굿옥션가맹점 체결추이가 점점 높아져가는 요즘 굿옥션가맹점 대표님들은 단골고객을 위하여“NPL채권 배당투자, NPL활용 경매 100% 유입(낙찰)하기”까지 이를 어떻게 활용하는지 그 방법을 현장인터뷰를 통해 알아보았다
굿옥션서울지사장 : 요즘 경매시장의 대세가 NPL부실채권이라고 하는데 이정모대표님께서는 NPL부실채권을 어떻게 설명해 주실 수 있겠습니까?
굿옥션가맹점 MD컨설팅 이정모대표 : 금융기관의 NPL부실채권은 과거 ABS(저당채권)발행방식으로 처리해 오다가 국제회계기준이 2011년부터 변경되면서 국제입찰을 통한 직매각이 주를 이루기 시작했다고 봅니다.
따라서 부실채권은 경제행위 주체가 재무적, 재정적 어려움에 처하여 일정기간 이자를 지급하지 못하거나, 신용위험으로 집중적인 관리를 요하는 채무자에 대한 채권을 말하는 것인데 금융감독 법규에서 규정하고 있는 미래상환가능성기준(Forward Looking Criteria : FLC)을 감안한 5단계(정상, 요주의,고정, 회수의문, 추정손실) 산건전성 분류기준에 따라 분류된 무수익 여신으로서, 고정, 회수의문, 추정손실로 분류된 여신과 상각채권 즉, 금융기관의 여신거래로 인하여 발생한 대출원리금, 지급보증 기타 이에 준하는 채권 중 채무자의 임의적인 변제를 기대할 수 없어 회수조치를 강구할 필요가 있는 채권으로 통상적으로 무수익여신, 미회수채권을 말합니다.
굿옥션서울지사장 : 최근 NPL시장과 부동산 경매시장의 동향을 보면, 실물경기 하락 및 부동산경기 침체로 인해 많은 일반투자자들이 분양이나 매매를 자제하는 상황으로 변해갔거든요. 얼마 전까지만 해도 재테크수단으로 각광받고 있었던 것이 경매였잖아요. 그런데 경매도 대중화가 되다 보니 낙찰이 쉽지않고, 낙찰이 되어도 낙찰가율이 상승하여 많은 수익을 기대하기 어려운 상황이라고 들었습니다. 요즘은 틈새시장으로 NPL부실채권 시장이 새로운 투자처로 부각된다고 하는데 아쉬운 것은 경매물건들은 대법원 경매정보사이트 또는 굿옥션사이트 등 유료정보사이트를 통해 모두 오픈되어 있는 반면에 NPL부실채권은 제대로 오픈된 곳이 거의 없다시피 하잖아요. 다행스럽게도 굿옥션사이트에 들어가면 메인화면 상단에 부실채권을 집중적으로 볼 수 있어서 일반인도 쉽게 접근할 수 있어 상담도 많습니다.
이정모대표님, NPL부실채권은 정보의 폐쇄성이 강한 만큼 수익률 또한 높겠죠. 경제가 어렵다보면 NPL부실채권 또한 많이 나올 텐데 재테크 수단으로 활용할 수 있는 방법 좀 설명해 주세요.
굿옥션가맹점 MD컨설팅 이정모대표 : NPL부실채권은 이론이나 정보를 선점하고 제대로 이해하면서 직접 매입하여 배당 또는 유입 등을 통해 본인의 재테크 수단으로 활용한다면 이것 처럼 좋은 투자는 없다고 봅니다. 이러한 재테크수단을 선택하려면 먼저 알아야 할 것들이 있습니다.
첫째, 채권행사권리금액(채권액)이 무엇인지 알아야 합니다. 즉 채권자가 배당기일에 당해채권에 기해 법원에 배당권리를 주장 할 수 있는 권리로 채권원금+배당기일까지의 연체이자를 합한 금액입니다. 채권행사권리 금액은 부실채권을 매입후 경매절차에서 배당을 받는 경우 배당기일에 배당받을 금액의 상한이 되므로 이 채권행사권리금액을 잘 파악해야 합니다.(단, 채권최고가액이 채권행사권리금액 보다 많아야 한다는 것입니다.)
