부동산 경매 굿옥션 채권매입경매, NPL(부실채권) 경매인이 알아야 할 고수익 상품 [칼럼: 박태형]

 2012년의 시작은 채권시장의 오픈을 알리는 듯 일반인들에게 채권, NPL 등에 대한 고수익을 알리는 기사들이 연일 계속되고 있습니다. 제가 지난 호에서 “다가올 채권시장을 대비하라.”라는 글을 올린 기억이 납니다.
채권시장의 분야는 경제와 관련된 모든 거래행위로 볼 수 있습니다. 하지만 각자의 관점에서 범위를 줄여간다면 본인과 잘 맞는 채권거래형태를 찾아가는 것을 알 수 있습니다. 이것이 바로 재테크의 시작인 것입니다.
대한민국 최초로 필자는 이미 부동산채권거래소를 오픈(www.kreb.co.kr)하여 거래를 시작하고 있습니다. 아직까지는 채권매입경매와 NPL(부실채권)에 대해 생소한 분들이 많아 이 분야에 대해 경험 있는 투자자들만의 독식으로 진행 중에 있습니다만, 이제는 채권매입경매와 NPL에 대해 정확한 지식이 필요한 때라고 생각합니다.
경매정보지를 보다보면 1순위 근저당권의 은행이 유동화전문 유한회사로 등기가 변경 된 경우를 볼 수 있습니다. 아마 2011년도에 생각보다 많이 보셨을 것입니다. 이는 NPL로 수익을 내기위한 거래행위로 볼 수 있습니다. 하지만 조금 넓은 범위로 본다면 이는 채권매입경매의 한 과정으로 보아야 할 것입니다. 즉, 채권매입경매의 한 가지 방법으로 근저당권을 인수하여 배당 혹은 낙찰로 수익을 내는 상품으로 생각하면 됩니다.

최근의 기사에서 부실채권을 매입하여 4개월 만에 30%의 수익을 냈다는 내용을 본 적이 있습니다. 이 기사에 따르면 권리분석이 매우 중요한 분야라는 부연설명과 함께 이제는 높은 수익을 기대할 만한 부실채권을 찾아보기 힘든 것이 사실이며, 작년 한 해 동안 퇴출된 저축은행을 통해 올해 20조의 부실채권이 시장으로 쏟아 질 것이라고 합니다. 자, 여러분은 어떻게 생각하십니까? NPL의 구조를 알면 조금 조심스럽게 접근하는 것이 매우 중요한 시기일 것입니다. 예를 들면, 위의 기사내용으로 수익을 볼 것이 소비자인가 중개회사인가 하는 점입니다. 중개회사는 안정성 있는 고수익 채권을 상품화 시키지는 않을 것입니다. 그렇다면, 소비자는 본인의 지식과 안목만으로 투자에 임해야 할 것입니다.

여기서 잠깐 NPL을 소개해 보기로 합니다. 은행이 담보대출을 한 부동산의 부실로 담보회수가 어려워진 채권을 부동산채권투자회사(국가가 법률로 정한 일정범위의 회사 들)가 근저당권을 채권양도를 원인으로 한 거래로 진행합니다. 그리고 이와 동시에 소비자들에게는 근저당권을 질권으로 하는 소위 근저당권의 근저당권 형태로 근저당권부질권을 경매를 통해 배당받거나 경매가 유찰 될 경우, 소비자가 직접 물건을 낙찰 받는 형태의 구조를 말합니다.

· A소유권(물권)
· A의 소유권을 담보로 한 B근저당권
· A의 소유권을 담보로 한 B의 근저당권에 대한 C의 질권(근저당권부질권)

위의 경우 채권자의 권리를 본다면 B는 A의 근저당권 당사자로 A의 부동산을 임의경매로 진행하여 채권을 회수 할 수 있으나 B가 배당받을 채권은 C에게 담보를 해준 경위로 결국 C가 B의 배당금을 수령할 수 있는 권리입니다. 단, C는 A의 부동산을 경매시킬 수 없고 법적으로는 B의 근저당을 임의경매 할 권리 밖에는 없는 상황(현실상 근저당권이 경매로 나오는 경우는 본적이 없는 상황)입니다.

투자는 각자의 판단과 결정에 의해 정해집니다. 판단에는 어떠한 기준이 있느냐에 따라 매우 다양해 질 것입니다. 채권매입경매와 NPL의 고수익 상품을 원한다면 지금 당장 움직여 보길 바랍니다. 지금이 지나면 채권시장도 수익률의 잠식기간이 찾아 올 것입니다. 경험상 채권시장의 포화는 3년 후가 되지 않을까 생각합니다.
채권매입경매의 기술과 NPL의 차이점은, NPL은 이미 공식화된 루트를 통해 기획되어진 채권이라면 채권매입경매의 기술은 부실채권이든 양질의 채권이든 공격을 원하는 부동산의 가장 큰 권리를 소유권자와 채권자간의 협상으로 양도받아 우선적으로 부동산을 낙찰 받는 기술로서 아직까지는 베일에 쌓여있는 기술이라 생각하면 됩니다.
요즘은 인터넷을 통해 ‘채권매입경매’를 검색하여 문의하는 분들이 늘고 있습니다. 채권양도의 대상이 근저당권만 있는 것이 아니라 부동산과 관련된 가장 큰 권리 모두를 양도받는 기술이라는 점에서, 앞으로 연재될 기사와 위에서 소개한 부동산채권거래소 인터넷사이트 등을 통해 보다 안목이 넓혀지고 전문화되길 바랍니다.