서울시, 강남4구 재건축 집중 전세난 4대 대응책 발표
서울시 에서는 올 하반기부터 2015년까지 강남구·강동구·서초구·송파구 강남4구 재건축사업 집중 추진으로 대량이주가 예상되는 가운데, 주택 공급량 부족, 전세가 상승 등 시장의 불안 심리에 적극적으로 대처하기 위한 4대 대응책을 9월 24일(수) 발표하였습니다.
조사한 바에 따르면 최근 강남구 개포지구, 강동구 고덕지구, 서초구 신반포지구 등에서 2014년 말을 중심으로 관리처분계획인가 신청 후 2015년부터 본격적인 이주를 시작할 계획을 수립, 이 기간 정비사업으로만 2만4천호가 이주할 것으로 추정되고 있으며, 여기에 정비사업 외 이주물량인 5천호까지 포함하면 총 2만9천호의 주택 공급이 필요하게 됩니다.
이와 관련해 2014년 주택 수급 전망은 멸실보다 공급이 약 3만 6천호가 많아 안정적이나, 2015년은 조합의 계획대로 재건축사업이 추진될 경우공급량보다 이주·멸실량이 많아 약 1만 2천호가 부족한 상황입니다..
※ 공급 : 정비사업 및 택지개발사업은 준공(예정)일 기준, 건축허가 등은 과거 5년간 평균실적으로 추정
※ 멸실 : 정비사업은 관리처분계획인가(예정)일 기준, 건축허가 등은 과거 5년간 평균실적으로 추정
이에 대비해 서울시는 자치구-조합과 협력을 기반으로 한 4대 대책으로 ①재건축사업 모니터링 체계 구축 ②수급상황을 고려한 이주시기 분산 ③이주지원을 위한 정보제공 ④가을철 전월세대책과 연계 추진해, 서민주거안정과 주택수급 균형을 최대한 도모한다는 계획입니다.
<①재건축사업추진 현황 '상시 모니터링' 및 시·구 '정비사업 이주대책 TF팀' 운영>
첫째, 서울시는 강남4구 재건축사업 추진현황을 상시 모니터링하고 대응하기 위해 시·구 국장급으로 구성(TF팀장: 서울시 주택건축정책관)된 ‘정비사업 이주대책 TF팀’과 ‘서울시-자치구-조합 상시 모니터링 체계’를 6월부터 구축 운영 중입니다.
TF팀에선 매월 주요 정비사업별 추진현황 점검 및 공동대응방안을 논의하고 있으며, 필요 시 외부전문가까지 포함해 시장상황을 적극 반영할 수 있도록 했습니다.
‘서울시-자치구-조합 상시 모니터링 체계’는 조합이 자치구에 월단위로 재건축사업의 추진현황과 이주계획을 알려주면, 서울시가 자치구를 통해 자료 협조를 받아 이주·수급상황 분석을 하고, 집중 모니터링을 통해 변동사항에 대해 신속하게 대처하는 방식으로 운영됩니다.
또, 서울시는 자치구 관련부서와 협조해 관리처분인가 전 이주(선이주)와 관련한 집중적인 모니터링과 관리·감독을 계속해 나가며, 현재 도정법에서는 관리처분계획인가 후 수립된 이주계획에 따라 이주를 하도록 하고 있습니다.
<②'조례 개정', '조합-자치구 중심 자율조정' 통해 대규모 이주 최대한 분산>
둘째, 서울시는 ‘도시 및 주거환경정비조례 개정’과 ‘조합-자치구 중심의 자율조정’이라는 두 가지 방법을 통해 대규모 아파트지구 등의 이주를 최대한 분산합니다.
먼저 조례 개정은 기존 정비구역 기존주택수가 2,000호를 초과하거나 자치구 주택재고수의 1%를 초과할 경우 심의를 통해 관리처분인가 시기를 조정하던 것을 기존주택수가 2,000호 이하 단지라도 인접한 다른 정비구역과 이주기간이 몰릴 경우 심의대상구역이 되도록 해 이주물량 집중 등에 따른 문제를 사전에 대응할 수 있도록 했습니다.
즉, 그동안 정비구역별로 심의를 했다면 이제는 자치구 내 지구 전체의 이주물량 및 주택수급상황을 통합적으로 분석해 이주시기를 분산하게 되는 것. 11월 시의회에 조례 개정(안)이 상정되어 올해 안에 시행될 것으로 시는 예상하고 있습니다.
