부동산 경매 NPL 굿옥션 블로그 활동 검색에 잘 안 나오는 단어, 하지 말아야 할 행동 베스트 3 [바이럴마케팅: 박형순]

블로그(BLOG)를 검색에 잘 나오게 하는 비결만 찾으셨죠?

반대로 검색에 잘 안 나오는 표현이 있다는 것도 혹시 아세요?

수 만 가지의 표현이 있지만 네이버에서 무척이나 싫어하는 단어가 있답니다.

이중에는 부동산블로그도 해당이 되는 단어도 있으니 함께 알아보겠습니다.


◈ 럭셔리 명품으로 치장한 수식어  
명품과 럭셔리 등의 단어는 검색프로그램이 싫어하는 단어입니다.

이유는 명품에 함께하는 것이 이른바 짝퉁입니다.

진품과 가품의 구분이 어려운 인터넷상에서는 명품과 럭셔리 등의 단어에 대해서는 검색을 기피하는 경우가 있습니다.

이른바 <명품아파트>와 <럭셔리아파트>라는 표현도 조심해야 겠는걸요?


◈ 최저가, 최고가 부동산  

블로그의 기본은 개인 일기장의 개념입니다.

그렇기 때문에 원칙적으로는 비즈니스 용도나 홍보 용도로 사용을 규제하고 있습니다.

그러한 맥락에서 최저가 또는 최고가라는 단어가 들어가는 경우,

대부분이 상품홍보나 맛집소개로 인식되는 경우가 있기에 검색에 반영이 안 되는 경우가 있습니다.

부동산 블로그에서도 <최저가 오피스텔> 등의 표현은 가급적 삼가하는 것이 좋겠습니다.

또한 검색프로그램은 <최저>, <최고> 등 최상급의 수식어 자체를 싫어 한답니다.


◈ 성인은 검색의 최다 필터링  

정보의 홍수인 인터넷에서 가장 많이 검색필터링에 걸리는 단어는 아마도 성인, 유흥관련 단어 일 것 입니다.

부동산에서 블로그에 글을 쓰는 경우 성인이라는 단어가 들어갈 일은 없겠습니다만

본의 아니게 성인, 유흥, 섹시 등의 단어가 들어가는 경우 예기치 않은 난관에 부딪치게 되는 경우가 발생합니다.

예를 들면 <강남에서 직장을 다니는 성인들이라면 한번쯤은 눈길을 주는 오피스텔> 이런식이죠.

블로그에 글쓰기 과정에서 이상의 세 가지만 염두해 두신다면 검색프로그램이 싫어하는 단어를 사용하여 검색반영에 누락되는 경우를 방지할 수 있겠습니다.

내가 쓴 글을 검색에 잘 나오게 하기 위해서는 좋은 블로그가 필수입니다.

좋은 블로그란 양과 질적으로 우수한 블로그이죠.

그러나 좋은 블로그도 한동안 검색에 잘 나오다가 어느날 갑자기 안 나오게 되는 경우가 있습니다.

이때는 부동산 블로그에서 하지 말아야할 베스트 3에 해당되는 경우가 대부분입니다.

함께 볼까요?


◈ 내가 쓴 글을 내가 검색하기

한번쯤은 해본 경험이 있으실 겁니다.

본인이 쓴 글을 바로 확인하고 싶어 하는 호기심입니다.

그러나 이러한 검색은 ‘내가 방금 쓴 글을 앞으로는 보여주지 마세요.’ 라고 말하는 정도의 효과가 있습니다.

이유는 내가 글쓰기를 한 인터넷 접속주소와 내가 로그인한 아이디가 있기에 누가 글을 쓰고 누가 어떤 단어를 검색하는지를 알고 있습니다.

자기글에 대한 자작검색만큼 하지 말아야 할 행동은 없습니다.


◈ 프로그램의 사용

1페이지 상단에 검색노출을 하기위해서 가끔은 전문업자를 찾으시는 분들도 계십니다.

지속적인 모니터링 작업을 통하여 불법적인 프로그램을 사용한 블로그들을 모두 확인해 내고 있습니다.

