1. 물건접수는 현장접수를 하라.
부동산중개업 사무소의 성패를 좌우하는 것은 그 사무소에 물건이 얼마나 많이 확보되어 있느냐에 따라 수익구조가 달라진다는 것이다.
즉 물건을 많이 확보한다는것은 물건접수에 여러 방법이 있을 것이다.
(1)의뢰인의 전화접수.
(2)블로그.홈페이지.까페접수.
(3)의뢰인 방문접수.
(4)소개접수.
(5)광고접수.
(6)분양대행접수.
(7)본인의 개발.관리
(8)본인의 모임활동접수 등으로 물건을 확보한다.
위와 같이 어느 방법의 접수이더라도 그 물건에 대한 여러 정보를 접수대장 또는 컴퓨터에 입력을 한 후에는 반드시 현장확인을 하여야 하는 현장접수를 습관화 하여야 한다.
가령 전화접수를 받았다면 물건기록을 하고 “ 예 좋은 가격으로 팔아드리겠습니다. 최선을 다 하겠습니다“ 하고 전화를 끊는다면 프로 공인중개사가 아니다.
“예 그렇잖아도 매수의뢰를 받은 손님이 한분 계시는데 지금 저가 방문 확인을 하여도 되겠습니까?”
직접 방문하여 그 물건 상태의 체크리스트를 머리에 담아 그리면서 확인을 하여야 한다.
방문확인을 하여야 그 물건의 관망이 어떠한지, 확장이 되었는지,도배상태는 어떠한지, 인테리어 작업을 하였는지 등을 확인하여야 의뢰인이 찾아온다면 권유하여도 좋은 물건인지 아닌지 미리 파악이 되지 않겠는가?
방문시에도 그냥 가면 안된다.
반드시 공인중개사와 본인을 알리는 명찰을 달고 가야 신분도 보장될 것이며 프로 공인중개사로 보일것이다.
그 손님의 목소리로 보아 중년의 여인으로 보인다면 장미 한송이를 아이들의 울음소리가 들린다면 쵸크릿 한통을 방문 선물로 지니고 가서 Coffee 한잔도 얻어 먹으면서 인간적(人間的)으로 즉 인과관계를 맺어야 그 물건이 내 물건이 된다는 사실이다.
그래서 필자는 명함에도 내 사무소 전경과 내 사진을 넣어서 신분상 오해의 소지를 줄인다.
그냥 접수만 하여 놓고 나중에 어느 매수인 손님을 모시고 가보면 그때서야 그 손님의 의향과는 판이한 차이점으로 헛걸음을 하게되고 매도의뢰 손님께도 번거러움을 주게되는 경우가 허다하다.
또한 물건 현황을 들고 방문한 토지.임야.주택.공장.창고.전원주택.등의뢰인이 있다면 접수기록을 마치고 “ 예 좋은 가격으로 잘 팔아드리겠습니다” 하고 그냥 보낼텐가?
아니면 “손님 지금 저에게 시간을 좀 주십시오 바로 현장 안내를 받고 싶습니다.” 하고 바로 현장으로 가서 그 물건의 상태를 확인 하여야 할것인가?
현장에 가 보아야 그 물건의 진입도로는 어떠한지. 구릉지인지. 축대가 있는지. 향이 어떠한지, 그 물상태를 확인을 하여 두어야 나중에 손님을 최 유효선택을 할 수가 있고 방문시에도 쉽게 찾을수가 있을 것이다.
언제가 공동중개를 위하여 상대편 사무소의 물건을 현장 확인 차 갔더니만 그 사무소의 대표는 현장접수를 하지 않아 길 찾다가 많은 시간을 허비 한적이 있었고 물건의 브리핑 내용과는 판이한 차이로 허탕을 치는 경우가 허다하다.
그래서 물건접수는 현장접수다.
2. 물건을 매수의뢰 손님에게 페이퍼화 하여 제시하는 시대다.
오늘날의 부동산 중개업은 마냥 손님이 사무소를 찾아오는 시대는 지났다. 이제는 정보화시대에 모든 부동산 물건은 투명하게 노출되어 누구나 조금의 노력만 기울인다면 어느 물건의 가격이나 물건상태를 훤히 들여다 볼수가 있다.
결과적으로 공인중개사의 영업도 그 만큼 어려워졌다는 사실이다.
필자가 최초로 문을 연 1989년~1990년에는 그야말로 부지런하기만 하였다면 그런대로 수입이 괜찮았고 물건가격도 적정가격 산정이 비교사례법에 의존 할수밖에 없었다.
그만큼 어두웠고 오히려 수입이 좋았다.
하지만 현제는 비교사례법에 의한 수익분석 보다는 수익환원법에 의한 미래가격을 매수손님에게 제시하여야하고 물건현황과 그 분석내용을 페이퍼화 하여 제시하여야 하는시대다.