[ 조례개정(안) 내용 ]
※ 인접한 다른 정비구역은 같은 법정동 내에 위치하고 최근 6개월 이내 관리처분계획인가 신청 또는 완료구역에 한함
이와 함께 시는 이주시기가 집중될 경우 상대적으로 영향력이 큰 기존주택수 500호 초과 재건축구역을 대상으로 관리처분계획인가 신청 이전부터 조합과 자치구가 지속적인 의견조율을 추진해 자율적인 이주시기 분산이 가능하도록 적극 유도할 계획입니다.
2015년 강남 4구 주택 수급 전망(분산 유도 전)
2015년 강남 4구 주택 수급 전망(분산 유도 후)
<③강남4구 인접지역 주택공급 정보 제공해 원활한 이주 지원, 허위 매물 집중 단속>
셋째, 서울시는 재건축사업 추진으로 인해 이사를 해야 하는 시민들의 원활한 이주를 지원하기 위해 ‘서울 부동산정보광장’ 홈페이지에 강남4구와 인접 자치구의 다가구·다세대 주택의 공급 물량과 경기도 하남시, 성남시 등의 분양·임대주택 공급물량 및 입주시기 등 정보를 게시할 예정입니다.
조사한 바에 따르면 인접한 경기도 지역의 2015년 주택수급상황은 약 2만3천호의 여유물량이 있을 것으로 예상되며, 또, ‘서울 부동산정보광장’에서 바로 민간포털사 부동산 매물 정보로 연동될 수 있도록 서비스 한다. 이미 다음·부동산114와는 연동 서비스를 시행 중에 있으며, 조만간 네이버와도 MOU를 체결해 서비스를 확대할 계획입니다.
이와 관련해 서울시 부동산단속 전담조직을 통해 부동산 허위매물·호가 위주 가격상승 유도행위 등은 지속적으로 모니터링, 단속할 예정입니다.
<④가을철 전월세대책과 연계 공공임대주택 조기 공급 및 신규임대물량 추가 확보>
넷째, 서울시는 이주시기 분산과 함께 가을철 전월세대책과도 연계적으로 추진해 주택시장 안정을 도모합니다.
시는 매년 이사 수요가 많은 봄·가을철에 맞춰 전월세대책을 추진, 공공임대주택 조기 공급과 신규임대물량 확보에 주력하고 있는데, 2014년 하반기 공공임대주택 공급예정물량인 약 9천호 공급 시기를 최대한 앞당기고, 강남4구 내 개포·고덕지구와 인접한 개포동·일원동, 고덕동·상일동 등을 중심으로 다가구 매입임대, 전세임대 등 신규임대물량추가 확보에 나설 계획입니다.
또한, 시민 불편을 최소화하기 위한 관련제도 개선도 추진하는데, 먼저 재건축사업 시행으로 인해 일시적으로 경기도지역 이주 시에도 청약저축 거주기간을 인정받을 수 있도록 국토부에 건의할 예정입니다.
청약제도 개선의 경우 주택우선공급대상이 되기 위해서는 서울시 거주 1년 이상을 요구하고 동일 순위일 경우 해당지역 거주기간이 오래될수록 유리하므로, 정비사업으로 불가피하게 일시적 이주 시 정비사업구역이 위치한 해당지역 거주기간을 유지할 수 있도록「주택공급에 관한 규칙」개정을 추진하는 것을 골자로 하고 있습니다.
아울러, 최우선 변제금 현실화, 서울형 임대차계약서 활용 확산, 분쟁조정위원회 법적근거 마련 등을 위해 중앙정부와 계속 협력할 계획입니다.
서민주거를 지원하기 위한 금융지원책으로는 전월세보증금지원센터 ARS 상담서비스 채널수를 확대하고, 이사시기 불일치 대출은 2014년 150억원 까지 확대하고, 또 공공임대주택 임대보증금은 보증금의 70%이내 최대 1천만 원까지 융자 지원합니다.
현재 강남4구의 재건축사업이 동시에 추진될 가능성이 제기되면서 이주시기가 집중될 경우 이주물량 대량발생 등에 대한 우려의 목소리가 높아지고 있습니다. 이주시기가 집중되지 않도록 시·구는 물론 조합과도 긴밀한 협력관계를 구축해 전세난에 대한 우려를 지혜롭게 극복해 나가고, 향후 공급계획과 연계해 주택수급 균형유지와 원활한 재건축사업 추진을 지원하기 위해 최선을 다 하겠습니다.
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