경매는 재테크의 수단
부동산거래의 축은 크게 두가지로 대별해 볼 수 있다. 일반적인 매매시장과 특성화된 경매시장이 그것이다. 이중 부동산경매는 당해 물건에 대한 권리관계내지 정 보공개의 한정성 때문에 과거에는 이러한 권리관계의 분석능력과 정보습득능력을 가진 사람들만이 누릴 수 있었던, 즉, 소수만이 누릴 수 있었던 그래서 시장진입의 벽이 분명히 존재했던 그러한 시장이었다.
그렇기 때문에 그러한 시절에 경매에 관심을 갖었던 분 들은 당연히 돈을 벌 수 밖에 없었던 것이다.
그러나 경매가 대중화가 되며, 이러한 시장진입의 벽은 퇴색해져가고 있으며, 이렇게 공개되고 공유화된 시장에서는 옛날의 경매 했던 분들만큼의 수익을 창출하는 것은 점점 더 어려워지는 것이 아닌가 생각한다.
경매의 대중화와 수익을 위한 공부
그래서 이러한 경쟁을 다시 차별화하기 위하여 특수물 건이란 단어가 도출되게 됐으며, 즉 외관상 인수여지 있는 물건이지만, 사실적으로는 인수할 여지가 없는 물건 자꾸만 찾게 되는게 아닌가 싶다. 가장임차인 또는 위장임차인이란 단어가 나온것도 그쯤이 아닌가 싶다.
남들 안하는 공부하고 남들이 안하는 발품을 파는 사람 이 돈을 벌어야 한다는 점에서 보면 당연한 논리귀결이 아닌가 싶다.
싸게 받는게 중요한게 아니고 가치 상승지의 선점 이 중요
그런데 그렇게 특수물건을 공략해서 물건을 싸게 받는거 정말 중요하지만, 물건을 받았다고 하여 수익이 보장 되는 것은 아니라는 것이 부동산시장인거 같다
실패한 투자라 낙인찍히는게 두려워 경매전문가분들은 이러한 점을 공론화시키는 것을 굉장히 두려워하고 있지만 사실 공감하고 있는 내용일 것이다.
권리분석 및 경제적가치분석과 임장을 통하여 확실한 수익률을 계산하고 이를 믿고 낙찰 받은 부동산이 임장 할때와는 다르게 거래가 죽어버리고 임대도 안되고 그러면서 시간이 지날수록 부동산가치는 하락하는 그러한 형국이라면 이는 실수요자가 아닌 투자자입장에서 보았을때는 실패한 투자가 아닌가 생각한다.
뭐가 잘못된것일까?
이게 과연 운의 문제일까? 이점은 필자도 수도 없이 많은 고민을 하며 시간을 보낸 적이 있음을 이야기해본다. 필자는 특수물건을 해결하며 시세보다 싸게 받아본 경험도 많이 있지만, 반대로 싸게 받은 부동산이 거래가 안 되어 돈이 묶여본 경험도 많이 있었음을 조심스레 고백 해본다. 그래서 더욱 공부를 할 수 밖에 없었다
단언하건데 경매전문가는 어렵지 않다. 어설픈 지식의 나열식 암기가 아닌 조금이라도 논리를 깨우친 제대로 된 강의를 듣고 내실 있는 자기공부에 몰두한다면 경매 전문가는 누구든지 될수 있다.
그런데 부동산전문가는 너무도 어려운 것 같다.
부동산경매에서 성공한 투자란 무얼까? 싸게 받아서 비싸게 파는 것.... 가장 이상적인 투자라 할 것이다. 남들 하기 싫어하는 공부를 하여 특수물건을 공략하여 시세 보다 싸게 낙찰 받고, 그 특수물건을 해결하는 시간동안 부동산가치가 서서히 상승하게 된다면, 이보다 더 완벽 한 투자는 없을 것이다.
그래서 중요한 것이 개발계획의 숙지라고 감히 말하고 싶다. 국토종합계획, 수도권정비계획, 도시군기본계획, 도시정비계획 등등.. 이러한 단어들조차 인지하지 못한 상태에서 경매하는 사람들이 얼마나 많은가? 아마도 거의 대부분이 아닐까 생각한다. 물론 계획이라는 것이 그 단어속에 이미 수정가능성이 내포되어 있기에, 이 또한 100%신뢰는 어렵겠지만, 만약 이러한 계획을 뒷받침해 주는 정책들과 예산이 편성되어 있는것까지 조사를 하였다면 조금더 신뢰할수 있는 정보를 만들어 갈수 있을 것이다.
도시기본계획이라함은 한 도시의 장기적인 발전방향을 제시하는 종합적인 계획을 말한다.
이러한 도시기본계획을 분석하다보면 향후 10년간 도시가 어떻게 바뀔지에 대한 모습을 미리 볼 수 있다.
