부동산 경매 굿옥션 낙찰자나 NPL부실채권(저당권) 매수자는 증축된 건물이나 제시 외 건물의 권리와 어떤 관련이 있을까요? [채권: 정재홍]

요즘 세계적인 불황으로 인해서 우리나라도 극심한 경제 불황을 겪고 있고, 부동산과 관련된 NPL부실채권이 다량으로 쏟아져 나오고 있고, 불황을 풀기위해 많은 정책입안자나 전문가들이 고심하고 있다.
현재 정책을 입법화하는 국회의원들의 부동산정책의 의사결정 오판 여파로 부동산 주택가격의 침체상태가 장기화 되고 있다. 이것이 실물경기에도 악영향을 끼치게 되고, 지금은 경기침체로 이어져 고용위축이 심화되고 있다. 이러한 정책이 계속된다면 국가경제가 위험수위에 오르게 됨은 경제를 제대로 아는 전문가라면 점점 인식하게 될 것이다.

그래서 부동산 완화정책이 신속히 이뤄져야하는데 타이밍을 못 맞추고 휘청거리는 동안에(다시 말해서 구더기 무서워서 장을 못 담구고 있는 동안에) 국가경제는 수렁에 빠져가고, 채무를 갚지 못해 나오는 NPL부실채권과 경매물건이 날이 갈수록 더 많이 쏟아져 나오고 있는 실정이다. 이에 반해, 일부 정치인(특히 국회)들의 ‘부동산이 경제에 미치는 판단 미숙’으로 인하여, 부동산 완화정책이 입법부 국회의원들의 표결결과 국회통과를 못하고 ‘경제와 부동산의 순환주기 타이밍’을 놓치고 있는 것은 이미 오래 되었다.

이러한 경제상황과 환경 속에서 엄청나게 쏟아지고 있는 NPL부실채권(저당권)을 다루는 지식과 정보의 중요성이 부각되고 있는 것이다.

요즘 법원경매를 하면서 NPL부실채권(저당권)을 먼저 매수해 놓고 그 다음에 채권자가 경매신청을 하여, 경매로 채권자가 낙찰받는 사례가 갈수록 늘어나고 있다.
여기에 자기도 흉내를 내겠답시고 ‘NPL 다루는 법’을 잘 모르면서 뛰어드는 사람들도 급속도로 불어나고 있고, 오판에 의한 사고들이 많이 일어나고 있다.
이에, NPL부실채권(저당권) 업계를 선점한 전문가로서 ‘NPL 다루는 법’의 중요성을 널리 알리고 싶다.
그 중에서 첫 번째로 다루고 싶은 내용은 ‘NPL부실채권(저당권) 권리의 한계’이다.
NPL업계의 종사자나 모든 전문가들은 ‘NPL의 권리의 한계’를 조심스럽게 연구해야 할 것이다.

법원경매 물건들 속을 자세히 들여다보면 거의 NPL의 채권자가 경매 신청한 것들이 대부분이다. 다시 쉽게 얘기한다면 NPL의 채권자의 대부분(95%이상)이 저당권자인 것이다. 우리는 이의 중요성을 인식해야 할 것이다. 그리고 저당권의 효력과 관련범위를 연구하지 않을 수가 없게 되었다.
매각물건명세서 또는 인터넷 법원경매 정보지를 보다 보면 간혹 “제시 외 건물 있음” 또는 “건물이 증축되었음” 이라는 문구가 쓰여 있다.
이 내용에서 가장 중요한 것은 이 제시 외 건물이나 증축된 건물이 과연 낙찰자의 소유로 되겠는가 하는 점이다.
이를 쉽게 직설적으로 질문한다면 ‘저당권의 효력이 그 물건에도 미치느냐’이다.

그에 대한 즉답은 “저당권의 효력이 그들 물건에도 미치면 낙찰자의 소유로 되는 것이고 저당권의 효력이 그들 물건에 미치지 않으면 낙찰자는 그들 물건에 대해서 소유권을 주장할 수가 없다.” 결국 “저당권의 효력범위가 어디까지일까”를 연구해볼 필요가있는 것이다.