그렇기 때문에 이는 멀지 않아서 내 블로그에 대한 블라인드조치를 의미합니다.

오랜 시간 동안 공들여서 가꿔온 블로그가 블라인드를 당한다면 정말 안타깝겠죠?


◈ 아는 멤버들끼리의 주고 받기  

이웃 점포 또는 컴퓨터강의 시간에 친분을 쌓은 지인들끼리 서로가 덧글, 공감하기, 스크랩 등의 작업을 해주는 경우가 있습니다.

많은 덧글과 공감, 스크랩이 블로그 운영에 도움이 되기 때문입니다.

그러나 매번 정해진 멤버의 방문과 서로 밀어 주기 작업이라면 너무 뻔하죠?

글쓰자마다 하루사이에 달린 댓글들 보면 작업의 흔적이 너무 확실합니다.

절대로 오래 효과를 볼수가 없는 방식입니다.

블로그를 검색에 잘 나오게 하기 위한 많은 테스트와 비결 등이 난무하고 있지만 오히려 검색에 잘 안 나오는 행동을 알아 두시는 것이 도움이 되는 것 같습니다.

또한 블로그 운영에서는 정직만큼 묘수는 없는 것 같습니다.

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부동산 경매 NPL 굿옥션 [정해룡] 고수익 창출 특수물건 + NPL 다양한 실전 사례 분석

1. 수업일시 : 6월 11일(수) ~ 8월 13일(수) 14시 ~ 17시 매주 수요일 총 10주 완성.


2. 이런 분들께 추천합니다.

1) 특수물건에 대한 기초를 체계적으로 잡고싶은 분으로 끊임없이 부동산 투자 정보 제공 을 받고자 하는 분.

2) 특수물건 어떻게 시작해야 하는지 모르는 투자자에게 수업 후 투자 연결을 바탕으로 고수익 창출 을 희망하시는 분

3) 특수물건 의 다양한 사례를 바탕으로 적은 종자돈으로 단기/장기 에 수익 을 만들어 내고 싶은 분


3. 수강 목적

정규과정 중 수시로 안전하고 수익성 높은

특수물건 + NPL  다양한 사례 소개 및 투자분석 병행.

1) 다양한 사례를 바탕으로 특수물건 의 기초부터 차근 차근, 누군가 알기 쉽게 교육.

2) 특수물건 를 직접 본인 스스로 할 수 있도록 살아있는 실무 위주로 교육.

3) 특수물건  에서 나타나는 함정 등을 미리 예견하여 리스크 감소.


4. 교육 과정

1주 [1회차 6월 11일(수)] 가압류, 가처분 분석 1(심층 이론)

가압류 와 가처분의 집행절차 / 가압류 및 가처분상의 권리양도 방법

가압류와 가처분의 피보전권리 분석 / 사해행위취소 목적의 가처분 효력 분석

2주 [2회차 6월 18일(수)] 가압류, 가처분 분석 2 (실전사례 분석)

가압류 채권의 양도 사례 분석 / 선순위 가처분 중 안전한 가처분 사례 분석

오래된 가압류, 가처분 소멸 사례 분석/ 근저당권설정 목적의 가처분 사례 분석.

3주 [3회차 6월 25일(수)]  법정지상권 분석 1 (심층이론)

법정지상권의 유형(5가지) 과 성립 요건 / 지료 청구와 존속 기간

이른바 담보목적지상권의 효력 / 법정 지상권 판례 분석

4주 [4회차 7월 2일(수)] 법정지상권 분석 2 (실전사례 분석)

미등기 건물(무허가 건물 포함) 의 대지 낙찰사례 분석 / 터파기공사가 중단된 토지 낙찰사례 분석

제시 외 수목 있는 토지 낙찰 사례 분석 / 건물 철거 소송과 부당 이득 반환 청구 사례 분석.

5주 [5회차 7월 9일(수) 유치권 분석 1 (민사 유치권)

유치권의 성립요건 / 유치권의 효력 및 소멸 시효

유치권에 기한 경매 신청 / 유치권에 관한 판례 및 실전사례 분석.