둘째, NPL부실채권 매입 투자방법(론세일 즉 채권양도방식과 채무인수방식)으로서 유동화전문회사나 제2금융권 부실채권은 수의계약형태로 개인투자자 등에게 매각하기도 하며, 부실채권을 매입한 개인투자자 등은 경매시장을 통해 투자금을 회수하게 됩니다. 일반투자자 등의 투자자금의 회수 및 수익을 취하는 방법은 부실채권을 매입하여 담보물건을 경매에 부쳐 배당을 받거나(투자자 배당), 직접 경매에 참여하여 낙찰 받는 방법(투자자 유입)이 있습니다.
굿옥션서울지사장 : 이정모대표님 위의 설명을 바탕으로 NPL부실채권 배당 투자사례를 굿옥션회원님들이 이해하기 쉽게 설명 좀 해 주세요.
굿옥션가맹점 MD컨설팅 이정모대표 : 제가 설명하는 NPL부실채권 배당 투자사례는 충북 진천에 거주하시는 천**님의 론세일(채권양도) 후 투자자배당 사례와 대구 동구에 거주 하시는 이**님의 채무인수방식(투자자 유입)으로 투자한 사례입니다.
굿옥션회원님들도 론세일이 무엇이며, 채무인수방식이 무엇인지 이에 대한 궁금증이 많이 있을 겁니다. 먼저 론세일과 채무인수방식에 대해서 간략하게 설명하고 사례를 말씀드리겠습니다.
투자사례 1) 천**님은 굿옥션(주)의 강남구 가맹점인 강남구 대치동 소재 MD컨설팅에 의뢰하여 수원지방법원 평택지원 2012타경11523호 아파트 경매사건의 NPL채권 즉 2010년 9월 13일 ******캐피탈(주)의 양수인인 *********유한회사의 NPL채권을 금27,500만원에 론세일 방식으로 천**님이 지난 2013년 5월 7일 매입하였으며, 인수당시 등기부상 채권최고액은 금34,970만원이나 채권행사권리금액은 금31,750만원이며 배당기일까지의 채권행사권리 금액은 약33,000만원이 될 것으로 예상했습니다. 이 경매사건은 2013년 6월 10일 302,600,000원에 낙찰되었으며 NPL채권 매입가금27,500만원 중 천**님의 투자금액 원금은 금4,000만원, 나머지 23,500만원은 근저당권을 담보로 하여 **저축은행에서 질권대출을 받았습니다. 이 경매사건은 배당시에 선순위 배당금으로 안성시의 당해세 977,000원이 있으며, 질권대출에 따른 이자 약3개월분과 NPL채권(근저당권) 명의이전비, 수수료 등으로 약600만원등 합계 900만원의 부대비용이 발생하므로 순이익금은 금1,760만원으로 수익률이 38.31%, 연수익율로 환산하며 연153.2%에 이르고 이자소득에 대한 소득세도 없습니다.
참고로 부연 설명을 하나 더 하자면 NPL부실채권을 업으로 하지 아니하는 개인이 민법상 양도채권의 방식으로 부실채권을 매입한 채권자가 법원의 낙찰로 인하여 매매차익이 발생한 경우 매매 차익에 대해서는 이자소득에 해당되지 않습니다(서울고법 2007누 4256호 등)
* 편집자주 : 위의 내용을 표로 정리해 보면 다음과 같다.
또, 채권행사권리금액이 배당기일까지 약33,000만원이므로 낙찰가격 30,260만원 제하면 약2,740만원의 무담보전환 채권이 남습니다. 이것은 지급명령 등을 받아 둔다면 채무자의 다른 재산에권리행사를 할 수 도 있을 것입니다.
투자사례 2) 대구 동구에 거주하시는 이**님의 채무인수방식(투자자 유입)으로 투자한 사례입니다.
