부동산 경매 굿옥션 재개발에 있어 감정평가 금액의 의미 [경제: 전영진]

 재개발, 재건축 사업의 조합원 물건을 투자할 때 가장 유념하여 볼 것이 권리에 대한 감정평가 부분이다. 당연히 이 부분은 높은 것이 좋은 것으로 일반인들에겐 알려져 있다. 하지만 내용을 깊이 있게 살펴보면 반드시 그렇지만도 않다. 결론하여 말하면 감정 평가금액의 높고 낮음을 봐서는 의미가 없다.


재개발 재건축에 있어 우선 감정평가의 이유부터 살펴보자.
재개발, 재건축의 경우는 토지를 매입하여 아파트를 짓는 일반적 인 건설 사업과는 달리 토지가 이미 매입된 상태에 있다. 토지를 매입하여 짓는 건설사업은 조성 원가에 토지 매입비가 구체적인 금액으로 산정되게 있지만, 재개발, 재건축처럼 단순 토지등 소유자의 동의에 의해 시작되는 사업은 동의 자체가 토지사용 승낙을 의미하므로 토지 매입비 산정 작업은 다시 거쳐야 하는 과정이 필요하게 된다. 그래서 사업에 대한 동의 이전에 감정평가를 하게 되고 해당 금액을 인정하고 사업에 동의하면 사업이 시작되는 구조를 가지고 있다. 감정평가는 일종의 토지 매입 금액 제시 과정과도 유사한 형태를 취한다.
그러나 그 제시를 누가하느냐를 살펴보면 좀 특이한 점이 발생하게 된다. 재개발, 재건축 등의 사업 주체가 누구냐인데, 일반인들이 알고 있는바와 다르게 재개발, 재건축 사업의 주도권, 즉 시행권은 건설사가 아닌 조합원들에게 있다. (단, 재건축은 경우에 는 시공사와의 계약 조건에 따라서 달라질 수 있음)
결국, 스스로 사업을 진행한다는 것이며 스스로 진행하면서 스스로에게 토지 매입비를 산정하는 모습이 된다. 산정된 토지 및 건축물 감정평가액은 결국, 사업자의 입장에선 토지매입비를 의미하게 되는데, 토지를 직접 공급하였을 뿐만 아니라 사업의 주체적 입장인 조합원의 입장에서 보면 감정평가액은 출자한 자본금의 성격을 지니게 되는 것이다. 자본금은 차후 사업을 정산함에 있어 돌려받거나 물어줘야 할 부담금, 환급금의 중요한 지표가 되게 된다.
앞에서 살펴본 바와 같이 감정평가의 의미는 자본금 산정의 성격을 취하고 있다고 볼 수 있다. 조합원들이 출자하여 사업을 시작하게 되는데 그 현물을 얼마로 산정할 것이냐의 문제인 것이다.
이러한 공식에 의해 사업의성과를 지표로 나타내는 비례율이 산정되게 된다.



또한 산정된 비례율은 조합원에게 부담금 또는 환급금을 산정할 때 최초 투자된 자본금인 감정평가액과 함께 계산식에 사용되게 된다. 위 도표의 1번 조합원의 경우 자본금이 1억일 때와 2억일 때를 비교해 보면 본인의 비율이 0.2%로 달라지지 않음을 알 수 있다. 높아진 평가액만큼 비례율이 낮아져서 감가되기 때문이다.
그럼 결국 감정평가액의 의미는 전체 조합원이 가진 자본 중에 내가 가긴 자본금의 비율(%)이 어떠하냐가 중요한 결론이 된다.
다시 다른 각도로 생각해 보면 내 감정평가액이 높아지려면 누군가의 감정평가액을 낮춰서 가져와야 한다는 결론이 되고 마는 것이다. 동일한 비율로 높아지거나 낮아지는 것은 의미가 없으며 내것이 상대적으로 높거나 또는 다른 조합원의 것이 상대적으로 낮아야 나에게 유리해지는 것이다.
재개발 재건축 투자를 함에 초보자들이 겪는 잦은 실수는 개별 조합원 물건의 감정평가액에 의존하여 판단하는 것이다.
하지만 이는 엄밀히 말해 숲을 보지 않고 나무만 보는 결론이다.
하나의 구역 전체를 분석하여 전체 조합원의 권리 구조를 분석하고 해당 조합원이 가지는 개별 권리의 포지션을 분석함이 맞다.