6주 [6회차 7월 16일(수)] 유치권 분석 2 (상사 유치권)

민사 유치권과 상사 유치권의 구별 / 상사 유치권의 성립 요건

상사 유치권의 효력 및 소멸 시효 / 상사 유치권에 관한 판례 및 사례 분석

7주 [7회차 7월 23일(수)] 전세권, 임차권의 특수문제 분석

전세권의 성립요건과 효력 / 전세권 부채권에 대한 추심, 전부 명령과 배당 요구

전세권 또는 전세금 반환 채권 양도와 효력 / 전세권 및 임차권의 특수사례 및 판례 분석

8주 [8회차 7월 30일(수)] 집합건물의 소유관계 및 대지권 미등기 분석

집합 건물이 되기 위한 요건 / 등기부와 건축물 대장의 불일치시 대처방안

대지권은 무엇이고 언제 성립하는가 / 대지권 미 등기 시 대지권의 존재여부 확인 방법.

건물만 매각시 (대지권 매각 제외) 대처 방안

9주 [9회차 8월 6일(수)] 지분과 공유관계 분석

지분경매 잘하면 호박이 넝쿨째로 굴러온다 / 좋은 지분과 나쁜 지분의 구별

공유물에 설정된 전세권, 임차권, 저당권의 해부 / 구분소유적 공유지분의 입찰분석

공유물 분할에 따른 맹지의 통로확보 방법.

10주 [10회차 8월 13일(수)] 가등기 및 예고 등기 분석

담보가등기와 순위 보전 가등기의 구별 / 가등기의 소멸 시효와 소멸 시효 중단 사유

오래된 가등기의 효력 유무 판별방법 / 선순위 가등기도 안전한 경우가 있다.

예고등기 아직도 진행형이다.


5. 교육특전

1) 평생멘토 - 수강 후에도 지속적인 강사의 컨설팅

2) 안전하고 수익성 높은 특수물건 + NPL 물건소개 및 투자분석 병행.

3) 법원 현장 학습 1회 (서울 중앙법원 경매일 중 선택하여 참관)

4) 월간 굿옥션 3개월 구독권 증정.


6. 교육장소 강남경매학원 (서울 서초구 서초동 1660-22)


7. 기타문의 월간 굿옥션 1644-1902

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부동산 경매 NPL 굿옥션 [공법이야기] 2014년 공법 개정 관련 부동산 투자 방향 잡기 [도시계획: 고상철]

서울시에 거주하는 김씨는 현재 준주거지역으로 된 토지 200평을 소유하고 있었다.

오래된 상가주택을 철거하고 새로운 건축을 하고자 할 때 기존에는 생활숙박시설(서비스 레지던스 등)이 불가능했는데 최근 한류열풍과 함께 수익성 있는 건축물을 지을 수 있나 궁금하던 차에 이번 법 개정이 김씨에게는 매우 큰 기회가 되었다.

단, 주거환경 악화를 막기 위해 주택밀집지역으로부터 지자체 조례로 정하는 거리 이상 이격하거나 공원·녹지 등의 지형지물로 차단하는 경우에 가능한데 이 부분을 지자체에 문의한 결과 가능하게 되었다.

지금 김씨는 멋진 건축물을 지을 수 있는 희망에 부풀어 있다.

이 경우는 극히 일부로서 준주거지역이 아닌 상업지역이나 준공업지역 그리고 계획관리지역에서는 이런 변화에 대하여 많이 인식을 하지 못하고 있기 때문에 이러한 법 개정내용을 아는 사람은 경매물건이나 급매물을 조금이라도 더 낮은 금액으로 구매할수 있는 기회가 된다.

시간이 흐르면서 법 개정의 내용을 일반인들이 많이 알게 되면 그 부동산가격은 조금더 올라갈 것이므로 지금이 괜찮은 토지를 조금이라도 살 수 있는 좋은 시기인 것이다.