이**님은 수원지방법원 안산지원 2012타경 15056호 아파트 경매사건의 NPL채권을 채무인수방식으로 인수하기로 상담을 받은 후 굿옥션(주)의 강남구 가맹점인 강남구 대치동 소재 MD컨설팅에 의뢰하였는 바, 본인이 진행한 것입니다, 동 경매사건의 근저당권은 2011년 3월 7일 ********캐피탈(주)의 근저당권을 *******유한회사가 인수 한 것으로, 이를 이**님이 31,000만원(선순위 배당될 당해세 160만원, 선순위 조세 748만원 별도)에 채무인수하기로 하고, 계약금 3,100만원을 지불하고 2013년 5월 하순경 계약체결을 하였습니다. 2013년 6월 13일 이**님은 40,000만원에 낙찰 받았으며, 2등 입찰가는 31,000만원이 2명 있었지요. 이**님이 채무인수방식으로 동 경매사건의 아파트를 낙찰 받았다는 사실을 모르는 분들은 왜 40,000만원이라는 높은 금액에 낙찰 받았을까(?) 하고 의아해 할 것이지만 동 경매사건의 낙찰자는 결과적으로 31,908만원에 낙찰 받은 것이지요. 그 이유는 채무인수를 31,000만원에 하기로 하였고, 선순위 배당될 당해세 160만원 및 선순위 조세 748만원을 별도로 하기로 약정했기 때문에 이 금액을 합하면 31,908만원이기 때문입니다.
요즈음 경매시장에서 아파트를 낙찰받기란 하늘의 별따기나 다름없이 경쟁이 치열합니다. 그러나 동 경매사건을 낙찰 받은 이**님은 채무인수계약을 하고 응찰하였으므로 적정가격에 그것도 한 번에 낙찰 받을 수 있었지요. 이**님은 동 경매사건의 아파트를 단기매매하더라도 40,000만원에 낙찰(매수)받아서 40,000만원에 양도하므로 외견상양도차익이 발생하지 않아서 양도소득세가 한 푼도 없으며, 부대비용을 고려치 않고 단순계산으로 따지면 사실은 8,000만원의 차익이 발생한거죠. 이것을 일반경매로 낙찰 받았더라면 단기매도시 3,000만원 이상의 양도소득세가 발생하였을 겁니다.
제 개인적인 생각이지만 일반경매와 NPL채권활용 경매의 차이는 투자수익에서 아주 큰 차이가 나게 되므로 NPL활용 경매는 재테크 수단으로 당분간 각광받을 것으로 판단됩니다.
MD컨설팅에서 최근에 위 2건의 NPL채권을 론세일(채권양도)방식과 채무인수방식으로 고객에게 컨설팅해 주는 데에는 서초구 서초동 1539-10, 3층 소재 굿플러스 자산관리(주) 의 도움이 컸습니다.
굿옥션서울지사장 : 이정모대표님은 굿옥션가맹점으로 활동 하시면서 다양하게 투자자들의 수익창출을 도와주고 계십니다.
오늘 인터뷰를 통해서 이정모대표님의 영업 마인드를 엿볼 수 있었는데 최고가 될 수밖에 없는 그런 분이시네요. 친절이 습관처럼 몸에 배어 있어서 인터뷰 내내 편안한 마음으로 진행할 수 있었습니다. 감사합니다.
굿옥션가맹점 MD컨설팅 이정모대표 : 금융기관의 NPL부실채권은 과거 ABS(저당채권)발행방식으로 처리해 오다가 국제회계기준이 2011년부터 변경되면서 국제입찰을 통한 직매각이 주를 이루기 시작했다고 봅니다.