몇년전에 서울시장이 바뀌면서 뉴타운사업은 전면 재검토 하겠다는 뉴스가 온 일간지를 도배 한적이 있었다. 뉴타운사업의 순기능과 역기능사이에서의 예견된 뉴스가 아닌가 생각했다. 그러한 뉴스를 접하면서도 그래도 왕십리뉴타운과 수색증산뉴타운사업은 계획대로 지속 하게 될 것이라 조심스레 예측해보았다.
이유는 간단하다. 그 당시 서울도시기본계획에 왕십리와 수색은 서울의 부도심이었던 것이다. 따라서 서울의 부도심의 정비사업은 진행할 수밖에 없는 것이 당연한 논리적귀결이 아닐까? 결국 이후 왕십리와 증산뉴타운사업은 사업진행이 계속되었음은 확인할 수 있는 사실이다.
2030서울시도시기본계획(가칭 2030서울플랜)과 관련 하여 작년 10월경에 시민공청회가 있었고, 이후 추가보완작업을 거쳐 아마도 곧 확정 고시될 것이다.
물론 필자는 공청회에 참석하였고, 그날 받아온 자료집을 근거로 앞으로 바뀌게 될 서울시의 모습을 조심스레 예측하며 추가자료를 확보하고 조사하며 이를 분석 하고 있다.
혹자는 경매에는 정석이 없다고 이야기 한다. 지식이 없을때는 발생하는 모든 현상이 변수로 보이기에 정석을 발견할수 없겠지만 지식이 있을때는 발생하는 모든 현상을 예측할수 있기에 정석을 발견할수 있을 것이다
결국 정석이 없다는 말은 자신의 지식의 한계를 인정하는 부끄러운 고백이 아닐까 생각한다.
경매의 정석은 남들이 안하는 것을 하는 것이다. 남들이 안하는 공부와 남들이 안하는 연구와 분석과 남들이 안하는 끊임없는 현장조사가 바로 경매전문가가 될 여러분들이 해야할 일이다. 혼란스러워 하지말자. 남이 뭐라 떠들건 말건 신경쓰지말자. 그리고 표시내지 않는 든든한 존재감으로 조용히 나를 위한 공부를 하자. 그네들이 이산이 좋다 저산이 좋다 떠들고 있을때에도 나는 여전히 한걸음 한걸음 나아가고 있으니....걸어가는 즐거움 을 느끼자.
부동산거래의 축은 크게 두가지로 대별해 볼 수 있다. 일반적인 매매시장과 특성화된 경매시장이 그것이다. 이중 부동산경매는 당해 물건에 대한 권리관계내지 정 보공개의 한정성 때문에 과거에는 이러한 권리관계의 분석능력과 정보습득능력을 가진 사람들만이 누릴 수 있었던, 즉, 소수만이 누릴 수 있었던 그래서 시장진입의 벽이 분명히 존재했던 그러한 시장이었다.
그렇기 때문에 그러한 시절에 경매에 관심을 갖었던 분 들은 당연히 돈을 벌 수 밖에 없었던 것이다.
그러나 경매가 대중화가 되며, 이러한 시장진입의 벽은 퇴색해져가고 있으며, 이렇게 공개되고 공유화된 시장에서는 옛날의 경매 했던 분들만큼의 수익을 창출하는 것은 점점 더 어려워지는 것이 아닌가 생각한다.
경매의 대중화와 수익을 위한 공부
그래서 이러한 경쟁을 다시 차별화하기 위하여 특수물 건이란 단어가 도출되게 됐으며, 즉 외관상 인수여지 있는 물건이지만, 사실적으로는 인수할 여지가 없는 물건 자꾸만 찾게 되는게 아닌가 싶다. 가장임차인 또는 위장임차인이란 단어가 나온것도 그쯤이 아닌가 싶다.
남들 안하는 공부하고 남들이 안하는 발품을 파는 사람 이 돈을 벌어야 한다는 점에서 보면 당연한 논리귀결이 아닌가 싶다.
싸게 받는게 중요한게 아니고 가치 상승지의 선점 이 중요
그런데 그렇게 특수물건을 공략해서 물건을 싸게 받는거 정말 중요하지만, 물건을 받았다고 하여 수익이 보장 되는 것은 아니라는 것이 부동산시장인거 같다
실패한 투자라 낙인찍히는게 두려워 경매전문가분들은 이러한 점을 공론화시키는 것을 굉장히 두려워하고 있지만 사실 공감하고 있는 내용일 것이다.
권리분석 및 경제적가치분석과 임장을 통하여 확실한 수익률을 계산하고 이를 믿고 낙찰 받은 부동산이 임장 할때와는 다르게 거래가 죽어버리고 임대도 안되고 그러면서 시간이 지날수록 부동산가치는 하락하는 그러한 형국이라면 이는 실수요자가 아닌 투자자입장에서 보았을때는 실패한 투자가 아닌가 생각한다.
