9.19일 「도시 및 주거환경정비법 시행령․시행규칙 개정안」 입법예고
국토교통부는 지난 9월 1일 발표한 ｢주택시장 활력회복 및 서민주거안정 강화방안｣ 후속조치의 일환으로, 재건축 연한 단축, 안전진단기준 개편, 재개발 임대주택 의무건설비율 완화 등을 주요 내용으로 하는 「도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙」개정안을 마련하여 2014년 9월19일부터 40일간 입법예고한다고 밝혔다.
이번 개정안의 주요내용은 다음과 같다.
1. 9.1 후속조치로서 재정비 규제 합리화방안 추진
1) 재건축 연한 상한을 30년으로 단축
현행법은 재건축 연한에 대해 준공후 20년 이상 범위에서 조례로 규정하도록 하고 있어 지자체별로 20～40년까지 차이 가 있고
(연한 상한) 서울․경기․인천․대전․충북 등은 40년, 대구․경북․울산 등은 30년, 전북․강원․제주는 20년
1990년 이전에 준공된 아파트는 재건축 연한까지는 기간이 많이 남아 있으나 주차장 부족, 층간 소음, 냉난방 설비 노후화 등으로 주민불편은 지속되고 있는 현실을 감안하여, 재건축 연한 상한을 40년에서 30년으로 단축함으로써 1980년대 후반에 건설된 구조, 설비, 주거환경 측면에서 열악한 공동주택을 조기에 정비할 수 있는 기회를 확대하고자 하려는 것이다.
1991년부터 지하주차장 설치(전체 주차면적의 30%)가 의무화되어 그 이전에 준공된 아파트는 주차장 문제 심각
특히, 주거환경 비중을 강화하는 안전진단기준 개선과 함께 재건축 연한도 단축하여 주차장 부족, 층간 소음 등으로 주거환경이 불량한 곳에 거주하는 주민들의 불편 해소에 효과가 클 것으로 기대된다.
개정안에 따르면 서울시의 경우, 1987~1991년에 준공된 공동주택은 재건축 연한이 현행보다 2~10년 정도 단축되는데, 세대수로는 강남지역(서초․강남․송파) 14.9%, 강남 외 지역이 85.1%를 차지하는 등 서울 지역 전체에 골고루 분포하고 있다.
2) 재건축 안전진단 기준 합리화
현재 모든 재건축단지가 구조안전성에 중점을 두고 안전진단을 실시하고 있으나 층간 소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식에 따른 에너지 효율성 제고, 노약자와 어린이 생활환경 개선 등 주민의 주거생활 불편 해소 요구에 부응하기에 미흡한 실정이다.
(평가 비중) 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등 4개 항목 중 구조안전성 비중이 40%로 가장 높음
따라서, 주택의 구조안전 제고와 주민불편 해소를 도모하기 위하여 종래 안전진단 기준을 구조안전성 평가와 주거환경 중심 평가로 이원화하여 연한 도래와 관계없이 구조적 결함이 있는 경우 구조안전성만 평가하여 최하위의 E등급 판정시 타 항목 평가 없이 재건축을 허용하고 재건축 연한이 도래한 경우 주민들의 주거생활 불편을 최소화하기 위해 주거환경 중심의 안전진단 기준을 적용한다.
주거환경 평가시에 층간 소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식 등 에너지 효율 개선, 노약자 이동 편의성 및 어린이 생활환경 개선 등도 반영할 계획
(예시) 주거환경 비중: 15% → 40%
안전진단기준에 관한 세부 제도개선안은 「한국시설안전공단」 등 관련 전문기관의 검토를 거쳐 2014년 말까지 「주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준」에 반영할 계획이다.
3) 재건축 주택건설 규모제한 중 연면적 기준 폐지
현재 수도권 과밀억제권역에서 국민주택 규모(85㎡ 이하) 주택 건설비율을 세대수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상 되도록 규제하고 있는데 연면적 규제는 시장과열기에 중대형 주택 선호에 따라 초소형 주택을 구색만 맞춰 건설하는 것을 예방하려는 취지에서 도입됐으나 최근 소형주택 선호에 따라 자발적으로 소형 주택을 공급하고 있으므로, 국민주택 규모 건설비율에 대한 세대수 기준은 유지하고 규제의 실효성이 없는 연면적 기준은 폐지한다.