우리나라의 부동산관련 규제 중 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)에 대한 행위제한(내가 가지고 있는 토지에 건축물을 건축하고자 할 때 내 마음대로 종류를 선택해서 건축할 수 있는 것이 아니라 법에서 모든 토지마다 규제하고 있음)은 각 용도지역별로 건축행위가 가능한 것들을 규제함으로서 해당 법령상 허용하고 있는 건축물만 허가를 해주고 나열하지 않은 건축물을 건축하지 못하게 하는 포지티브 형태의 규제를 해왔다.

쉽게 말하면 제1종전용주거지역에서는 단독주택(다가구주택 제외)과 특정한 제1종근린생활시설만을 법률에서 허용하고 있다.

단, 도시·군계획조례(각 지방자치단체에서 규제)에서 별도로 더 허용하는 건축물의 종류를 나열하는 형태로 전국에 있는 제1종전용주거지역에 건축규제를 하고 있다.

마찬가지로 나머지 용도지역도 똑같은 형태로 건축물의 종류를 달리하여 규제하고 있었으나 이번 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 개정으로 “준주거지역, 상업지역, 준공업지역, 계획관리지역”은 “건축할 수 없는” 건축물의 종류를 나열하는 형태로 규제를 개선하였다.

예를 들어 다음과 같이 준주거지역으로 비교하여 보면 금방이해할 수가 있다.


종전 준주거지역에서는 제2종근린생활시설중 안마시술소와 단란주점만 제외하고 건축이 가능했으나 법개정으로 단란주점만 빼고 모든 제2종근린생활시설은 가능하게 되면 허용되는 것이 많아지게 되는 것이다.

즉, 준주거지역에서는 안마시술소가 안 되었는데 이제는 허용이 되므로 기존의 건축물을 가지고 있던 소유자는 용도를 안마시술소로 변경할 수도 있고 건축도 가능하게 되는 것이다.


이렇게 준주거지역과 상업지역, 준공업지역, 계획관리지역의 토지소유자는 상대적으로 허용가능성이 많아지게 되므로 토지의 가치가 조금은 더 상승하게 되었다고 보면 된다.

기존의 부동산시장의 침체로 인하여 투자활성화를 위한 입지규제를 개선하기 위한 대책이 시행되는 것이다.

토지의 가치는 어떻게 이용할 수 있느냐, 어떤 건축물을 건축할 수 있고, 얼마나 지을수 있느냐에 따라 그 가치는 변화 할수 있다.

즉, 현재 토지의 이용상황이 변함에 따라 가치가 상승할 수도 있고 하락할 수도 있다.

이런 개정들을 면밀하게 살펴봄으로써 토지 투자자는 토지를 보는 눈이 길러질 수 있으며 토지관련 중개업과 컨설턴트들은 수익성 높은 토지에 대한 보다 더 정확한 설명을 할 수 있게 된다.

이러한 법령의 개정을상시적으로 주의깊게 살펴보고 나에게 맞는 토지를 찾았을 때 더 수익률도 높아지고 만족도도 높아질 것이다.

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부동산 경매 NPL 굿옥션 부동산 중개 어떻게 잘 대처해야 하나? [공인중개사: 김종언]

어느 공인중개사님의 전화가 걸려왔다. 나름대로의 답변을 하여 주고 보니 우리가 왜 [실무교육] 과 [중개업심화 교육]을 받아야 하는지를 여실히 보여 주기에 기록으로 옮겨보기로 합니다.


◆ 사연인즉슨:

1. 2010년 10월 18일 현 임차인의 계약기간이 남은 상태에서 주거용 APT를 보증금 4,천만원/ 월차임 80만원에 계약을 체결 2010년 20월 24일(미 도래)에 잔금을 치르기로 하였다.

2. 계약시에 임대인이 지방에 거주하는 상태라 공인중개사 혼자만 구두 위임을 받고 체결하며 잔금일에 추인키로 하였다. 현 임차인 A와 들어올 임차인 B와 계약을 체결 하였고 임대인의 계좌에 계약금.4백만원을 온라인 하였다.