“저당권의 효력이 그 물건에 미치는가?”가 핵심적인 판단기준이 된다.
저당권의 효력이 미치느냐는 ‘주 건물에 대하여 부합되느냐 또는 종물인가 여부’로 판단되는 것이지 감정평가의 대상이 되었는지 판단하는 것이 아니다(대법원판례). 오히려 부합물이 아닌데도 감정평가가 된다면 그것이 위법이다. 즉, 기존건물에 부합된 증축부분은 경매목적물로 평가되지 않았다 하더라도 낙찰자는 증축부분의 소유권을 취득하게 된다.

“주 건물에 부합되느냐”도 중요한 판단기준이 된다.
구체적으로 정리해본다면,
(1)주 건물에 부합(附合)되느냐의 판단기준은 증축한 건물의 소유자 의사 및 물리적 구조, 용도, 기능면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지등을 종합적으로 판단한다.
(2)주 건물에 부착되어 분리해서는 독립된 건물로서의 가치가 없고 주 건물의 사용편의가 제공될 뿐이면 부합물이다.
(3)주유소 땅속에 부설된 유류저장탱크는 토지에 부합된다.
(4)또한, 정원석, 정원수 등도 토지에 부합하므로 높은 가격인 경우에는 감정평가가 필요한 것이다.
(5)건물의 신축공사가 중단되어 독립된 건물로서의 구조와 형태를 갖추지 못한 지하구조물 등은 토지에 부합한다.

“종물이냐”도 중요한 판단기준이 된다.
종물(從物)과 관련하여 설명해본다면, 저당권의 효력은 종물에도 미치는 바, 저당권 설정 후의 종물에도 저당권의 효력이 미친다. (대법원판례).
(1)건물에 대한 저당권의 효력은 특약의 등기가 없는 한 그 대지이 용권인 지상권, 전세권, 임차권에도 미친다(대판). 이때 낙찰자에게는 지상권이전등기청구권이 있다(대판).
(2)건물저당권의 효력은 건물소유를 위한 대지의 임차권에도 미치나 단지 임차권의 양도에는 임대인의 승낙이 필요하므로 임대인의 승낙이 없는 한 낙찰자는 임차권의 취득으로 임대인에 대항할 수 없다(대법원판례). 결국, 임대인의 사전동의가 있는 경우에 한해서 임차권을 감정평가하게 된다.
(3)구분소유권의 목적인 건물의 전용부분에 관한 저당권은 공용지분 및 대지이용권에 관하여도 미친다.

관련 대법원판례
⑴ 저당권이 설정된 구건물이 멸실된 후 동일성이 없는 신건물이 신축된 경우, 구 건물에 대한 그 저당권에 기한 임의경매절차에서 낙찰자는 신 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대법원판례).
⑵ 어느 건물이 주된 건물의 종물이나 부합된 부속건물이 아닌데도 불구하고 종물이나 부합물로 보고 낙찰허가를 받았다 하더라도 독립된 건물에 대한 낙찰은 당연히 무효이고, 따라서 낙찰자는 그 독립된 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대법원판례)

위와 같이‘NPL부실채권(저당권)의 효력범위’가 그리 단순한 것만은 아니라는 것을 우리는 잘 알 수가 있다. 요즘 수많은 경매인 구들이 NPL부실채권에 관심을 갖고 입문하려고 달려들고 있지만 심사숙고하여 선택하여야 할 것이다. 예를 들면, 공부하려는 교육기관이 교육청에 등록되어 있는지, 전문가들에게 검증되어 있는지 등을 고려하여 결정, 체계적인 경험 실무교육을 받는 것이 중요하다 할 것이다.

종물(從物)여부
어느 건물이 주된 건물의 종물이 되기 위해서는 주된 건물의 경제적 효용을 보조하기 위하여 지속적으로 이바지하는 관계에 있어야 한다. 따라서 건물의 지하층 기계실에 설치되어 있는 구내전화교환설비는 종물이다. 농지에 부속한 양수시설, 목욕탕, 창고, 별동 화장실, 기타 보일러시설, 지하수펌프, 주유소의 주유기 등도 종물이다.(대법원판례)