부동산 경매 굿옥션 재개발 재건축 투자 계산법에 대하여 알고 싶어요 [투자: 전영진]

우수연 편집국장 : 투자계산법이 물건에 따라 달라질 수 있지만 재개발은 특히 다른 부동산에 비해 많이 다른 것 같습니다. 그 이유는 무엇인가요?

전영진 대표 : 이유는 간단합니다. 현재가치이냐 미래 가치이냐의 차이이죠. 현재가치 측면으로만 본다면 당연히 금액의 크기만큼 투자하려는 부동산의 크기도 커져야 하겠지만, 미래가치에 투자하는 재개발 재건축의 경우는 현재 투입되는 자산의 가치와 미래에 되돌아올 자산의 가치를 비교해야 하고 프리미엄이라 부르는 미래의 권리에 대한 웃돈도 다시 계산해야 하기 때문에 조금 복잡한 수식을 가지고 있습니다.

편집국장 : 그렇다면 일반 부동산과는 다른 계산 방식을 적용해야 겠군요?

전대표 : 네 맞습니다. 게다가 재개발 재건축은 사업의 손실 규모에 따라 조합원이 부담해야 하는 비례율이라는 공식이 있기 때문에 더 복잡해 집니다.

편집국장 : 가상의 물건을 놓고 계산하는 방식을 보여주실 수 있는 있나요?

전대표 : 네 그렇게 해보시죠 (아래쪽 도표를 참조)
금융 이자와 같은 부분은 계산의 편의상 생략하고 단순 물 건 비교 방법에 대하여 도표를 보면서 설명을 드려보도록 하겠습니다. 재개발 투자의 가장 큰 함정은 3.3㎡당 단가 (평단가)에 의한 계산방법입니다.
이는 일반적인 부동산 물건의 단순 비교 방법으로서 재개발 재건축에서는 옳지 않은 방법입니다. 예를 들어 3.3㎡ 당 1,000만원과 2,000만원하는 두 물건이 있다고 가정하 여 봅시다.
이때 당연 일반인들은 1,000만원하는 물건이 저렴하다 생각할 것입니다. 하지만 보다 더 정확한 비교는 차후 건립될 건축물의 모습을 가정하여야만 정확한 판단이 가능합니다. 앞에 말씀드린 미래가치부분이죠. 보다 쉽게 말하면 입주때까지의 총투자금액을 계산해야 하는 것입니다.
이러한 이유는 개발을 전제로 한 투자이며 미래 가치에 그 투자의 목적을 두기 때문입니다. 좀 더 나가면 건립가구수, 조합원의 구성, 일반 분양 물량의 판단이 반드시 선행되어야 보다 더 정확한 분석이 가능해 집니다.
개별 물건에 대한 판단함에 있어 사실 관리처분이라는 구체 적인 절차에 의해 부담금이 공개되기 이전엔 정확한 계산이 불가능합니다. 그래서 보통 적용하는 계산법은 같은 사업 지역의 여러 물건에 같은 변수를 대입하여 총금액을 비교분 석하는 방법을 주로 사용합니다.

구체적으로 현재 투자금액과 차후 부담해야 할 금액을 합한 총금액을 계산하여 전체적으로 판단하는 것이 가장 옳은 방법입니다. 그래야만 정확한 가치분석 투자를 할 수 있습니다.

3.3㎡당 단가에 의한 계산법의 모순은 물건을 구체적으로 분석하여 보면 알 수 있는데 그림(1)과 그림(2)를 비교해 보면 전체 물건에 프리미엄을 붙이는 그림(1)의 방법과 각 3.3㎡당 프리미엄을 붙여서 계산하는 그림(2)의 방법을 비교했을때 프리미엄 증가 크기를 보면 그림(1)이 합리적임을 알 수 있습니다.
일반적인 부동산의 계산법으로 하면 크기가 커질수록 3.3 ㎡당 단가는 작아지지만 프리미엄이 증가하는 구조를 가지 게 됩니다. 큰 평형이 아파트 배정에 있어 더 좋은 층을 또 는 더 좋은 평형을 배정받는다면 다른 이야기이겠지만 일반적으로 동일 평형에 배정된다고 할 때, 초기투자를 크게 가질 이유가 없으며 프리미엄을 원매자에게 더 줄 이유도 없게 됩니다.



가장 확실한 방법은 엑셀처럼 계산이 용이한 툴을 이용해 서 초기 투자금액과 추가 부담금, 그리고 그의 합을 계산하 여 총금액으로 접근하는 것입니다. 이것이 바로 재개발 재건축에 있어 “가치분석투자”라 할 수 있습니다.
구체적 분석 없이 이루어진 그동안의 부동산 시장은 심리전 이 종식되는 순간 분석을 필요로 하게 되며 이때부터는 스 킬에 의해서만 가치 창출이 가능해집니다.
과거의 일반인 투자 패턴을 생각해보면 계산식 없이 투자 한 많은 사람들의 손실이 지금의 재개발 재건축 투자를 부 정적으로 보게 만드는 이유가를 제공한 것이 아닌가 생각 됩니다.
보다 체계적으로 접근하고 투자한다면 아직 기회가 충분히 있다볼 수 있는 이유입니다.