3. 문제는 들어올 임차인 B가 사정에 의하여 해지를 요청하며 계약금 반환을 요구 한단다.( ? )

4. 반대로 현 임차인 A는 임대인으로 부터 계약금 10%를(보증금:5천만원/ 월차임 70만원 상태) 반환 받지 않은 상태에서 새로 갈 넓은집에 다른 사무소에서 1,000만원의 계약금으로 계약을 하였단다.

5. 나갈 현 임차인 A에게 위 사실을 통보하니 자기는 이행이 안되면 자기가 손해이니 공인중개사에게 책임을 묻겠단다.

임대인 에게도 책임을 묻겠다고 하며...

6. 결과적으로 나갈 임차인A는 당연히 갈집의 계약금 일천만원을 날리게 되었다.


◆ 어떻게 대처를 하여야 하는지....물어왔다.
1. 들어올 임차인 B의 과실로 인하여 계약해지는 계약금 반환 의무는 없다.

이미 승락하여 임대인의 계좌로 입금을 하였으며 계약 이행의 책임이 있기 때문이다.

공인중개사는 수수료 청구권을 행사 할 수가 있다.

하지만 계약금도 포기하는 상태에서 수수료를 받아 내기란 결코 쉬지가 않다.

그래서 계약시에 수수료를 받는게 좋으며 1/2 이라도 받아야 한다.

2. 현 임차인A는 다름지역의 공인중개사 사무소에서 자기가 갈 APT로 계약금 1,000만원을 걸었으나 현 사무소에 손해배상을 물을수는 없다고 본다.

또한 임대인으로 부터 계약금 반환도 받지 않은 상태에서 다른 물건을 거래 하였다고 해서 발생한 손해에 대하여 임대인에게 책임을 묻을수도 없다고 본다.

만약 현 임차인 A가 합당한 이유로 손해배상을 청구 한다면 법원의 판결에 의하여야 할것이다.


◆ 위와 같은 케이스의 몇가지 주의점.

위임장이 없는 상태에서 계약을 안 할수 도 없는 상태라면 반드시 몇가지 짚고 넘어가야한다.

1. 양당사자 ( 임대인.현 임차인A. 들어올 임차인B) 모두에게 통화 승락을 하여야 한다.

공인중개사 와 임대인과의 통화 위임승락만으로 계약을 체결 하였다면 뒤에 문제 발생 소지가 다분히 있다.

* 녹음을 하여 두면 좋다.

2. 계약금 10%는 진정한 권리자에게 입금하고 임대인이 현 임차인에게 반환 하도록 하여야 한다.(잘 받았는지도 확인=동시  에) 임대인에게도 현 임차인 A에게 반환 하도록 알려주고 확인을 하여두면 좋다.

받고 나서 계약 하도록 알려준다.

3. 계약시에 지방이나 회사에 있는 임대인과 위임 계약시에는 계약서를 작성 FAX로 보내 서명 날인을 받아 다시 FAX로 되돌려 받아 처리를 한다.

4. 위와 같이 하였드라도 반드시 등기 속달로 보내서 서명.날인을 받아 회송 받도록 한다.

계약에 우선하여 비록 임대인과 임차인의 마음으로만 믿고 구두로만 임대인의 위임을 받아 계약 한다는것은 참으로 위험천만의 일이다.

순조롭게 협의처리가 가능타면 좋으련만 양 당사자 임대인 임차인 끼리 직접 대면없이 전화통화를 하다보면 " 아 !" 다르고 " 어 !" 달라 자칫 감정 싸움으로 자존심이 상하다보면 수습 불가능한 일도 벌어진다.

이를 중개 한 애꿎은 공인중개사만 난처한 입장에 놓이는 경우가 허다하다.

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부동산 경매 NPL 굿옥션 법정기일이 빠른 조세채권과 임차보증금 반환 채권의 우열에 관한 사례 [경매: 정해룡]

최근 서울지역의 선순위 임차인이 있는 아파트가 낙찰된 사례 중에서 법정기일이 임차권보다 빠른 조세채권의 교부청구로 인하여 선순위 임차권의 보증금 일부가 인수되는지 여부가 문제된 사건이 있다.

