부동산 경매 굿옥션 근린상가투자 시 무엇을 알고 투자하여야 할까? [투자:신일진]

최근들어 상업용 부동산 즉, 수익형 부동산에 대한 관심이 증가하면서 가장 먼저 대두 되는 부동산이 바로 근린 상가, 근린주택, 근린시설이 회자되곤 하고 있다.
특히 근린상가의 경우 정확한 법정 명칭이 정해지지 않았지만 주로 중심상업지역이나 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지구에 구분등기가 가능한 대표적인 고층형이면서 상업용 부동산중에 하나이다.
우리나라의 경우 부족한 토지에 많은 인구가 도심권과 수도권에 모여 살다보니 근린상가는 자연스럽게 고층형으로 형성될 수 밖에 없는 조건이 된 것이다.
그러나 이러한 근린 상가를 투자할 때에는 반드시 현장확인을 하여야 할 것 두 가지를 미리 확인하는 것이 중요하다.
이것은 투자자나 중개사, 임차인 모두에게 중요한 사항 중 하나이다.

먼저 용도 변경 관련 문제이다.
근린상가의 경우 다양한 임차인이 한 건물에서 영업을 하게 되다.
보니 여러 가지 건물의 구조 및 이용상에 문제가 발생하게 된다.
때로는 용도변경이 어려운 건물을 낙찰 및 중개하여 문제가 발생 하는 경우가 많으므로 주의하여야 하여야 한다.

● 용도변경시 필요한 서류
1. 용도변경허가신청서
2. 용도를 변경하고자 하는 층의 변경 전, 후 평면도(주차장등의 변경시 변경전, 후도면)
3. 용도변경에 따라 변경되는 내화, 방화, 피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서
4. 장애인 편의시설 설치계획서(해당시)
5. 소유를 증명하는 서류

● 용도변경진행절차
용도변경허가(신고)신청_온라인
용도변경허가(신고)승인(신청후 7일소요)
용도변경에 따른 공사
사용승인신청
사용승인검사
사용승인(신청후 7일소요)
입주

두번째는 상가관리규약이다.
상가관리규약은 동일한 건물 내에 동일한 업종을 금지하는 상가 관리상의 규약으로서 사인과의 거래에서 우선하여 적용되는 조항이다.
때로는 상가관리규약 때문에 새로운 임차인을 넣는 것이 어려운 경우가 많으며 중개인의 경우 상가관리규약을 빠뜨리고 중개를 한 경우 추후에 이에 대한 손해배상과 관련된 법적 다툼이 종종 생기곤 한다.
임차인의 경우에는 자신이 원하는 업종을 인테리어 하여 영업을 하고자하였으나 이 조항 때문에 종종 소송에 휩싸이는 경우가 종종 있다.
현재의 상가관리규약은 일정부분 문제가 있는 상가도 있는데 그것은 상가의 바닥면적의 기준이 없거나 층별 구분이 없이 일방적인 제제조항으로서 일정부분 층간의 구분이나 바닥면적의 기준이 정립되어야 할 것으로 보인다.

종종 중개인이나 투자자 및 개발자의 경우 오랜 시간 업무를 추진한 경험을 바탕으로 “상가에 대하여 모두 안다”고 하는 경우를 많이 들어보았다.
그러나 많은 이들이 가장 많이 실수 하는 부분이 바로 이 두가지를 간과하고 투자 및 중개를 하는 경우가 많다.
근린상가투자시에는 반드시 이 두가지를 먼저 확인하고 권리분석, 상권분석 및 입지 분석을 하는 것이 현명한 투자자가 될 것이다.