뭐가 잘못된것일까?
이게 과연 운의 문제일까? 이점은 필자도 수도 없이 많은 고민을 하며 시간을 보낸 적이 있음을 이야기해본다. 필자는 특수물건을 해결하며 시세보다 싸게 받아본 경험도 많이 있지만, 반대로 싸게 받은 부동산이 거래가 안 되어 돈이 묶여본 경험도 많이 있었음을 조심스레 고백 해본다. 그래서 더욱 공부를 할 수 밖에 없었다
단언하건데 경매전문가는 어렵지 않다. 어설픈 지식의 나열식 암기가 아닌 조금이라도 논리를 깨우친 제대로 된 강의를 듣고 내실 있는 자기공부에 몰두한다면 경매 전문가는 누구든지 될수 있다.
그런데 부동산전문가는 너무도 어려운 것 같다.
부동산경매에서 성공한 투자란 무얼까? 싸게 받아서 비싸게 파는 것.... 가장 이상적인 투자라 할 것이다. 남들 하기 싫어하는 공부를 하여 특수물건을 공략하여 시세 보다 싸게 낙찰 받고, 그 특수물건을 해결하는 시간동안 부동산가치가 서서히 상승하게 된다면, 이보다 더 완벽 한 투자는 없을 것이다.
그래서 중요한 것이 개발계획의 숙지라고 감히 말하고 싶다. 국토종합계획, 수도권정비계획, 도시군기본계획, 도시정비계획 등등.. 이러한 단어들조차 인지하지 못한 상태에서 경매하는 사람들이 얼마나 많은가? 아마도 거의 대부분이 아닐까 생각한다. 물론 계획이라는 것이 그 단어속에 이미 수정가능성이 내포되어 있기에, 이 또한 100%신뢰는 어렵겠지만, 만약 이러한 계획을 뒷받침해 주는 정책들과 예산이 편성되어 있는것까지 조사를 하였다면 조금더 신뢰할수 있는 정보를 만들어 갈수 있을 것이다.
도시기본계획이라함은 한 도시의 장기적인 발전방향을 제시하는 종합적인 계획을 말한다.
이러한 도시기본계획을 분석하다보면 향후 10년간 도시가 어떻게 바뀔지에 대한 모습을 미리 볼 수 있다.
몇년전에 서울시장이 바뀌면서 뉴타운사업은 전면 재검토 하겠다는 뉴스가 온 일간지를 도배 한적이 있었다. 뉴타운사업의 순기능과 역기능사이에서의 예견된 뉴스가 아닌가 생각했다. 그러한 뉴스를 접하면서도 그래도 왕십리뉴타운과 수색증산뉴타운사업은 계획대로 지속 하게 될 것이라 조심스레 예측해보았다.
이유는 간단하다. 그 당시 서울도시기본계획에 왕십리와 수색은 서울의 부도심이었던 것이다. 따라서 서울의 부도심의 정비사업은 진행할 수밖에 없는 것이 당연한 논리적귀결이 아닐까? 결국 이후 왕십리와 증산뉴타운사업은 사업진행이 계속되었음은 확인할 수 있는 사실이다.
2030서울시도시기본계획(가칭 2030서울플랜)과 관련 하여 작년 10월경에 시민공청회가 있었고, 이후 추가보완작업을 거쳐 아마도 곧 확정 고시될 것이다.
물론 필자는 공청회에 참석하였고, 그날 받아온 자료집을 근거로 앞으로 바뀌게 될 서울시의 모습을 조심스레 예측하며 추가자료를 확보하고 조사하며 이를 분석 하고 있다.
혹자는 경매에는 정석이 없다고 이야기 한다. 지식이 없을때는 발생하는 모든 현상이 변수로 보이기에 정석을 발견할수 없겠지만 지식이 있을때는 발생하는 모든 현상을 예측할수 있기에 정석을 발견할수 있을 것이다
결국 정석이 없다는 말은 자신의 지식의 한계를 인정하는 부끄러운 고백이 아닐까 생각한다.
경매의 정석은 남들이 안하는 것을 하는 것이다. 남들이 안하는 공부와 남들이 안하는 연구와 분석과 남들이 안하는 끊임없는 현장조사가 바로 경매전문가가 될 여러분들이 해야할 일이다. 혼란스러워 하지말자. 남이 뭐라 떠들건 말건 신경쓰지말자. 그리고 표시내지 않는 든든한 존재감으로 조용히 나를 위한 공부를 하자. 그네들이 이산이 좋다 저산이 좋다 떠들고 있을때에도 나는 여전히 한걸음 한걸음 나아가고 있으니....걸어가는 즐거움 을 느끼자.
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