1. 법정지상권에 대한 이해
법정지상권을 제대로 이해하려면 먼저 지상권을 알아야 하고 지상권을 알려면 먼저 대지사용권에 대한 이해가 전제되어야 한다.
갑 소유 토지 위에 을이 무단으로 건물을 건축하여 소유하고 있는 경우, 을은 갑의 소유권을 방해하고 있으므로 갑은 을에게 소유권에 기인한 물권적청구권을 근거로 건물철거청구가 가능하다. 따라서 타인소유토지에 무단으로 건물을 지으면 안 되는 것이고 이것은 당연한 상식이다.
다만, 타인소유토지라 할지라도 대지사용권을 득한 상태에서 건물을 짓게 되면 토지소유자의 건물철거청구는 이유 없다 할 것이며 이러한 대지사용권으로 이용되는 것이 지상권과 전세권 또 임차권이 현행법 상 인정되고 있다. 즉, 지상권이 있다는 것은 결국 대지사용권이 있다는 의미로 이해하면 될 것이다.
이러한 지상권은 지상권자와 지상권설정자간의 계약을 통하여 성립하는 것이 원칙이지만 때로는 양당사자간의 계약이나 합의가 없다 할지라도 법률의 규정에 의하여 즉시 지상권이 만들어지는 경우도 있으며, 이는 법률의 규정에 의하여 만들어진 것이기에 법정지상권이라고 한다.
그렇다면, 당사자가 만나서 약정을 한 것이 아님에도 법률의 규정에 지상권이 만들어진다고 규정한 이유는 무엇일까?
이유는 간단하다. 건물을 철거하면 안 될 실익이 있기 때문이다. 이렇듯 법정지상권을 건물철거청구와 연결시켜 공부한다면 어려운 법정지상권을 좀 더 쉽게 이해 할 수 있을 것이다.
법정지상권이 어떤 경우에 인정되는지 여부에 대해서는 차후 기회가 되면 논의하기로 하고, 이번 호에서는 이러한 법정지상권을 우리가 왜 공부해야 하는지 그 이유를 간단히 살펴보고자 한다.
2. 법정지상권이 인정되지 않는 경우를 찾아라!
토지 위에 건물이 존재하는 상태에서 토지만 경매가 진행되는 경우를 우리는 심심치 않게 볼 수 있다. 이렇게 토지만 경매가 진행되는 경우라면 철저한 권리분석을 통하여 그 토지 위의 건물을 위한 법정지상권이 인정되는지 여부에 대해 판단해야 한다. 건물등기부와 토지등기부를 비교하여 만약 법정지상권이 인정되지 않는다는 권리분석이 나왔다면, 이제부터는 무엇을 준비하여야 할까?
법정지상권이 인정되지 않는다면 대지사용권이 없다는 의미이며, 대지사용권이 없다는 것은 건물철거청구가 가능하다는 의미이다. 여기까지가 이론이다.
이제 이론이 아닌 수익을 생각해보자. 멀쩡하게 존재하는 건물을 왜 철거하는 것일까? 철거하지 않고 내가 싼 값에 매수하면 어떨까? 물론, 이러한 경우 건물주와 원만하게 합의가 도출되면 가장 이상적이 수익모델이 되겠지만, 합의가 도출되지 않는 경우 건물을 철거하지 않고 소유하는 방법이 있을까?
3. 지식이 곧 힘이다. 지식이 곧 수익이다!
일단, 건물철거청구권을 피보전권리로 하여 당해 건물에 처분금지가처분을 할 수 있다. 이렇게 당해부동산에 대하여 처분금지가처분을 한 후 지료상당의 부당이득반환청구권을 근거로 하여 당해건물에 대하여 경매신청을 하게 된다.
이렇게 당해 건물에 경매가 진행되면 그 건물은 계속 유찰을 거듭 할 것으로 생각되는데, 대지사용권이 없으므로 건물철거청구권이 인정되어 건물철거청구를 피보전권리로 하는 가처분은 경락인에게도 대항할 수 있어 인수된다. 따라서 입찰을 진행하는 것이 오히려 손해가 되므로 계속 유찰될 수밖에 없을 것이다. 이에 적정한 가격시점에 토지소유자가 건물을 낙찰 받는다면 엄청난 수익으로 돌아오게 될 것이다.
건물이 있는 상태에서 토지만 경매로 나온 것이니 법정지상권에 대한 검토 없이는 쉽게 입찰에 참여하지 않을 것이고 따라서 경쟁은 일반물건처럼 치열하지 않으며 통상적으로 감정가의 30~40% 정도에 낙찰된다. 여기에서 1차적인 토지매입의 수익이 창출되며, 또 건물을 철거하는 대신에 위에 언급한 절차를 통하여 건물을 낙찰 받으면 건물매입에 있어서의 2차적인 수익도 발생된다.
아직도 일반물건들의 낙찰가가 높아서 걱정을 하고 있는가? 그렇다면, 일단 공부부터 하자. 대충 공부하지 말고 제대로 철저하게 공부하자. 공부하면 보이는 눈이 더 커지게 된다!
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