위 1항 처럼 물건을 접수 하였다면 이제는 각종문서를 출력하여 권리분석을 정확히 하여 미숙한 물건이라도 성숙된 물건으로 탈바꿈을 페이퍼화 하여 제시하여야 거래는 성사된다.
그렇게 함으로서 고정고객.더 나아가서 충성고객으로 창조적인 고객관리로 본인의 중개사무소를 살찌울것이다.
3. 물건이 손님에게 찾아가는 시대다.
위 1항 물건접수, 2항 페이퍼화 제시를 준비 하였다면 이제는 물건을 매수 의뢰손님에게 쏘아 주어야 한다.
홈페이지.블로그.께페를 운영하면서 물건을 공개하는 방법도 있을테지만 필자는 카카오톡 활용을 권장한다.
즉 물건매수 의뢰인을 그룹별로 분류하여 분석된 권장물건을 보내주는 방식이다.
진성매수 의뢰인이라면 페이퍼화 한 자료를 들고 그 손님을 찾아 방문할것이며, 그렇지 않을 경우의 개별 손님에게는 카카오톡으로 한꺼번에 물건을 날리는것이다.
그래서 관심있는 매수손님이 사무소를 찾아오게 하는 방법이다. 이럴테면 매수의뢰 아파트손님은 아파트그룹으로.단독은 단독그룹으로 토지는 토지그룹으로 분류하여 그에 적합한 물건을 카카오톡으로 물건을 찾아가게 만드는 중개기법이다.
우리 부동산 중개업은 시실 위 1.2.3항 까지를 이행 할려고 하여도 부지런 하여야 한다. 그냥 대충대충의 생각에 머물다보면 결코 성공의 길이 열리지 않는다.
항상 연구하며 꾸준히 공부하는 자세로 영업에 임하여야만 성공의 길로 나아갈수 있다는게 여러분의 생각과 필자의 생각에 별반의 차이점이 없을 것이다.
우리 부동산 중개업 사무소의 내재가치는 계약(Closing)을 많이 하여야한다. 위와 같이 과정을 거치면서 손님/고객에게 프로정신을 보여주어야 계약은 이루어진다.
그리고 계약 체결후 중도금/잔금을 거치는 동안에 일어나는 중간과정에서 양당사자간의 의견대립은 이를 중개한 공인중개사가 잘 풀어가야한다.
즉, 중재를 잘하여 완결시키는 공인중개사가 진정한 기술자 프로 공인중개사이다.
부동산중개업 사무소의 성패를 좌우하는 것은 그 사무소에 물건이 얼마나 많이 확보되어 있느냐에 따라 수익구조가 달라진다는 것이다.
즉 물건을 많이 확보한다는것은 물건접수에 여러 방법이 있을 것이다.
(1)의뢰인의 전화접수.
(2)블로그.홈페이지.까페접수.
(3)의뢰인 방문접수.
(4)소개접수.
(5)광고접수.
(6)분양대행접수.
(7)본인의 개발.관리
(8)본인의 모임활동접수 등으로 물건을 확보한다.
위와 같이 어느 방법의 접수이더라도 그 물건에 대한 여러 정보를 접수대장 또는 컴퓨터에 입력을 한 후에는 반드시 현장확인을 하여야 하는 현장접수를 습관화 하여야 한다.
가령 전화접수를 받았다면 물건기록을 하고 “ 예 좋은 가격으로 팔아드리겠습니다. 최선을 다 하겠습니다“ 하고 전화를 끊는다면 프로 공인중개사가 아니다.
“예 그렇잖아도 매수의뢰를 받은 손님이 한분 계시는데 지금 저가 방문 확인을 하여도 되겠습니까?”
직접 방문하여 그 물건 상태의 체크리스트를 머리에 담아 그리면서 확인을 하여야 한다.
방문확인을 하여야 그 물건의 관망이 어떠한지, 확장이 되었는지,도배상태는 어떠한지, 인테리어 작업을 하였는지 등을 확인하여야 의뢰인이 찾아온다면 권유하여도 좋은 물건인지 아닌지 미리 파악이 되지 않겠는가?
방문시에도 그냥 가면 안된다.
반드시 공인중개사와 본인을 알리는 명찰을 달고 가야 신분도 보장될 것이며 프로 공인중개사로 보일것이다.
그 손님의 목소리로 보아 중년의 여인으로 보인다면 장미 한송이를 아이들의 울음소리가 들린다면 쵸크릿 한통을 방문 선물로 지니고 가서 Coffee 한잔도 얻어 먹으면서 인간적(人間的)으로 즉 인과관계를 맺어야 그 물건이 내 물건이 된다는 사실이다.
그래서 필자는 명함에도 내 사무소 전경과 내 사진을 넣어서 신분상 오해의 소지를 줄인다.
