금 형성은 해당 점포의 수익성이 양호하다는 것을 뜻하여 우수 임차인 유치에 유리
부동산 시장에 미치는 영향 분석
국토연구원 분석, 과거사례, 설문조사 및 간담회 결과 등 고려시 금번 대책이 부동산 시장에 미칠 영향은 제한적
1. 국토연구원 분석
상가임대차 시장은 현재 공급 우위의 시장으로 공실률이 9.2% 수준(2012년 기준)
권리금 보호를 강화하더라도 권리금 급등 및 임대인들의 보증금 및 임대료 인상이 발생할 가능성이 낮음
적용 대상도 신규 임대차 계약에 더하여 법 시행당시 존속하는 모든 계약에 적용(부진정소급효)되므로 계약갱신거절 유인이 적고, 권리금이 문제되는 시장(임대인이 직접 권리금 수수)은 전체시장의 약 2%(권리금부 시장의 4%)에 불과하여 영향이 제한적일 전망
2. 과거사례 분석
권리금 법제화보다 임대인 규제가 강했던 2002년 상가임대차 보호법 도입(5년간 임차인의 계약 보장) 당시 임대료 폭등 등을 우려하였으나, 실제 상가 임대료의 연간 상승률은 0.3%~0.9% 수준에 불과했던 것으로 조사(2004년 중기청)
서울: 0.29%, 수도권: 0.08%, 광역시: 0.31%, 기타: 0.93%
3. 설문조사 및 간담회 결과
(설문조사) 보증금 및 임대료가 일부 상승하더라도 대부분(70%이상) 국지적 일시적 소규모일 것으로 평가
(임대인 간담회) 임대인들은 적절한 임차인을 찾기 어려운 점 등을 감안, 보증금?임대료 상승유인이 낮다는 의견
* 9월 3일(수) 관계부처(기재부 법무부 국토부), 임대인, 연구용역팀 참여
19. 이미 체결·진행 중인 임대차 계약에도 상임법 개정사항을 적용하는 것은 소급입법으로 위헌이 아닌지?
개정안은 기 종료된 계약에 적용(진정소급입법)하지 않고 현재 진행 중인 사실관계에 적용(부진정소급입법)
부진정소급입법은 현행 법 체계상 원칙적으로 허용되나, 예외적으로 국민의 신뢰보호의 이익이 새로운 입법의 필요성 보다 큰 경우에 금지
이번 대책을 부진정 소급입법으로 추진하지 않을 경우, 법 시행전 임대인의 악의적인 계약갱신을 거절 우려가 큼
임대인은 현재 임차인을 권리금 없이 퇴거시키고, 신규임차인으로부터 권리금을 지급받아 이득을 취할 수 있음
위와 같은 임대인의 갱신거절에 따른 권리금 미회수의 폐해의 중대성에 비추어 임차인 보호의 공익이 더 크므로 부진정 소급입법으로 규정함이 타당
20. 권리금을 지급한 신규 임차인이 세무서에 권리금을 신고하도록 하여 지하경제를 양성화해야 하는 것 아닌지?
현재 상가권리금은 현행 소득세법상 ‘기타소득’의 하나로 과세 대상임
따라서 권리금을 받은 임차인에게는 소득세법상 과세표준 신고의무(법 제70조)도 부과되고, 미납시 가산세 부과 가능
소득세법 제21도 제1항 제7호(대통령령으로 정하는 점포 임차권) 및 시행령 제41조 제4항: ‘점포 임차인 지위 양도에 따른 경제적 이익’
※ 부담하는 세금: 소득세: 4% (권리금의 20%에 대해 20% 세율로 부과) + 주민세(소득세액의 10%)참고로, 권리금 수령인은 부가가치세(10%)도 부담
다만, 이번 대책은 임대인이 권리금을 약탈하는 ‘비정상’의 정상화 차원에서 추진하는 것으로, 부동산 시장에 미치는 영향 등을 감안, 권리금을 지급한 임차인의 권리금 신고 의무화는 미포함
※ 현재 사업자가 영업 개시전 ‘사업자 등록 신청’을 하기 위해 제출하는 사업자 등록 신청서에는 권리금 관련 사항 미포함
21. 찜질방 내 식당, 이발소 등 임차인간 전대도 보호되는지?
임대인의 동의를 얻은 전대차의 경우, 임차인은 임대차 종료시 보호받을 수 있으므로 전차인도 임차인을 통해 권리금을 보호받을 수 있을 것임
한편, 임대인 동의 없이 이루어진 전대차의 경우, 민법상으로도 임대인의 동의 없이 임차목적물이 전대된 경우 임대인은 임대차계약 해지 가능(민법 제629조)
따라서, 임대인이 언제든지 계약을 해지하여 퇴거시킬 수 있는 전차인의 권리금을 보호하는 것에는 한계가 있음
22. 2002년 상가건물임대차보호법 시행이 부동산 시장에 미친 영향은?
2002년 상가임대차 보호법은 임차인의 5년간 계약유지청구권 신설 등 임대인에 대한 강력한 규제를 포함
주요 언론 등은 임차료 급등 등 상가 임대차 시장에 큰 영향을 미칠 것을 우려
그러나, 2004년 그간의 시장동향 조사 결과(중기청) 실제 임차료는 3년간(2002~2004년) 연평균 0.29%증가(서울)에 그침
전문가들은 상가 임차료 등은 시장상황에 따른 임대인과 임차인간 합의에 주로 영향을 받으며 제도개편의 영향은 제한적인 것으로 평가(국토硏)
2002년 상임법 주요 내용
(적용범위) 상가건물의 임대차에 대하여 적용하되, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차는 적용제외(법 제2조).
(대항력 인정) 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김(법 제3조).
(우선변제권) 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매시 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선변제권 인정(법 제5조).
(갱신요구권) 임차인은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서 갱신요구권 행사(제10조).
(차임 등의 증감청구권) 차임 증액청구는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고
그 한도도 대통령령이 정하는 기준(12%, ‘08년 시행령 개정으로 현재 9%)에 따른 비율을 초과하지 못하도록 함(제11조)
(월차임 전환시 산정률 제한) 보증금을 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 대통령령이 정하는 비율(15%, 2013년 시행령 개정으로 12% 또는 한국은행 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율)을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 함(제12조)
※ 상가건물임대차보호법은 2002년 제정 이래 4차례 개정
2013년 8월 4차 개정에서 갱신요구권의 전면 확대 등 실질적인 내용 변경이 있었고, 1차~ 3차 개정은 시행시기를 앞당기거나, 알기쉬운 법령 개정 또는 법문의 의미를 명확히 하기 위한 개정이었음
23. 임대인이 임차인과 계약 체결 시 ‘권리금을 주고받지 않기로 한다’라는 특약을 맺을 경우 이것이 유효한지?
상가건물 임대차보호법은 강행규정으로서, 해당 법률에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없음
따라서 ‘권리금을 주고받지 않기로 한다’는 특약을 하였더라도 임차인은 여전히 후속임차인을 주선할 수 있으며, 임대인은 임차인이 주선한 후속 임차인과 계약을 체결하여 권리금 회수에 대한 협력의무 부담
또한, 임대인이 신규 임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 하는 것은 이번 대책에 포함된 임대인의 ‘방해행위’에 해당하여 위법
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