우리나라는 건축 관련하여 크게 2가지 제도로 높이 제한을 하고 있다.
첫 번째가 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 지역) 최고높이를 지정 공고하여 해당지역의 건축물높이를 제한하고 있다.단, 최고높이를 규제하지 않은 지역은 도로너비에 따른 사선제한으로 높이를 제한하고 있다.
두 번째가 일조권확보를 위한 전용주거지역과 일반주거지역의 정북방향으로의 일조제한과 공동주택의 동간거리 높이제한이다.그런데 이번에 정부가 도로변 건물의 경우 인접 도로 폭의 1.5배 높이까지만 짓도록 하는 ‘도로 사선제한’ 폐지를 추진하기로 함에 따라 이면 도로 등 좁은 도로와 붙어 있는 소규모 개발사업이 활력을 띨 전망이다.
그동안 도로 사선제한 규정 때문에 비스듬하게 지은 기형 건축물이 양산됐다. 게다가 정해진 용적률(대지면적에 대한 건축물의 위로 지을수 있는 비율)도 적용하지 못하는 사례가 많았기 때문에 건축하고자 하는 사람들에게는 희소식이며 컨설턴트에게는 매우 좋은 정보이다.
기존의 건축완화 중 현재 가장 현실적으로 많은 반영이 될 규제완화로 보인다.
다음 사진을 보면 이해가 쉬울 것이다.
국무조정실은 최근 규제개혁 신문고에 들어온 민원을 분석해 ‘규제개혁 추진 상황 및 향후 계획’에 도로 사선제한을 폐지하는 내용을 포함시켰다.
그동안 도로 사선제한 규정 때문에 기형적인 건축물이 양산고 있다는 지적이 적지 않았다. 이면도로의 근린생활시설과 소형 주거시설들이 사선제한 규정 때문에 제대로 층수를 올리지 못하거나 첨탑처럼 뾰족하게 건축해야 하는 불편으로 토지소유자의 권리를 제한 해왔다.
쉽게 말하면 지을 수 있는 최대한의 용적률을 다 찾아먹지 못했던 것이다.
현재 국토교통부에서 이러한 민원등에 대하여 질의회신을 한 것을 보면 “건축법 제60조에 따른 도로에 의한 건축물의 높이제한은 일조, 통풍, 채광 등 위생적인 생활환경과 도시내 스카이라인 등 도시환경을 조성하고 도로의 결빙을 방지하기 위한 것이나, 도로사선 제한으로 인해 건축설계에 제약을 많이 받고 있어 다양하고 창의적인 설계가 어려운점을 고려하여, 우리 국토교통부에서는 도로사선 기준 폐지를 고려할 계획입니다.” 답변을 하였다.
즉, 조만간 폐지를 할 예정이라는 것이다.
국토교통부는 7월에 관련 내용을 담은 건축법 개정안을 입법예고할 계획이므로 발빠른 토지 투자자들이나 건축관계인은 이를 유심히 지켜보아야 할 것이다.
지금 현재 건축을 하고자 하는 건축주가 해당 사안에 해당한다면 잠시 법률을 검토하여설계를 다시 하게 되지 않도록 유의 하여야 할 것이다.
이렇게 되면 다음 사진에서와 같이 기존용적률을 모두 적용할 수 있는 기회가 되어 수익률이 증가하게 되는 경우가 발생한다.
입법예고 후 여러 가지 절차를 거치게 되면 2015년 상반기에는 폐지가 될 것으로 보인다.
그렇다면 이 개정으로 인하여 도로 사선제한이 폐지된다면 상대적으로 도로 폭이 좁은 땅(이면도로)의 개발가치가 높아질 것이다.
만약 용적률이 200%인 이면도로 부지가 도로 사선제한 등으로 용적률 160%밖에 적용받지 못해 40%를 활용하지 못했다면 이제는 40%를 더 건축하게 되어 사업성이 증대되는 효과를 가져 오게 되는 것이다.
그동안 관심을 받지 못했던 이면도로를 낀 오래된 건물이 있는 지역 또는 토지도 이제는 새로운 투자처로 변화될 수 있다. 시세가 낮거나 경매물건 중에서 해당되는 토지는 투자자로서 주의 깊게 한번 쳐다 보아야할 것으로 변모하게 될 것이다.
또한 건축물을 다양하게 지을 수 있게 됨으로 창출되는 디자인 효과로 건물분의 가치상승도 많은 기여를 하게 될 것이다.
법률은 우리 생활과 가까이 있다.
개정되는 법률 등에 관심을 가지고 그 법적용을 이해한다면 남들보다 한발 더 빠른 투자자가 될 것이다.
