부동산 경매 NPL 투자 정보 NPL 부실채권 투자 물건 상식 네가지 [와이즈허브부동산뉴스]

NPL 부실채권 투자 물건 상식 네가지 

1. 은행에서 NPL 부실채권 투자 물건 을 분류기준 

요주의 (1개월~3개월 미만 연체 채권)

고정 (3개월 이상, 회수 가능한 채권)

회수 의문 (12개월 미만 연체 지속)

추정 손실 (회수 불능으로 간주하는 채권)


2. NPL 부실채권 투자 물건 채권 판매 방식

1) 론세일 Loan Sale (채권양도 방식) : 채권을 완전히 매수하여 등기상 근저당권자 명의가 채권 매입자 명의로 바뀜. (채권액 전부) 채권양도 방식/일부 채권양도 방식/사후정산 양도 방식 등 있음.

2) 프리 세일 Free Sale (채무인수 방식) : 채권을 매입한 사람이 꼭 낙찰을 받으므로써 채무자의 의무를 대신 해줄것을 의미하는 채무인수 방식. (채권액 전부) 채무인수 방식/채무 일부 인수방식/사후정산 방식 등 있음.


* 채권양도 방식과 채무인수 방식 큰 차이점

1) 필히 낙찰을 받을건지 안받을지 선택권의 여부

2) 등기부상 근저당권자의 명의 변경 여부

단, 사후 정산 방식에서는 등기부상 명의 안 바꿀수도 있음.

* 사후정산 방식: 채권양도 방식이던, 채무인수 방식이던 계약시 채권 매입액 10%만 내고 나머지 90%는 질권대출을 받아 채권을 매입한후, 배당때 정산하는 방식.


3. NPL 부실채권 투자 물건 연체 이자 추정 계산법

1) 근저당액 ÷ 120% 혹은 130% (제1금융권 120, 제2금융권 130)) = 채권 원금

혹은 금액이 딱 안 떨어지는 경우 채무자가 일부 대출금을 갚은 것으로 추정하여 부동산 경매개시기일에 청구한 채권 청구액(A) × 약 0.94 = 채권 원금

2) 채권 원금 × 0.15 혹은 0.22 × 120/365 = 경매개시일 이후~배당일까지 연체이자액

연체이자율을 제1금융권: 평균 년15% 제2금융권: 평균 22%

부동산 경매개시일 이후부터 실제 배당을 받을때 까지 기간을 통상 120일 정도로 추정

3) 배당 금액 = 경매개시기일에 청구한 채권 청구액(A) + 2) 경매신청후 발생한 연체이자

단, 등기에 설정된 근저당액을 넘어가면 근저당 금액까지만 배당 가능.

등기상 설정된 근저당액 = 채권 최고액...같은 말임.


4. 내가 매입한 근저당 채권보다 앞선 선순위 배당들 (무조건 앞에서 먼저 챙겨가는 배당들)

1) 부동산 경매 비용

2) 임금채권,근로관계채권,재해보상금 : 가압류 조치하고 배당종기일까지 꼭 신고된 채권만.

만약, 배당종기일 까지 신고 안하면 일반 채권 순위로 배당.

가압류도 못했다면 배당기일 3일전에 체불임금확인서 제출하면 일반 가압류 순위로 배당

2) 소액 임차 보증금

3) 당해세 : 당해 발생한 국세(증여세,상속세,자산평가세), 지방세(해당 부동산 재산세, 종합부동산세)

4) 조세 채권 : 채무자가 낼 모든 세금 중 법정기일이 근저당권보다 빠른 것만.

교부 청구서에서 날짜 확인 가능하나 이해 관계자가 아니면 확인 불가 하므로 AMC에게 확인 해야만 알수 있음.

5) 설정일 날짜 순위 배당

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