따라서 부실채권은 경제행위 주체가 재무적, 재정적 어려움에 처하여 일정기간 이자를 지급하지 못하거나, 신용위험으로 집중적인 관리를 요하는 채무자에 대한 채권을 말하는 것인데 금융감독 법규에서 규정하고 있는 미래상환가능성기준(Forward Looking Criteria : FLC)을 감안한 5단계(정상, 요주의,고정, 회수의문, 추정손실) 산건전성 분류기준에 따라 분류된 무수익 여신으로서, 고정, 회수의문, 추정손실로 분류된 여신과 상각채권 즉, 금융기관의 여신거래로 인하여 발생한 대출원리금, 지급보증 기타 이에 준하는 채권 중 채무자의 임의적인 변제를 기대할 수 없어 회수조치를 강구할 필요가 있는 채권으로 통상적으로 무수익여신, 미회수채권을 말합니다.
굿옥션서울지사장 : 최근 NPL시장과 부동산 경매시장의 동향을 보면, 실물경기 하락 및 부동산경기 침체로 인해 많은 일반투자자들이 분양이나 매매를 자제하는 상황으로 변해갔거든요. 얼마 전까지만 해도 재테크수단으로 각광받고 있었던 것이 경매였잖아요. 그런데 경매도 대중화가 되다 보니 낙찰이 쉽지않고, 낙찰이 되어도 낙찰가율이 상승하여 많은 수익을 기대하기 어려운 상황이라고 들었습니다. 요즘은 틈새시장으로 NPL부실채권 시장이 새로운 투자처로 부각된다고 하는데 아쉬운 것은 경매물건들은 대법원 경매정보사이트 또는 굿옥션사이트 등 유료정보사이트를 통해 모두 오픈되어 있는 반면에 NPL부실채권은 제대로 오픈된 곳이 거의 없다시피 하잖아요. 다행스럽게도 굿옥션사이트에 들어가면 메인화면 상단에 부실채권을 집중적으로 볼 수 있어서 일반인도 쉽게 접근할 수 있어 상담도 많습니다.
이정모대표님, NPL부실채권은 정보의 폐쇄성이 강한 만큼 수익률 또한 높겠죠. 경제가 어렵다보면 NPL부실채권 또한 많이 나올 텐데 재테크 수단으로 활용할 수 있는 방법 좀 설명해 주세요.
굿옥션가맹점 MD컨설팅 이정모대표 : NPL부실채권은 이론이나 정보를 선점하고 제대로 이해하면서 직접 매입하여 배당 또는 유입 등을 통해 본인의 재테크 수단으로 활용한다면 이것 처럼 좋은 투자는 없다고 봅니다. 이러한 재테크수단을 선택하려면 먼저 알아야 할 것들이 있습니다.
첫째, 채권행사권리금액(채권액)이 무엇인지 알아야 합니다. 즉 채권자가 배당기일에 당해채권에 기해 법원에 배당권리를 주장 할 수 있는 권리로 채권원금+배당기일까지의 연체이자를 합한 금액입니다. 채권행사권리 금액은 부실채권을 매입후 경매절차에서 배당을 받는 경우 배당기일에 배당받을 금액의 상한이 되므로 이 채권행사권리금액을 잘 파악해야 합니다.(단, 채권최고가액이 채권행사권리금액 보다 많아야 한다는 것입니다.)
둘째, NPL부실채권 매입 투자방법(론세일 즉 채권양도방식과 채무인수방식)으로서 유동화전문회사나 제2금융권 부실채권은 수의계약형태로 개인투자자 등에게 매각하기도 하며, 부실채권을 매입한 개인투자자 등은 경매시장을 통해 투자금을 회수하게 됩니다. 일반투자자 등의 투자자금의 회수 및 수익을 취하는 방법은 부실채권을 매입하여 담보물건을 경매에 부쳐 배당을 받거나(투자자 배당), 직접 경매에 참여하여 낙찰 받는 방법(투자자 유입)이 있습니다.
굿옥션가맹점 MD컨설팅 이정모대표 : 제가 설명하는 NPL부실채권 배당 투자사례는 충북 진천에 거주하시는 천**님의 론세일(채권양도) 후 투자자배당 사례와 대구 동구에 거주 하시는 이**님의 채무인수방식(투자자 유입)으로 투자한 사례입니다.