일종의 특수물건이라 할 수 있는데, 이러한 사례는 앞으로도 종종 있을 수 있는 사례라 할 수 있고 NPL의 분석에 있어서도 좋은 참고가 될 것이라 판단하여 구체적인 내용을 소개하고자 한다.


1. 사실관계

위 사건 아파트는 본래 갑과 을이 각 지분 2분의 1을 보유하여 공유관계에 있었으나, 갑의 지분 전부가 병에게 이전된 후 공유자인 을과 병이 정에게 임대를 하였다.

한편 위 지분 양도 당시 갑은 양도소득세를 납부하지 않아 체납자의 지위에 있었는데, 갑의 지분이 병에게 이전된 날부터 약 2개월 후에 위 양도소득세의 법정기일이 도래하였다.

그 후 병의 지분이 다시 갑에게 이전되었고, 이에 관할 세무서에서 갑의 지분 전부를 압류하여 압류등기가 이루어졌는데, 위 압류등기일이 비록 위 임차권의 대항력발생일 및 확정일자일보다 시간적으로 뒤졌지만, 위 조세채권의 법정기일은 위 임차권보다 앞섰다. 이해의 편의를 위하여 위 사건 아파트에 관한 사실관계를 시간적 순서에 따라 정리하면 아래와 같다.




2. 매수인의 입찰과정

(1) 이 사건 매수인은 입찰 전에 선순위 임차권이 있음을 알았으나, 그 임차보증금이 6억원이고 적법하게 배당요구를 하였으므로, 6억원 이상의 가격으로 낙찰받으면 그 매각대금으로 임차보증금 전부가 변제될 것으로 판단하고 입찰가를 8억 2,600만원으로 적어 입찰에 참여하여 낙찰받았다.

(2) 한편 매수인이 입찰 당시 등기부를 통해 체납처분에 의한 압류등기가 있음을 발견하였지만 그 조세가 당해세인지 일반조세인지, 일반조세라면 법정기일이 언제인지 등은 확인할 수 없어 위 조세채권이 임차권인수여부에 영향을 줄 수 있는지에 대해서는 알지 못한 상태에서 입찰에 참여하였다.

(3) 그러나 매수인은 낙찰 받은 후 혹여라도 이 사건 조세채권이 이 사건 임차권 인수에 영향을 줄 가능성은 없는지 염려되어 매각대금을 납부하기 전에 법원에 비치된 체납처분청의 교부청구서를 열람하였는바, 이 과정에서 이 사건 조세채권의 법정기일이 이 사건 임차권의 전입신고일 및 확정일자일보다 앞선다는 사실, 체납세액이 무려 6억 5,000여만 원이나 된다는 사실을 알게 되었다.

(4) 이 사안에서 매수인은 법정기일이 빠른 조세채권으로 인하여 임차보증금의 부담을 일부 인수하여야 하는가?

이에 대한 해답을 얻기 위해서는 이 사건 임차보증금채권과 조세채권의 우열에 관하여 검토가 필요하다.


3. 이 사건 임차보증금채권과 조세채권의 우열

(1) 임차권의 성립과정

이 사건 부동산은 최초에 갑과 을이 각 지분 2분의 1을 매매로 취득하여 공유관계에 있었는데, 그 후 갑의 지분 전부가 병에게 이전되었다.

한편 이 사건 임차권은 공유자인 을과 갑지분을 이전받은 병이 임대인이 되고, 정이 임차인이 되어 성립되었으며, 임차인 정은 임대차계약일에 전입신고와 확정일자를 부여받았다.

그 후 병의 지분 전부가 종전 공유자이자 이 사건 조세 체납자인 갑에게 이전되었다.

(2) 이 사건 조세채권의 법정기일

이 사건 조세채권은 갑에게 부과된 양도소득세 및 그 가산금으로서 체납액은 6억 5천여만원이고, 그 법정기일은 갑지분이 병에게 이전된 날부터 약 2개월 후에 도래하였는바, 갑은 법정기일 도래 당시는 물론 임차권설정 당시에도 이 사건 부동산의 소유자의 지위에 있지 않았다.