그냥 접수만 하여 놓고 나중에 어느 매수인 손님을 모시고 가보면 그때서야 그 손님의 의향과는 판이한 차이점으로 헛걸음을 하게되고 매도의뢰 손님께도 번거러움을 주게되는 경우가 허다하다.
또한 물건 현황을 들고 방문한 토지.임야.주택.공장.창고.전원주택.등의뢰인이 있다면 접수기록을 마치고 “ 예 좋은 가격으로 잘 팔아드리겠습니다” 하고 그냥 보낼텐가?
아니면 “손님 지금 저에게 시간을 좀 주십시오 바로 현장 안내를 받고 싶습니다.” 하고 바로 현장으로 가서 그 물건의 상태를 확인 하여야 할것인가?
현장에 가 보아야 그 물건의 진입도로는 어떠한지. 구릉지인지. 축대가 있는지. 향이 어떠한지, 그 물상태를 확인을 하여 두어야 나중에 손님을 최 유효선택을 할 수가 있고 방문시에도 쉽게 찾을수가 있을 것이다.
언제가 공동중개를 위하여 상대편 사무소의 물건을 현장 확인 차 갔더니만 그 사무소의 대표는 현장접수를 하지 않아 길 찾다가 많은 시간을 허비 한적이 있었고 물건의 브리핑 내용과는 판이한 차이로 허탕을 치는 경우가 허다하다.
그래서 물건접수는 현장접수다.
2. 물건을 매수의뢰 손님에게 페이퍼화 하여 제시하는 시대다.
오늘날의 부동산 중개업은 마냥 손님이 사무소를 찾아오는 시대는 지났다. 이제는 정보화시대에 모든 부동산 물건은 투명하게 노출되어 누구나 조금의 노력만 기울인다면 어느 물건의 가격이나 물건상태를 훤히 들여다 볼수가 있다.
결과적으로 공인중개사의 영업도 그 만큼 어려워졌다는 사실이다.
필자가 최초로 문을 연 1989년~1990년에는 그야말로 부지런하기만 하였다면 그런대로 수입이 괜찮았고 물건가격도 적정가격 산정이 비교사례법에 의존 할수밖에 없었다.
그만큼 어두웠고 오히려 수입이 좋았다.
하지만 현제는 비교사례법에 의한 수익분석 보다는 수익환원법에 의한 미래가격을 매수손님에게 제시하여야하고 물건현황과 그 분석내용을 페이퍼화 하여 제시하여야 하는시대다.
위 1항 처럼 물건을 접수 하였다면 이제는 각종문서를 출력하여 권리분석을 정확히 하여 미숙한 물건이라도 성숙된 물건으로 탈바꿈을 페이퍼화 하여 제시하여야 거래는 성사된다.
그렇게 함으로서 고정고객.더 나아가서 충성고객으로 창조적인 고객관리로 본인의 중개사무소를 살찌울것이다.
3. 물건이 손님에게 찾아가는 시대다.
위 1항 물건접수, 2항 페이퍼화 제시를 준비 하였다면 이제는 물건을 매수 의뢰손님에게 쏘아 주어야 한다.
홈페이지.블로그.께페를 운영하면서 물건을 공개하는 방법도 있을테지만 필자는 카카오톡 활용을 권장한다.
즉 물건매수 의뢰인을 그룹별로 분류하여 분석된 권장물건을 보내주는 방식이다.
진성매수 의뢰인이라면 페이퍼화 한 자료를 들고 그 손님을 찾아 방문할것이며, 그렇지 않을 경우의 개별 손님에게는 카카오톡으로 한꺼번에 물건을 날리는것이다.
그래서 관심있는 매수손님이 사무소를 찾아오게 하는 방법이다. 이럴테면 매수의뢰 아파트손님은 아파트그룹으로.단독은 단독그룹으로 토지는 토지그룹으로 분류하여 그에 적합한 물건을 카카오톡으로 물건을 찾아가게 만드는 중개기법이다.
우리 부동산 중개업은 시실 위 1.2.3항 까지를 이행 할려고 하여도 부지런 하여야 한다. 그냥 대충대충의 생각에 머물다보면 결코 성공의 길이 열리지 않는다.
항상 연구하며 꾸준히 공부하는 자세로 영업에 임하여야만 성공의 길로 나아갈수 있다는게 여러분의 생각과 필자의 생각에 별반의 차이점이 없을 것이다.
우리 부동산 중개업 사무소의 내재가치는 계약(Closing)을 많이 하여야한다. 위와 같이 과정을 거치면서 손님/고객에게 프로정신을 보여주어야 계약은 이루어진다.
그리고 계약 체결후 중도금/잔금을 거치는 동안에 일어나는 중간과정에서 양당사자간의 의견대립은 이를 중개한 공인중개사가 잘 풀어가야한다.
즉, 중재를 잘하여 완결시키는 공인중개사가 진정한 기술자 프로 공인중개사이다.
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