굿옥션회원님들도 론세일이 무엇이며, 채무인수방식이 무엇인지 이에 대한 궁금증이 많이 있을 겁니다. 먼저 론세일과 채무인수방식에 대해서 간략하게 설명하고 사례를 말씀드리겠습니다.
론세일(채권양도)방식은 NPL부실채권을 직접 매입하는 것입니다.
이때 론세일로 매입을 하게 되면 매도인은 모든 권리를 매수인에게 양도하고 매수인은 그에 따른 매입대금을 전액지급하고 근저당권의 채권자 명의를 변경하게 되는 겁니다.
채무인수방식이란 채무가 그 동일성을 유지하면서 인수인에게 이전하는 것을 목적으로 하는 계약입니다. 통상 면책적 채무인수를 일컫는다고 보시면 됩니다. 즉 면책적 채무인수란 채무의 동일성을 유지하면서 이를 종래의 채무자로부터 제3자인 인수인에게 이전하는 것을 목적으로 하는 계약을 말합니다. 다시 말하면, 채무인수의 인수인은 종래의 채무자의 지위를 교체하여 새로이 당사자로서 채무관계에 들어서서 종래의 채무자와 동일한 채무를 부담하고 동시에 종래의 채무자는 채무관계에서 탈퇴하여 면책되는 것을 말합니다.
이때 론세일로 매입을 하게 되면 매도인은 모든 권리를 매수인에게 양도하고 매수인은 그에 따른 매입대금을 전액지급하고 근저당권의 채권자 명의를 변경하게 되는 겁니다.
채무인수방식이란 채무가 그 동일성을 유지하면서 인수인에게 이전하는 것을 목적으로 하는 계약입니다. 통상 면책적 채무인수를 일컫는다고 보시면 됩니다. 즉 면책적 채무인수란 채무의 동일성을 유지하면서 이를 종래의 채무자로부터 제3자인 인수인에게 이전하는 것을 목적으로 하는 계약을 말합니다. 다시 말하면, 채무인수의 인수인은 종래의 채무자의 지위를 교체하여 새로이 당사자로서 채무관계에 들어서서 종래의 채무자와 동일한 채무를 부담하고 동시에 종래의 채무자는 채무관계에서 탈퇴하여 면책되는 것을 말합니다.
투자사례 1) 천**님은 굿옥션(주)의 강남구 가맹점인 강남구 대치동 소재 MD컨설팅에 의뢰하여 수원지방법원 평택지원 2012타경11523호 아파트 경매사건의 NPL채권 즉 2010년 9월 13일 ******캐피탈(주)의 양수인인 *********유한회사의 NPL채권을 금27,500만원에 론세일 방식으로 천**님이 지난 2013년 5월 7일 매입하였으며, 인수당시 등기부상 채권최고액은 금34,970만원이나 채권행사권리금액은 금31,750만원이며 배당기일까지의 채권행사권리 금액은 약33,000만원이 될 것으로 예상했습니다. 이 경매사건은 2013년 6월 10일 302,600,000원에 낙찰되었으며 NPL채권 매입가금27,500만원 중 천**님의 투자금액 원금은 금4,000만원, 나머지 23,500만원은 근저당권을 담보로 하여 **저축은행에서 질권대출을 받았습니다. 이 경매사건은 배당시에 선순위 배당금으로 안성시의 당해세 977,000원이 있으며, 질권대출에 따른 이자 약3개월분과 NPL채권(근저당권) 명의이전비, 수수료 등으로 약600만원등 합계 900만원의 부대비용이 발생하므로 순이익금은 금1,760만원으로 수익률이 38.31%, 연수익율로 환산하며 연153.2%에 이르고 이자소득에 대한 소득세도 없습니다.