(3) 이 사건 조세채권과 임차권의 배당순위에 관하여

1) 조세채권과 저당권등에 의하여 담보된 채권의 우열 일반조세채권과 전세권, 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권간에는 조세채권의 법정기일의 선후에 따라 그 우열이 정해진다.

그러나 그 재산에 대하여 부과된 조세(이하 ‘당해세’라고 한다)는 법정기일의 선후에 불구하고 당해세가 우선이다(국세기본법 제35조 제1항 참조). 따라서 일반조세채권의 경우 그 압류등기일이 늦더라도 그 법정기일이 담보권설정일보다 빠르면 경매절차에서의 배당에 있어 조세채권이 우선순위가 되는 것이 원칙이다.

그러나 판례는 조세채권의 법정기일이 담보권설정일보다 빠르거나, 그 조세채권이 당해세라 하더라도 언제나 조세채권이 저당권 등에 의하여 담보된 채권보다 우선하는 것은 아니라는 예외를 인정하고 있다.

[참고 판례]

저당부동산의 양수인에 대하여 당해세인 지방세의 체납이 있는 경우 이를 지방세법 소정의 당해세라고 하여 저당권부 채권에 우선하여 징수할 수 있는지 여부(소극) 지방세법 제31조 제2항 제3호의 규정에 따라 지방세에 대하여 우선적으로 보호되는 저당권부채권은 당해 저당권설정 당시의 저당권자와 설정자와의 관계를 기본으로 하여 그 설정자의 납세의무를 기준으로 한 취지라고 해석되고, 이러한 지방세 등의 우선징수로부터 배제되는 저당채권은 설정자가 저당부동산을 제3자에게 양도하고 그 양수인에게 지방세의 체납이 있었다 하더라도 특별규정이 없는 현행법 하에서는 그 보호의 적격이 상실되는 것은 아니라 할 것이므로, 저당부동산이 저당권설정자로부터 제3자에게 양도되고 위 설정자에게 저당권에 우선하여 징수당할 아무런 조세의 체납이 없었다면 양수인인 위 제3자에 대하여 부과한 지방세를 당해세라 하여 우선 징수할 수 없다 할 것이다.

(대법원 991.09.24. 선고 88다카8385 판결).

2) 이 사건 조세채권과 임차보증금반환채권의 우열

① 조세의 법정기일을 기준으로 따진다면 이 사건 조세채권이 배당에서 우선순위가 된다고 볼 수도 있다.

만약 이 원칙에 따른다면 전체 매각대금(8억 2,600만원) 중 갑지분 매각대금에 해당하는 4억 1,300만원은 조세채권에 배당되고, 나머지 4억1,300만원만 임차인에게 배당되어 매수인은 1억 8,700만원(600,000,000원 - 413,000,000원)의 임차보증금의 부담을 인수하게 될 것이다.

② 그러나 당해세 또는 법정기일이 빠른 조세채권을 우선징수 하기 위해서는 담보물권을 취득하는 사람이 장래 그 재산에 대하여 우선순위에 해당하는 조세가 부과될 것을 상당한 정도로 예측할 수 있는 것이어야 한다는 위 판례의 취지에 비추어 볼 때, 담보물권에 준하는 이 사건 임차권의 보증금반환채권은 이 사건 조세채권에 우선하여 배당되어야 할 것이다.


4. 맺 음

위 경매사건은 임차권의 인수여부가 직접 문제된 사안이지만 다른 한편으로는 NPL의 매입에 있어서도 참고가 될 만한 사안이다. 위 사건을 통하여 당해세 또는 법정기일이 빠른 일반 조세채권이라 하더라도 저당권부채권보다 배당순위가 언제나 우선인 것은 아니라는 점을 새겨야 할 것이다.


정해룡 강남경매학원장 교육문의 월간 굿옥션 1644-1902

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