최근 재건축(2009~2014)에서 소형 주택(60㎡ 이하) 공급비율이 전체 세대수 기준으로 서울은 23~38%, 경기는 28~89%로 조례상 기준인 20%를 크게 넘고 있음
4) 재개발 임대주택 의무건설비율 5%p 완화
주택 시장 침체에 따른 사업성 악화에도 불구하고 재개발 임대주택 의무건설비율은 오히려 상향되어 사업추진에 애로가 있고 모든 지자체가 연면적 기준은 적용하고 있지 않으므로 주거환경이 열악한 지역의 재개발사업 활성화를 도모하기 위해 연면적 기준은 폐지하고, 세대수 기준으로 임대주택 의무건설비율을 5%p 완화한다.
수도권 과밀억제권역에서 재개발시 임대주택 비율 17%에서 20%로 상향(2011년 6월 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 시행령 개정)
(세대수) 서울 20%, 인천․경기 17%, 광주 8.5%, 부산․대구․대전 5%
다만, 지자체는 정비계획 수립시 기존 재개발사업에서 전체 세대수에 대한 임대주택 입주 세대수 비율이 지자체가 정하여 고시한 임대주택 비율보다 높을 경우* 5%p 범위에서 상향할 수 있다.
또한, 지역별 구분도 수도권과 비수도권으로 단순화하고 임대주택 의무건설비율의 하한은 폐지(고시)한다.
(개선) 다만, 세입자용 임대주택 부족시에는 지자체장이 5%p까지 상향가능
2. 가로주택정비사업 활성화 방안 추진
1) 가로주택정비사업 층수제한을 15층으로 완화
소규모 중층주택 건설을 위한 가로주택정비사업은 주로 제2종일반주거지역에서 이루어지나 현행 ｢도시 및 주거환경정비법｣은 가로주택정비사업에 대해 용도지역 구분없이 층수를 일률적으로 7층으로 제한하고 있으므로 가로주택정비사업 활성화를 위해, 층수 제한에 관하여 제1․3종일반주거지역은 국토계획법에 따르고 제2종일반주거지역인 경우 15층 이하로 층수 제한을 완화하되, 해당 가로구역의 용도지역, 규모, 도로 너비 등을 고려하여 도시계획조례에 층수기준을 마련한다.
2) 가로주택정비사업 채광창 높이제한 기준 1/2 범위에서 완화
가로주택정비사업의 활성화를 위하여 채광창 높이제한 기준을 1/2 만큼 완화*함으로써 층수 증가 없이도 개발 면적을 늘릴 수 있도록 하고(아래 하늘 색 표시부분), 건축물 각 부분의 높이는 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배 이하를 4배 이하로 완화
지붕에 태양광 설치면적 추가 확보를 통해 ｢제로에너지빌딩｣ 상용화도 지원 할 수 있도록 개선한다.
* ｢기후변화 대응 제로에너지빌딩 조기 활성화 방안｣(2014년 7월 17일)
다만, 인근 건물의 채광을 위해 7층 건물에 한정하여 완화된 기준을 적용한다.
이번 개정안이 입법예고, 규제심사, 법제처심사 등 법령개정절차를 거쳐 2014년 말까지 공포 될 경우, 조례 개정 등 후속조치에 필요한 기간(4개월)을 고려하여 이르면 2015년 4월 중 시행될 예정이다.
국토교통부 관계자는 이번 시행령 및 시행규칙 개정안은 업계, 학계, 민간 전문가와 지자체의 의견을 수렴하여 마련한 것으로 이후에도 업계, 학계, 민간 전문가 등이 참석하는 간담회 등을 개최하여 제도개선안에 대한 현장의 목소리를 최대한 수렴하고, 관련 지자체와 협의도 지속적으로 해 나갈 계획이라고 밝혔다.
이번 제도개선이 완료되면 과도한 개발이익이 발생될 것을 전제로 도입된 재정비 관련 규제를 합리적으로 개선함으로써 주민들의 주거불편을 해소하고 도심내 신규주택 공급도 확대할 수 있을 것으로 기대된다.