참고로 부연 설명을 하나 더 하자면 NPL부실채권을 업으로 하지 아니하는 개인이 민법상 양도채권의 방식으로 부실채권을 매입한 채권자가 법원의 낙찰로 인하여 매매차익이 발생한 경우 매매 차익에 대해서는 이자소득에 해당되지 않습니다(서울고법 2007누 4256호 등)
* 편집자주 : 위의 내용을 표로 정리해 보면 다음과 같다.
| 내용 | 금액 |
|---|---|
| 2013.6.10. 낙찰가 | 302,600,000 |
| NPL채권매입 | 275,000,000 |
| 당해세 | 799,000 |
| 이자 등 부대비용 | 9,000,000 |
| 순이익 | 17,623,000 |
투자사례 2) 대구 동구에 거주하시는 이**님의 채무인수방식(투자자 유입)으로 투자한 사례입니다.
이**님은 수원지방법원 안산지원 2012타경 15056호 아파트 경매사건의 NPL채권을 채무인수방식으로 인수하기로 상담을 받은 후 굿옥션(주)의 강남구 가맹점인 강남구 대치동 소재 MD컨설팅에 의뢰하였는 바, 본인이 진행한 것입니다, 동 경매사건의 근저당권은 2011년 3월 7일 ********캐피탈(주)의 근저당권을 *******유한회사가 인수 한 것으로, 이를 이**님이 31,000만원(선순위 배당될 당해세 160만원, 선순위 조세 748만원 별도)에 채무인수하기로 하고, 계약금 3,100만원을 지불하고 2013년 5월 하순경 계약체결을 하였습니다. 2013년 6월 13일 이**님은 40,000만원에 낙찰 받았으며, 2등 입찰가는 31,000만원이 2명 있었지요. 이**님이 채무인수방식으로 동 경매사건의 아파트를 낙찰 받았다는 사실을 모르는 분들은 왜 40,000만원이라는 높은 금액에 낙찰 받았을까(?) 하고 의아해 할 것이지만 동 경매사건의 낙찰자는 결과적으로 31,908만원에 낙찰 받은 것이지요. 그 이유는 채무인수를 31,000만원에 하기로 하였고, 선순위 배당될 당해세 160만원 및 선순위 조세 748만원을 별도로 하기로 약정했기 때문에 이 금액을 합하면 31,908만원이기 때문입니다.
요즈음 경매시장에서 아파트를 낙찰받기란 하늘의 별따기나 다름없이 경쟁이 치열합니다. 그러나 동 경매사건을 낙찰 받은 이**님은 채무인수계약을 하고 응찰하였으므로 적정가격에 그것도 한 번에 낙찰 받을 수 있었지요. 이**님은 동 경매사건의 아파트를 단기매매하더라도 40,000만원에 낙찰(매수)받아서 40,000만원에 양도하므로 외견상양도차익이 발생하지 않아서 양도소득세가 한 푼도 없으며, 부대비용을 고려치 않고 단순계산으로 따지면 사실은 8,000만원의 차익이 발생한거죠. 이것을 일반경매로 낙찰 받았더라면 단기매도시 3,000만원 이상의 양도소득세가 발생하였을 겁니다.
제 개인적인 생각이지만 일반경매와 NPL채권활용 경매의 차이는 투자수익에서 아주 큰 차이가 나게 되므로 NPL활용 경매는 재테크 수단으로 당분간 각광받을 것으로 판단됩니다.
MD컨설팅에서 최근에 위 2건의 NPL채권을 론세일(채권양도)방식과 채무인수방식으로 고객에게 컨설팅해 주는 데에는 서초구 서초동 1539-10, 3층 소재 굿플러스 자산관리(주) 의 도움이 컸습니다.
굿옥션서울지사장 : 이정모대표님은 굿옥션가맹점으로 활동 하시면서 다양하게 투자자들의 수익창출을 도와주고 계십니다.
오늘 인터뷰를 통해서 이정모대표님의 영업 마인드를 엿볼 수 있었는데 최고가 될 수밖에 없는 그런 분이시네요. 친절이 습관처럼 몸에 배어 있어서 인터뷰 내내 편안한 마음으로 진행할 수 있었습니다. 감사합니다.
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