노후불량건축물 판단 기준으로서 재건축 가능 연한(현행)
1) 노후․불량건축물
노후․불량건축물의 수는 재건축․재개발사업 등 정비구역을 지정하기 위한 중요한 요소로 작용하며 재건축의 안전진단에 영향을 줌
2) 노후․불량건축물 판단기준
도시미관을 저해하거나 노후화로 인하여 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 준공된 후 20년 이상의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물(도시 및 주거환경정비법 제2조제3호라목)
지자체 조례에서 공동주택과 공동주택 이외의 건축물로 구분하여 노후․불량건축물로 보는 기준을 다음과 같이 정하고 있음
주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 (현행)
1) 안전진단 개요
(현지조사) 정밀한 계측은 하지 않고 설계도서 검토와 육안조사 실시
조사항목 : 건축물의 구조 안전성, 건축마감 및 설비 노후도, 주거환경
(안전진단) 시장·군수가 현지조사를 통하여 안전진단 실시를 결정한 경우 ｢안전진단기관｣(한국시설안전공단 등)에 의뢰하여 다음의 평가분야 결과를 종합, ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 구분하여 판정
구조 안전성, 건축마감 및 설비 노후도, 주거환경 및 비용분석
조건부 재건축은 노후·불량건축물에 해당하나, 붕괴·도괴의 우려 등 치명적인 구조적 결함은 없는 것으로, 시장·군수가 주택시장·지역여건 등을 고려하여 재건축시기를 조정할 수 있는 것을 말함
2) 안전진단 시행절차
안전진단은 ‘구조 안전성’, ‘건축마감 및 설비 노후도’, ‘주거환경’, ‘비용분석’ 분야 순으로 평가
‘구조안전성’을 우선 평가하여 재건축 실시 여부 판정, 구조안전성 분야의 성능점수가 20점 이하의 경우 그 밖의 분야에 대한 평가를 중단하고 ‘재건축 실시’로 판정
3) 안전진단 평가 분야별 평가항목
(구조안전성 평가) 기울기 및 침하, 내하력, 내구성의 세 부문으로 나누어 표본 동에 대하여 표본 동 전체 또는 부재(기둥, 보 등) 단위로 조사
(건축 마감 및 설비노후도 평가) 표본을 선정․조사하고 건축마감, 기계설비 및 전기·통신설비 노후도의 3가지 부문으로 나누어 평가
(주거환경 평가) 표본을 선정․조사하고 도시미관, 소방활동의 용이성, 침수피해 가능성, 세대당 주차대수, 일조환경 등 5개의 항목에 대하여 조사·평가
(비용분석) 개·보수를 하는 경우의 총비용과 재건축을 하는 경우의 총비용을 LCC(생애주기 비용)적인 관점에서 비교·분석하여 평가
4) 종합판정 및 판정 예시
(종합판정) 평가분야별 가중치를 곱하여 산정한 최종 성능점수에 따라 ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 구분하여 판정
※ 안전진단 판정 예시
구조안전성 평가 실시 ⇒ 성능점수 20점 ⇒ E 등급 ⇒ 재건축
･ 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 평가 실시 없이 판정
분야별 평가 실시 ⇒ 최종 성능점수 29.5점 ⇒ 재건축
분야별 평가 실시 ⇒ 최종 성능점수 54점 ⇒ 조건부 재건축
분야별 평가 실시 ⇒ 최종 성능점수 59점 ⇒ 유지보수
가로주택정비사업 개요
1) 도입 배경
노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 방안 필요
도시 및 주거환경정비법 개정(2012년 2월 1일)
2) 주요 내용
(개념) 노후한 단독주택 등이 밀집한 가로구역*에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 소규모의 정비사업으로 정비기반시설은 필요한 경우에 한해 확충․정비
도시계획도로(공원, 녹지, 하천 등 포함)로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 구역
(대상지역) 가로구역의 전부 또는 일부에 대하여 정비사업 추진
노후․불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 2/3 이상
기존 단독주택, 공동주택 세대수의 합이 20세대 이상
(사업주체) 추진위 없음, 조합 구성(토지등소유자 8/10, 토지면적 2/3이상 동의), 조합 단독 또는 공동시행(조합+시장․군수, LH, 건설업자 등)
(주택규모) 기존 주택 호수(세대수) 이상 공급, 7층 이하로 건설
(분양) 관리처분계획에 따라 주택 등을 건설·공급하되, 다가구주택 소유자에게 종전 자산 범위 내에서 다주택 분양
(건축규제의 완화 등) 건축위원회 심의를 거쳐 건폐율 산정기준(주차장 면적은 건축면적에서 제외), 건축물의 높이제한, 주택법에 따른 부대․복리시설 설치 기준 등 완화
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